Organizasyon Şeması
Hizmetlerimiz
Site Yönetimi
Hukuki Yönetim
Bütçe Yönetimi (Mali-İdari)
Güvenlik Yönetimi
Temizlik Yönetimi
Teknik Yönetim
Bahçe Bakım (Peysaj) Yönetimi
Diğer Hizmetlerimiz
Havuz Bakım Yönetimi
Kiralama Yönetimi
Konut Yönetimi
Sigorta Yönetimi
Sosyal Tesis Yönetimi
Enerji Yönetimi
Mevzuat
634 Sayılı Yeni K.M.K.
4857 Sayılı İş Kanunu
5188 Sayılı Özel Güvenlik Kanunu
Kimlik Bildirme Kanunu
Konut Kapıcıları Tüzüğü
Tebligat Kanunu
Yangın Yönetmeliği
Yapı Denetimi Hakkında Kanun
Zorunlu Deprem Sigortası K.H.K.
Sosyal Aktivitelerimiz
 

ORTAK ALANLAR HAKKINDA SIKÇA SORULAN SORULAR

10 daireli şu anda kat irtifakı bulunan yeni yapılmış bir apartmanda yöneticiyim. Bizim sorunumuz merkezi katı yakıtlı kaloriferin yakıtını taşınmayan daire sahiplerine aldıramamaktan kaynaklanıyor. Şu anda binamızda 5 daire taşınmış oturuyor.6. sı ise eşyasını koydu fakat binada oturmuyor. Taşınmayan dairelere yakıt aldırabilmemiz için bu sayı yeterlimidir. Dairenin fiili olarak kullanılması şartı 6. daire için oluşmuş mudur?  


Fiilen kullanma o bağımsız bölümde yaşamak olarak tanımlanmaktadır.

 

BİNAMIZ YENİ 8 AYDIR ASANSÖR ÇALIŞIYOR AMA EKSİKLERİ TAMAMLANMADI ( KURTARICI GÜÇ KAYNAGI TAKILI AMA CALIŞMIYOR, MOTOR FANI ARIZALANDI YAPMADILAR, DIŞARI İLE TELEFONU BAGLANMADI ) NE MÜTAİT NE ASANSÖR FİMASI İLGİLENMİYOR. BİZE HER HANGİ GARANTİ BELGESİ VERİLMEDİ. NE YAPMAMIZ GEREKLİ


Müteahhit ve asansör firmasına yazılı ihtarname göndermeniz ve sonrasında dava açmanız gerekecektir.

 

Satın almış olduğum apartman dairesinin benden önceki ve ondan bir önceki sahiplerine ait apartman yönetim şirketin borçları varmış yönetim şirketi bütün geçmiş alacaklarını faiziyle birlikle benden talep edeceğini gerekirse icraya bile başvuracağını söyleyip her ay evime eski borçları da gösterir fatura borç bildirimi gönderiyor bu konuda şirketin hakkı var mı eğer benim bir sorumluluğum yoksa evime böyle bir fatura gelmemesi için ne yapabilirim.



Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin E. 2002/7159, K. 2002/9012 ve 1.10.2002 tarihli kararı sorunuzun yanıtını içermektedir.
''• KAT MALİKİNİN ORTAK GİDERLERDEN SORUMLULUĞU ( Kat Mülkiyetinin Devri Halinde Eski Malikin Aidat Borcundan Yeni Malikin Sorumlu Tutulamayacağı )
• ORTAK GİDER BORCUNDAN SORUMLULUK ( Kat Mülkiyetinin Devri Halinde Eski Malikin Aidat Borcundan Yeni Malikin Sorumlu Tutulamayacağı )
• ESKİ MALİKİN AİDAT BORCUNDAN YENİ MALİKİN SORUMLU TUTULAMAMASI ( Kat Mülkiyetinin Devri Halinde ) 634/m.20
ÖZET: Dava ortak aidat borcunun tahsili ile ilgili icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir. Dosyada toplanan belgelere ve özellikle tapu kaydı içeriğine göre davalının 18 nolu bağımsız bölümü 9.3.2000 tarihinde satın aldığı takibe ve davaya konu edilen ortak gider alacağının davalının bağımsız bölüm maliki olduğu tarihten önceki aylara ilişkin bulunduğu anlaşılmaktadır. Saptanan bu durum karşısında davalının, kat maliki olmadığı dönemle ilgili ortak gider borcundan sorumlu tutulmayacağı gözetilmeden davanın kabulü ile aleyhinde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. ''

Bu karardan da anlaşılacağı üzere ana taşınmazın giderlerinden yeni malik satın aldığı tarihten itibaren sorumludur.


 

1. KMK 19. ve 45. maddelerince alınacak kararlar konusunda: kat malikleri şehir dışında ve toplantılara katılım yapılamıyor. 5 te 4 ve/veya oy birliği nasıl sağlanır. Kiracıya verdiği vekâletname geçerlimidir?


Alınan ya da alınacak kararlara yazılı muvafakat verilmesi ya da kiracının imza etmek üzere yetkilendirilmesi mümkündür.

 

Kat maliki olmayan ve genel kurulda da dava açma yetkisi almayan yönetici alacaklar için maliklere dava açabilir mi?


KMK 35.madde yöneticiye alacakların tahsili için yasal işlem başlatma hakkını kanunen vermiştir. Ancak ortak alan ve yerler ile ilgili konularda kat malikleri adına dava açması için kat malikleri kurulunca yetkilendirilmiş olması gerekmektedir.

 

İşyeri veya mesken kira sözleşmesinin notere onaylatılmasının veya onaylatılmamasının yasal bir zorunluluğu veya yargı aşamasında gerekliliği var mıdır? Kiraya verenin gerçek/tüzel kişi olması veya kamu kuruluşu olması fark eder mi?


Kira sözleşmelerinin Noter tasdikli olması yasal bir zorunluluk olmayıp noter tasdikli olması sözleşmenin imzasında, kabulünde doğabilecek itirazları peşinen engellemeye yarar.

 

Apartman yöneticimiz ben istifa ettim böyle bir hakkım var zarara uğradım diyerek kenara çekildi, her şey den elini ayağını çekti. Yaptığı yasal mı, şimdi ne yapmalıyız.


İstifa etme hakkı olan yöneticinin kat maliklerini olağanüstü toplantıya davet ederek istifasını kat malikleri kuruluna sunması gerekmektedir. Aksi halde doğabilecek zarar ve olumsuz sonuçlardan hukuken sorumlu olacaktır.

 

 

 

Bir binada yönetici oldum. Eski alacakları tahsil sırasında bir kat maliki borcunun olmadığını söyledi. Bunun üzerine defter kayırlarını incelediğimde büyük hatalar yapıldığı, 6000 TL. Civarında açık olduğu tarafımdan tespit edildi.


Eski yöneticiniz ibra edilmiş ise artık kendisinden hesap vermesini isteyemezsiniz. Borçlu olarak kaydedilen kişiler yönetim hesaplarına itiraz etmeli çıkan sonuca göre yasal işlemler yapılmalıdır.

 

12 KATLI APARTMANIN 7 NCİ KATINDA OTURUYORUM BALKONDAN GECE EVİME HIRSIZ GİRDİ. APARTMANIN GECE GÖRÜNTÜLÜ KAMERASI OLMASINA RAĞMEN GÖRÜNTÜ ALINAMADI. APARTMAN GÜVENLİK TEDBİRİDE ALMADI GENEL KURUL KARARI İLE BALKONLARA PANJUR VS YAPILAMAZ DİYE KARAR VAR. BEN KENDİ GÜVENLİGĞİM İÇİN BALKONUMU KATLANIR CAM İLE KAPATMAK İSTİYORUM. APARTMAN ENGEL ÇIKARIRMI.

 

T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2006/5285,K. 2006/7303,T. 5.10.2006
• KAT MALİKLERİNİN ANATAŞINMAZIN MİMARİ DURUMUNU TİTİZLİKLE KORUMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ ( Yönetim Planında Açıkça Balkonlarının Kapatılamayacağı Hükme Bağlanmasına Rağmen Kapatma - Eski Hale Getirilmesi Gereği )
• BALKONU KAPATMAK ( Bağımsız Bölümün Balkonlarının Dış Duvar ve Cephelerinin Ortak Yer Olarak Tanımlandığı - Tüm Kat Maliklerinin Rızası Olmadıkça İnşaat Onarım Tesis ve Değişiklikler Yapılamayacağı )
• BALKONUN DIŞ DUVAR VE CEPHELERİ ( Ortak Yer Olarak Tanımlandığı/Tüm Kat Maliklerinin Rızası Olmadıkça İnşaat Onarım Tesis ve Değişiklikler Yapılamayacağı - Eski Hale Getirilmesi ) 634/m.4, 19

ÖZET: Kat malikleri ana taşınmazın mimari durumunu titizlikle korumakla yükümlü oldukları gibi kat maliklerinden biri diğer tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler yaptıramaz. Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre bir bağımsız bölümün balkonlarının dış duvar ve cepheleri Yasanın 4. maddesi hükmü uyarınca ortak yer olarak tanımlanmaktadır. Ana taşınmazdaki tüm kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğindeki yönetim planında açıkça balkonlarının kapatılamayacağı, hükme bağlanmıştır. Balkonu kapatma malzemesinin saydam ( cam ) ya da ışık geçirmeyen nitelikte olması ve/veya tek parçadan ya da bir kaç parçadan oluşması sonucu değiştirmez.

DAVA: Dava dilekçesinde projesine ve site yönetim planına aykırı olarak kapatılan balkonun eski hale getirilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dava dilekçesinde, kat mülkiyetli ana taşınmazda kat maliki olan davalıların bağımsız bölümlerinin balkonlarını mimari projeye ve yönetim planı hükümlerine aykırı olarak kapattıklarını ileri sürerek sözü edilen değişikliğin projesine uygun eski hale getirilmesine karar verilmesini istemiştir. Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi hükmüne göre kat malikleri ana taşınmazın mimari durumunu titizlikle korumakla yükümlü oldukları gibi kat maliklerinden biri diğer tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler yaptıramaz. Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre bir bağımsız bölümün balkonlarının dış duvar ve cepheleri Yasanın 4. maddesi hükmü uyarınca ortak yer olarak tanımlanmaktadır. Ana taşınmazdaki tüm kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğindeki yönetim planının 22. maddesinde açıkça bağımsız bölümlerin balkonlarının kapatılamayacağı, balkon ve pencerelere güneşlik, şerit perde ve benzeri dış elamanların taktırılamayacağı hükme bağlanmıştır. Yerinde yapılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi raporundan davalıların bağımsız bölümlerinin salona açılan balkonlarını cam ile kapattığı, bu camların sabit ray üzerinde kayarak açılıp kapandığı anlaşılmaktadır. Bilirkişinin yerinde saptadığı bu sistemin varlığı taraflar arasında çekişmeli değildir. Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre balkonu kapatma malzemesinin saydam ( cam ) ya da ışık geçirmeyen nitelikte olması ve/veya tek parçadan ya da bir kaç parçadan oluşması sonucu değiştirmez. Saptanan bu durum karşısında davalıların bağımsız bölümlerinin balkonlarını mimari projeye ve yönetim planına aykırı olarak tüm kat maliklerinin rızası bulunmaksızın kapatmış olmasının Kat Mülkiyeti Yasasının yukarıda değinilen 19. maddesi hükmüne aykırılık oluşturduğu gözetilerek davanın kabulü ile dava konusu edilen balkonun eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken, mahkemece yerinde olmayan gerekçeyle davanın reddi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. Un 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 05.10.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki karar bilginize sunulmuştur.

 

Çatı katındaki dubleks dairede ikamet etmekteyim. Üst katta ısınma problemi yaşadığım için çatıdaki ısı izolasyonunu masraflarını kendim karşılayarak yapmak istiyorum. Bu işlem için binadan ortak karar alınması gerekli olur mu?



Çatı, ana taşınmazın mutlak ortak alanıdır. Bu nedenle çatı giderlerine tüm malikler katılmalıdır.

KMK 19.madde gereği

''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. ''

Sulh Hukuk Mahkemesi kanalı ile tespit yaptırarak sorununuzu çözme olanağınız bulunmaktadır.

 

 

8 daireli bir apartmanız. Bir kişi kaloriferlerin gece de yanmasını talep ediyor yoksa aidat ödemem diyor. Karar defterinde oy birliği ile 06–24 saatleri kabul edildi. Mart ayında toplantı var. Ne yapmalıyım, bir kişinin dayatması bizi etkiler mi? katılamayan kişilerden vekâlet alabilir miyim? Bu kimin adına olmalı?

Kat Mülkiyeti Kanunu 32. Madde gereğince ''Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 inci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim plânına ve bunlarda bir hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlerden, aynı mahkemece, 100 liradan 2000 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur yirmi beşinci madde hükmü mahfuzdur. (Değişik 3. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.17) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, iki yüz elli Türk Lirasından iki bin Türk Lirasına kadar idari para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.''


T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2003/7747,K. 2003/9118,T. 18.11.2003
• İTİRAZIN İPTALİ ( Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptal Ettirilmedikçe Geçerli Olması-Hâkimin Bu Kararların İptali İstenmedikçe Kararların Usulüne Uygun Olup Olmadığını Denetleme Yetkisinin Olmaması )
• KAT MALİKLERİ KURULU KARARLARI ( İptal Ettirilmedikçe Geçerli Olması )
• TALEPLE BAĞLILIK ( Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptal Ettirilmedikçe Geçerli Olması-Hâkimin Bu Kararların İptali İstenmedikçe Kararların Usulüne Uygun Olup Olmadığını Denetleme Yetkisinin Olmaması )                               634/m.32,33.35.1 1086/m.74, 2004/m.67

ÖZET: Kat malikleri kurulu kararları iptal ettirilmedikçe geçerlidir. Hâkim bu kararların iptali istenmedikçe kararların usulüne uygun olup olmadığını denetleme olanağı yoktur. Hâkim taleple bağlıdır.

DAVA: Dava dilekçesinde aidat ve yakıt borcunu ödemeyen davalı hakkında yapılan icra takibine karşı ileri sürülen itirazın iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Dava, aidat ve yakıt giderinin ödenmemesi nedeniyle yürütülen takibe yapılan itirazın iptali ile takibin devamı istemine ilişkindir. Takip ve dava yönetici tarafından açılmıştır.

Mahkemece davacı yöneticinin Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun seçilmiş yönetici olmadığından bu davayı açamayacağına dair bilirkişi saptamasına dayanarak davacının aktif husumet ehliyetinin yokluğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 32.maddesi hükmüne göre bütün kat malikleri ile külli ve cüzi halefleri, yönetici ve deneticiler kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler. Yargıtay'ın kararlılık kazanmış uygulamalarında, kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmayan kat malikinin de Yasanın 33.maddesi uyarınca dava açıp kararın iptalini sağlamadıkça karara uyma yükümlülüğünün devam edeceği kabul edilmektedir.

Öte yandan, kat malikleri kurulu kararlarına uymayan bağımsız bölüm sahibi hakkında açılan davada kural olarak hâkimin bu kararın yöntemine uygun olup olmadığını ve geçerli bulunup bulunmadığını, iptali dava edilmedikçe irdeleme yetkisi olmadığı gibi Hukuk Usulü Muhakemeleri Yasasının 74.maddesine göre incelemelerini dava konusu ile sınırlı tutmak zorundadır.

Bu bakımdan dosyada bulunan 9.6.2002 tarihli kat malikleri kurulu kararı uyarınca yönetici olduğu anlaşılan davacının, Kat Mülkiyeti Yasasının 35/1 madde ve bendi hükmü uyarınca kendisine tanınan yetkiye dayanarak açtığı bu davada mahkemece, dava konusu dönemle ilgili bütün defter, makbuz, belge ve kayıtların getirtilip bunlar üzerinde, davalının ortak aidat ve yakıt borcunun bulunup bulunmadığı ve varsa miktarı ayrıntılı bir şekilde bilirkişiye tespit ettirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yerinde olmayan gerekçelerle davanın reddi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 18.11.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

Apartman girişine kiracılardan motor ve bisiklet koyanlar var. Hem mermer çiziliyor hem görüntü kirliliği oluyor. Sözlü uyarı yaptığım halde devam ediliyor, resmi olarak ne yapmalıyım.



Kat Mülkiyeti Kanunu 18. ve 19. maddelerde kat maliklerinin bazı borçları sayılmaktadır.

Madde18 ''Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.''

Madde 19 ''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.''

Yukarıdaki maddelere uygun davranılmaması halinde Kat Mülkiyeti Kanunu 33. madde gereğince Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açarak hâkimin müdahalesini talep edebilirsiniz.

 

Apartmana 29 Eylülde kömür geldi depoya konuldu ben bunu gördüm ve 15 Ekimde kaloriferler yanmaya başladı. Önceki evde de öyle yapardım toplu para veriyordum aylık değil de mesela 4 aylık 600 TL gibi, bu evde de aylık veremedim kasımda Ekimin kini, 1 ay, aralıkta kasımınkini, yani toplam 4 aylık borcum olduğunu biliyordum. Fakat bu sabah yönetici eve bir kâğıt bırakmış, 1848 TL borcum olduğunu söylemiş, bunun168 TL si faizmiş. Şimdi size sormak istiyorum, 15 dairelik bir apartmanın ayda 200 TL yakıt parası 12 ay boyunca ayda 3000 yılda 36 000 TL para yapıyor gideri olabilir mi? buna itiraz etme hakkım varmıdır, yapılan toplantılara katılmadık, kiracı olarak öğrenci olarak orda işimizin olmadığını düşündük. Beni aydınlatırsanız sevinirim


Kiracı kat malikleri toplantısına ancak kat malikinin kendisini vekil tayin etmesi durumunda katılma hakkına sahip olmakla birlikte aidat, yönetici seçimi gibi kararlara karşı itiraz ve dava açma hakkı bulunmamaktadır. Bu itirazlarınızı ancak ev sahibine yapabilirsiniz. Kısaca belirlenen bina aidatını ödeme yükümlülüğünüz vardır.

 

Olağan üstü toplantı yapıldı.40 dairelik bir apartmanda 12 kişi ancak katıldı bu üçüncü toplantı ama yeterli kişi olmadığı için yapamadık daha önce. Yönetici ayrılmak ister, alacak arkadaşımız 12 kişinin imzasıyla yönetici seçilebilir mi yasal mıdır, yönetici devralırken nelere dikkat etmelidir, kaç tane yardımcısı olur yöneticinin aydınlatırsanız seviniriz. 5 yıldır muhasebeciye hizmet karşılığı makbuz kestirmemiş, ev sahiplerinden para istemekte, bankaya hesap açmamış. Bunun için yönetimi alacak arkadaş ne yapmalı.


KMK 34.madde gereği yönetici tüm kat maliklerinin yarıdan fazlasının oyu ile seçilmelidir ki yasal yöneticiden söz edilebilsin. Yöneticiye yardımcı seçip seçmemek hususunda yasal bir zorunluluk olmadığından kat malikleri kurulu karar alabilir.
Yönetici gelir ve giderinin hesabını vermek durumunda olduğundan bu hususta belgelerini sunmak zorundadır.

 

Apartmanımız 35 yıllık. 1999 depreminde dairelerimizde herhangi bir çatlak ve çizik meydana gelmedi. Ancak bodrum katında beton içindeki demirler korozyona uğramış. Muhtelif görüşler var. Kat maliklerinin bir kısmı binanın yıkılıp müteahhide verilip daire alınmasını istiyor. Diğer bir kısmı ise gelir eksikliği nedeni ile gelecekteki inşaat müteahhit - kira ilişkilerinin menfi neticelenmesi, müteahhidin çeşitli nedenlerle inşaatı tamamlayamayıp yarım bırakması halinde zor durumda kalacaklarının endişesini taşımaktadırlar.
Apartman kat irtifakı tapu statüsünde olup bugüne kadar yönetim planı yapılmamıştır. Genel kurul çağrıları apartman girişine asılan duyurular ile gerçekleşmektedir. Son olarak bilgilendirme toplantısı adı altında yapılan apartman kapısına ve asansöre asılan duyuru ile toplanıldı. Genel kurul toplantısı şartları gerçekleştirilmedi. Binanın müteahhide verilmesi için gereken teklif okundu, itirazlar ve görüşler üzerinde duruldu, bir karara varılamadı. Bu arada müteahhitlerin yıkım için bütün maliklerin onayını aldıktan sonra teklif verdikleri belirtildi. Genel kurul yapılarak bu kararın alınması gerektiği belirtildi. 2 gün sonra apartman görevlisi karar defteri ile imza istemeye geldi. Karar defterinde binanın durumu ile yıkılarak müteahhide verilmesi için onay istemektedir.
Buna göre
1- genel kurul toplantılarına şifahi ve apartman asılı duyuru ile çağrı yasal mıdır? Kendisine bu bilgi ulaşmayan, apartman dışında oturan veya şifahi çağrıyı inkâr eden kat maliki itiraz etme ve alınan kararların geçersizliğini ileri sürme ve iptal ettirme hakkı var mıdır? Prosedürü ve başvuracağı makam veya kurum neresidir?
2- Toplantılarda önceden yazılı olarak gündem belirlenmemekte veya toplantıda bu dile getirilmemektedir.
3- Toplantılarda ekseriyet tespiti yapılmamakta, gelenlere göre toplantı yapılıp bitirilmektedir. Toplantıya katılması gereken malikin yerine katılan kişinin yetki/izin belgesi olup olmadığına bakılmamaktadır.
4- Yasaya göre uyulması gerektiğine inanılan şekil şartlarına uygun olmayan toplantılar ve alınan kararlar geçerli midir?
5- Gündemsiz ve sadece bilgilendirme toplantısı adı altında yapılıp çeşitli itirazlara neden olan e müşterek karara varılamayarak 2 gün sonra karar defterine yazılan, toplantıda katılanların onayına sunulmayan, bilahare deftere yazılarak imza istenen kararlar yasal mıdır? Geçerli olabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu olağan ve olağanüstü toplantı duyuruları, toplantı yeter ve karar yeter sayıları hakkında düzenlemelerde bulunmuş olmakla birlikte karar defterine yazılan kararların b u gibi gerekçelerle iptalini Sulh Hukuk mahkemesinden istemedikçe kanunen geçerli kararlar olacaktır.
Bina yıkım kararı tüm ev sahiplerinin oybirliği ile alınması gereken bir karar olup bu şekilde karar olmaksızın yıkım işlemi uygulanamaz.

 

Yöneticisi olduğum apartmanda depreme karşı güçlendirme yaptırmak istiyoruz. Genel kurulda üye tam sayısının bir fazlasının olumlu oy kullanması yeterli mi. çok acil olarak yanıt verirseniz sevinirim. Bazı üyeler karşı. Onların karşı olması güçlendirme kararı için bir engel teşkil ediyor mu? Özetle 28 daireden 20'si evet diyor. Bu yeterli mi?


''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.'' KMK 19.madde gereği karar almanız gereklidir.

 

20 daireli Apt.da yöneticiyim. Apartmanda CIKMA diye tabir edilen giriş ustu daire çıkıntılarını strafor yaptırmak istiyoruz. dis cephe boyası yapılırken bu çıkmalar da strafor kaplaması yapılacaktır Bu CIKMA ORTAK ALAN kapsamına dâhil olmakta mıdır?


Bina dış cephesi KMK 4.madde gereği ortak alanlardandır.

 

Dört katlı bir apartmanın üçüncü katında kat maliki olarak oturuyorum. Apartmanda asansör yaptırmak isteyen bir grup var. 16 daireli apartmanda en son yasalarla değişikliğe uğrayan mevzuata göre hangi şartlarda asansör yapılabilir? Asansör istemeyen üyelerin zorla masraflara katılımı sağlanabilir mi? Yani asansör kullanmak istemeyen kat maliki masraflara katılmaya zorlanabilir mi?


Bina mimari projenizde asansör yok ise KMK 42.madde düzenlemesine göre
''Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilâveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir.''
Karar alarak asansör yaptırabilir ve işin giderlerini isteyenler arasında pay edersiniz.

 

Apartman yöneticisi aidatın minimum %kaçını ödemek zorundadır? Aidat tanımı neleri kapsamaktadır? Bakım-onarım masrafları kapsam dâhilinde midir? Yönetici yardımcısı veya denetçisinin de aidatın tamamını ödemeyip, bir kısmını ödemesi kanunen mümkün müdür? Peşinen teşekkürler...

 

KMK 40.madde, düzenlemesine göre,

''Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.
Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri, yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici, yönetim plânında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.
Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.''

Bu maddenin üçüncü fıkrasında kat malikleri dışından atanmış olan yöneticinin, kendisiyle yapılan sözleşmede veya yönetim planında ücret tayin edilmemiş olması halinde dahi kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebileceğini hükme bağlamıştır. Ücretin uygunluğu yöneticinin yaptığı görevin nicelik ve niteliğine ve hakkaniyet kurallarına göre belirlenir.

Maddenin dördüncü fıkrası ise kat malikleri arasından atanan yöneticinin ücreti ile ilgilidir. Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanan yöneticiye ücret ödenip ödenmeyeceği, ödenecekse miktarı gibi hususları da karar bağlar. Böyle bir karar alınmamış olması halinde yönetici kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmayabilir.
Normal yönetim giderleri ana gayrimenkulün ortak su, elektrik, yakıt, kapıcı vb. giderleri ile olağan bakım ve onarım giderleri olup önemli onarımlar, değişiklikler, ilaveler vb. giderler bu kapsamın dışındadır.

Denetçiler için bu yönde bir yasal belirleme bulunmamaktadır. Kat malikleri kurulu konu hakkında karar alabilir.


Geçmişe dönük olarak yönetici yardımcısı olarak da görev yaptığım süre için aynı şekilde apartmandan ücret talep edebilir miyim? Birde bu iş mahkemeye giderse kazanma şansım nedir? Ücret takdiri nasıl yapılmakta ve örnek olacak şekilde kazanılan dava var mıdır?

 

KMK 40.madde, düzenlemesine göre,

''Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.
Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri, yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici, yönetim plânında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.
Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.''
Bu maddenin üçüncü fıkrasında kat malikleri dışından atanmış olan yöneticinin, kendisiyle yapılan sözleşmede veya yönetim planında ücret tayin edilmemiş olması halinde dahi kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebileceğini hükme bağlamıştır. Ücretin uygunluğu yöneticinin yaptığı görevin nicelik ve niteliğine ve hakkaniyet kurallarına göre belirlenir.

Maddenin dördüncü fıkrası ise kat malikleri arasından atanan yöneticinin ücreti ile ilgilidir. Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanan yöneticiye ücret ödenip ödenmeyeceği, ödenecekse miktarı gibi hususları da karar bağlar. Böyle bir karar alınmamış olması halinde yönetici kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmayabilir.
Normal yönetim giderleri ana gayrimenkulün ortak su, elektrik, yakıt, kapıcı vb. giderleri ile olağan bakım ve onarım giderleri olup önemli onarımlar, değişiklikler, ilaveler vb. giderler bu kapsamın dışındadır.

Yönetici yardımcısı için bu yönde bir yasal belirleme bulunmamakta olup kat malikleri kurulu kararlarınızı esas almalısınız.

 

Apartman girişine kiracılardan motor ve bisiklet koyanlar var. Hem mermer çiziliyor hem görüntü kirliliği oluyor. Sözlü uyarı yaptığım halde devam ediliyor, resmi olarak ne yapmalıyım.


Kat Mülkiyeti Kanunu 18. ve 19. maddelerde kat maliklerinin bazı borçları sayılmaktadır.

Madde18 ''Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.''

Madde 19 ''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.''

Yukarıdaki maddelere uygun davranılmaması halinde Kat Mülkiyeti Kanunu 33. madde gereğince Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açarak hâkimin müdahalesini talep edebilirsiniz.

 

Otopark girişi uzaktan kumandası aracı olmayan bir site sakinine verilir mi?


KMK 16.madde gereği
''Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.''
Ortak alanlar tüm malik ve sakinlerin müştereken malik oldukları alanlardır. Yönetim planınızda farklı bir düzenleme yoksa kişinin aracının olmaması otopark anahtarını almamasını gerektirmez.

 

Bir binada ilk defa yönetici olarak görev yapmaya çalışıyorum. Binamızda 15 normal bir de kapıcı dairesi bulunmaktadır. Binayı yapan müteahhit kapıcı dairesine kendi işlerini yaptırdığı elektrikçisini 14 daire boş durumda iken yerleştirmiştir. Yönetim oluşturulduktan sonra müteahhit oturttuğu elektrikçisinden 200 TL. Kira alınmasını ve oturmaya devam etmesini talep etmiş çoğunluğun kabul etmesi nedeniyle bu şahıs kapıcı dairesinde oturmaya devam etmiştir. Kontrat ya da başka bir yazılı materyal yoktur. Bu kişi yaklaşık 6 aydır kirasını ve aidatlarını ödememektedir. Yönetim olarak hakkımız nedir? Alacağımızı nasıl tahsil edebiliriz ve sonrasında nasıl tahliye ettirebiliriz.


KMK 45.madde gereği ortak alanlar tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar alınarak kiraya verilebilir. Buna uygun kararınız yoksa Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınızı kullanmalısınız.

 

Apartmanımda bulunan bodrum ya da sığınak diye gecen bolumu müteahhit ofis dönüştürdü buna hakkı varmı ne yapmamız gerek


Bina mimari projenizde ortak alan olarak kayıtlı bulunan ve Kat Mülkiyeti Kanunu 4.madde gereği başka amaçla kullanımı yasaklanan sığınak, depo gibi alanlar bir kişinin kullanımına hasredilemez. Aksi halde Sulh Hukuk mahkemesinde dava açarak bu kullanıma son verme hakkınızı kullanabilirsiniz.

 

Ben giriş dairesinde oturan bir engelliyim, üç daireden oluşan bir oturma planımız var, benim oturduğum bölüm arka tarafta merdiven altında kalıyor, 2 dairede ön tarafta girişte karşılıklı durumda, binada oturanlar, çok arabalarını, kullanmadıkları malzemeleri, bisikletlerini v.s getiri benim kapının önüne koyuyorlar. Ben itiraz ettiğimde burası ortak alandır diyorlar. Ben yasaya baktım merdiven altları ve kapı önleri ortak alan diye demiyor. Ben mi yanlış anlıyorum, ne yapmam gerekiyor. Fiziksel engelli olduğum içinde benim hareket alanımı daraltıyorlar


KMK 4.madde gereği bina boş alanları, sahanlıklar, merdiven altları bina ortak alanları olup kat malik ve sakinleri bu alanları kişisel kullanımları için değerlendiremezler.
Belediye Zabıta Müdürlüğüne şikâyette bulunabilir ya da Sulh Hukuk mahkemesinde dava açabilirsiniz.

 

 

 

Apartman altında 60metrekare dükkan12metrekare cepheli işyerim bulunmaktadır otopark olarak görünmemesine rağmen kat maliklerinin dükkânımın önüne araç park etmeye hakları varmıdır


Bina onaylı mimari projenizde otopark olarak kayıtlı değilse ortak alanların amacı dışında kullanıldığından bahisle Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açma hakkınızı kullanabilirsiniz.

 

Kapıcı dairesi satılabilir mi? veya şartları nedir?


Kapıcı dairesi Tapu kayıtlarında bina ortak alanı olarak tescil edilen ayrı bir bağımsız bölüm olarak kayıtlanmayan alanlardır.
Bu nedenle hiçbir şekilde alım satıma konu edilemezler.

 

Yan yana 3 bloktan oluşan bir sitede oturmaktayım şuanda balkonumdan ve mutfağımdan denizi görebilmekteyim ama yan blokta bulunan komşum balkonunu pimapenle kapatarak görüş alanımı kapatmaya başladı ve ben denizi görmekten mahrum kaldım ve bunları apartman yöneticisi dâhil kimseye danışmadan yapmaktadır bu yaptıkları tadilat ve balkonu kapatma yasal mıdır benim görüş alanıma tecavüz etme hakkı varmıdır


T.C.YARGITAY18. HUKUK DAİRESİ
E. 2008/6917,K. 2008/10777,T. 21.10.2008
• ONAYLI MİMARİ PROJEYE AYKIRILIK ( Giderilmesi Talebi - Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Rızası Olmadıkça Ana taşınmazın Ortak Yerlerinde Onarım Tesis ve Değişiklik Yapılamayacağı )
• KAT MALİKLERİNİN RIZASI ( Beşte Dördünün Rızası Olmadıkça Ana Yapının Ortak Yerlerinde Onarım Tesis ve Değişiklik Yapılamayacağı )
• ANA YAPININ ORTAK YERLERİNDE ONARIM TESİS VE DEĞİŞİKLİK ( Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Rızası Olmadıkça Yapılamayacağı )
• KAT MALİKLERİNİN RIZASI ( Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Rızası Olmadıkça Ana taşınmazın Ortak Yerlerinde Onarım Tesis ve Değişiklik Yapılamayacağı ) 634/m. 19
ÖZET: Dava, onaylı mimari projeye aykırılığın giderilmesi talebine ilişkindir. Kat maliklerinin beşte dördünün rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yapılamaz. Dosya kapsamından, bağımsız bölümlere ait balkonların kapatıldığı, dış duvara klima yerleştirildiği, bina önüne saçtan güneşlik ve sundurma yapıldığı anlaşılmaktadır. Söz konusu eylemler yönünden davanın kabulüne tadilat ve değişikliklerin onaylı mimari projesine uygun hale getirilmesine karar verilmelidir.

DAVA: Dava dilekçesinde onaylı mimari projeye aykırılıkların giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın· reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak

Yargılama sırasında yapılan bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporda 6, 7.8.9, 10 numaralı bağımsız bölüm maliki olan davalıların dairelerinin kapısını değiştirmiş oldukları, 5 nolu bağımsız bölüm maliki olan davalının ise dairesinin kapısının rengini değiştirip 6 nolu bağımsız bölüm maliki ile birlikte banyosunda değişiklik yaptığı, 3, 6, 10 nolu bağınız bölüm maliki balkonlarını kapattıkları, 8 nolu bağımsız bölüm malikinin kombi borularını zeminden geçirdiği, 3 nolu bağımsız bölüm malikinin dış cephe duvarına klima ünitesi yerleştirdiği, 13 ve 14 numaralı bağımsız bölüm maliklerinin bağımsız bölümlerinin camekânlarını değiştirip, bina önüne saçtan güneşlik ve sundurma yapıldığı anlaşılmaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre bütün kat maliklerinin beşte dördünün rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Yasanın bu buyurucu hükmü dikkate alınarak mahkemece davalılardan yukarıda belirtilenlerin gerçekleştirmiş oldukları balkon kapatma ve dış duvara klima yerleştirme ile bina önüne saçtan güneşlik ve sundurma yapma eylemleri nedeniyle açılan davanın kabulüne, tadilat, tesis ve değişikliklerin onaylı mimari projesine uygun eski hale getirilmesine karar verilmesi, diğer değişikliklerin ise projeye aykırılık teşkil edip etmediğinin yasanın 19. maddesinin ikinci fıkrasında her bağımsız bölüm malikinin kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar vermeyecek nitelikteki tesis ve değişiklikleri yapma hakkı kapsamına girip girmeyeceği bağımsız bölüm dış kapılarının cins, renk görünüm ve ölçülerinin mimari projeye uygun bulunup bulunmadığı, dış görünümlerinin binanın içinde diğerlerine nazaran göze hoş gelmeyecek şekilde bir farklılık veya genel estetiği bozacak nitelikte olup olmadığı konularında bilirkişiden ek rapor alınıp oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 21.10.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki karar bilginize sunulmuş olup, Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınız bulunmaktadır.


 

 

 

 

 

Bir sitenin otoparkına yapılmış olan kapı otomatiği kumandalarına sadece araç sahibi olan malikler mi sahip olabilir yoksa diğer malikler de eşit oranda katılım ücreti vermek zorunda mıdırlar?


Yasal olarak bu konuda özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Kat malikleri kurulunuz bu konuda karar alarak uygulamaya koyabilir.
KMK 4.ve 16.madde gereği ortak alanlar tüm malik ve sakinlerin müşterek kullanımındadır.

 

Site içersinde Apartman altına bulunan müştemilatların kullanımı (kira geliri depo) kime aittir.(apartmana mı? Siteye mi?)

Ana taşınmaza ait mimari proje ve yönetim planınızı inceleyerek ortak alanları tespit etmeli ve gelirlerinin ne şekilde değerlendirileceğini incelemelisiniz. Sitenize ait ortak bir yönetim planı var ise elde edilen gelir yönetim planında aksine düzenleme yoksa siteye ait olacaktır.

 

Apartmanımızın bahçesinde bulunan bir noktaya ATM Bankamatik kurulması için kiraya vermek istiyoruz. Kat maliklerinden sadece bir kişinin itirazı var ve hukuki olarak kendi itirazı sebebiyle bu kiralamanın yapılamayacağını savunuyor. Yönetim kurulunun oy çokluğu ile alacağı bir karar yeterli olur diye biliyorum. Birde kiracıların bu oylamada oy yetkisi ne düzeyde. İşin aslı nedir acaba.


Kat Mülkiyeti Kanunu 45.madde gereği ortak alanlar tüm kat maliklerinin oybirliği ile kiraya verilebilir. Kiracıların bu oylamada söz ve oy hakları bulunmamaktadır.

 

10 daireli bir apartmanda oturuyorum Yönetici apartmanımızın bahçesini bozarak ağaçları keserek burayı otopark yapmak istemektedir. Bizler ise buna rıza göstermemekteyiz. Ancak bu konuda ısrar etmektedirler. Bu durum hangi şartlarda olur ya da biz bu duruma nasıl engel olabiliriz.


KMK 19.madde
''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.''
Gereği karar alınmadıkça bahçenizi otoparka çeviremezsiniz. Yöneticinin bu konuda tek başına karar alma ve uygulama hakkı yoktur.


TOPLAM 65 DAİRELİK, AYRI BİR ŞEKİLDE 5 BLOKTAN OLUŞAN BİR SİTEDE OTURMAKTAYIM. MEVCUT BLOKLARIN HİÇBİRİSİNDE MERKEZİ ISITMA SİSTEMİ YOKTUR. DİĞER BİR DEYİŞLE BÜTÜN DAİRELER SOBA VE KLİMA İLE ISINMAKTAYIZ. A1 BLOK OLARAK, HER KAT MALİKİNİN DESTEKLEMESİ İLE BODRUM KATINA MERKEZİ ISITMA SİSTEMİ KURMAK İSTİYORUZ. ANCAK ŞU ANDAKİ YÖNETİCİ, BODRUM KATLARININ ORTAK KULLANIM ALANI OLDUĞUNU SÖYLEYEREK BUNU YAPAMAYACAĞIMIZI SÖYLÜYOR. ŞU ANDA SİTE OLARAK, KAT İRTİFAKI MEVCUTTUR. KAT MÜLKİYETİNE GEÇTİĞİMİZDE, A1 BLOK OLARAK HER KAT MALİKİNİN DESTEKLEMESİ İLE SİTE YÖNETİMİNİN KARŞI ÇIKMASINA RAĞMEN, ŞU ANDA KÖMÜRLÜK OLARAK KULLANILAN BODRUM KATINA, MERKEZİ ISITMA SİSTEMİ KURABİLİRMİYİZ? EĞER BUNU YAPABİLİYORSAK, KAT MÜLKİYETİ KANUNUNUN HANGİ MADDESİNE GÖRE YAPABİLİRİZ?


Site ortak alanlarında ki bodrum katlar, sığınaklar ortak alandır mimari proje dışında bir tesis kurmak için tüm kat maliklerinin beşte dördünün olurunu almanız gerekmektedir.

 

Üst katın tuvaleti üstümüze akıyor bu sorun gidermek bana mı yoksa üst katta oturana mı aittir?

 

T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2002/3527,K. 2002/4604,T. 24.4.2002
• SU SIZINTISI NEDENİYLE BAĞIMSIZ BÖLÜMDE OLUŞAN HASARIN TAZMİNİ TALEBİ ( Pasif Husumet )
• APARTMAN YÖNETİM KURULU BAŞKANLIĞININ TAZMİNAT DAVASINDA DAVALI GÖSTERİLEMEMESİ ( Su Sızıntısı Nedeniyle Uğranılan Zarar )
• YÖNETİM KURULUNUN KAT MALİKLERİNİ TEMSİL YETKİSİNİN BULUNMAMASI ( Su Sızıntısı Nedeniyle Kat Malikinin Açtığı Tazminat Davasında )
• KAT MALİKİNİN SU SIZINTISI NEDENİYLE TAZMİNAT TALEBİ ( Apartman Yönetimine ve Yönetim Kuruluna Karşı Dava Açılamaması )
• TAZMİNAT DAVASINDA PASİF HUSUMET ( Bağımsız Bölümdeki Su Sızıntısı Nedeniyle Uğranılan Zarar İçin )
634/m.18, 19, 38

 

 

ÖZET: Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, apartman yönetiminin tüzel kişiliği olmadığı gibi, yönetim kurulunun da tazminat davasında kat maliklerini temsil yetkisi bulunmamaktadır. Davacı ancak, bağımsız bölümünde hasara neden olan su sızıntısının kaynaklandığı bağımsız bölüm malikini ya da sızıntı ortak tesislerden geliyorsa tüm kat maliklerini ( ve/veya onların bağımsız bölümlerinden sürekli bir biçimde yararlanan kişileri ) dava ederek, zararının tazminini isteyebilir.

DAVA: Dava dilekçesinde 1.230.000.000 TL. Zararın faiz ve masraflarla birlikte davalılardan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı K... Apt. Yön. Kr. Bşk. Rıfat Y. vekili Av. Önder Karatay tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dava dilekçesinde, ana yapının üst katlarından gelen su sızıntısı nedeniyle müvekkilinin bağımsız bölümünde oluşan 1.230.000.000 TL. Tutarındaki hasar bedelinin tahsilini istemiş, davalı olarak Mustafa D. ile Apartman Yönetim Kurulu Başkanlığı adına Rıfat 'ı göstermiştir.

Mahkemece, davacının bağımsız bölümünde oluştuğu ileri sürülen hasar ile buna neden olan su sızıntısının nereden ( bir bağımsız bölümün iç su tesisatından mı, yoksa -tespit bilirkişisi raporunda belirtildiği üzere- ortak su tesisatından mı ) kaynaklandığı konusunda herhangi bir araştırma ve özellikle taşınmazın yerinde bilirkişi incelemesi yapılmadan, ayrıca davalı gösterilen kişilerin sıfatları ve ana taşınmazla bağlantıları ( ana yapıda Kat Maliki olup olmadıkları ya da bağımsız bölümlerden birinde kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir nedene dayanarak sürekli bir biçimde yararlanıp yararlanmadıkları ) saptanıp, dava konusu hasarın oluşumunda ne gibi katkı ve kusurlarının bulunduğu belirlenmeden, salt dava öncesinde yapılan tespitteki bilirkişi raporuna dayanılarak davanın kabulü ile istenen hasar tutarının davalılardan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

Dava dilekçesinde davalı Mustafa 'nın ana yapının 10 Nolu bağımsız bölümünde oturduğu bildirilmiş ise de, dosyaya getirtilen tapu kaydına göre ana taşınmazda kat maliki olmadığı gibi, anılan bağımsız bölümde sürekli oturup oturmadığı, ayrıca davaya konu hasarın oluşumundaki katkısı ya da ilişkisinin ne olduğu saptanmadan aleyhinde hüküm kurulmuş ise de, adı geçen davalının temyizi bulunmadığından bu hususlar inceleme dışı bırakılmış ve dolayısıyla bozma konusu edilmemiştir.

Ancak

Davacı, üst katlardan akan su sızıntısı nedeniyle bağımsız bölümünde oluşan hasarın giderini, apartman yönetim kurulu başkanlığını da dava ederek istemektedir. Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre apartman yönetiminin tüzel kişiliği olmadığı gibi, Yönetim Kurulunun -böyle bir davada- kat maliklerini temsil yetkisi de bulunmamaktadır. Davacı ancak bağımsız bölümünde hasara neden olan su sızıntısının kaynaklandığı bağımsız bölüm malikini ya da sızıntı ortak tesislerden geliyorsa tüm kat maliklerini ( ve/veya onların bağımsız bölümlerinden sürekli bir biçimde yararlanan kişileri ) dava ederek, zararının giderini isteyebilir. Davalı gösterilen apartman yönetim kurulu başkanı Rıfat Y, tapu kaydı içeriğine göre ana taşımazda kat maliki olmadığı gibi, bağımsız bölümlerin birinde sürekli oturup yararlanan bir kişi konumunda olduğuna ilişkin dosya içinde herhangi bir belge ve bilgi de bulunmamaktadır.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözetildiğinde davalı Apartman Yönetim Kurulu Başkanı Rıfat Y. dava konusu hasarın giderinden sorumlu tutulamayacağından hakkındaki davanın reddi gerekirken kabulüne karar verilmesi, doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 24.4.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki karar bilginize sunulmuştur, hasarın ortak tesisten mi yoksa üstteki bağımsız bölümdeki bir nedenden mi kaynaklandığını tespit etmelisiniz.

 

 

66 daireli yazlık bir sitede yöneticiyim. Bahçemiz yaklaşık 8000 m2 olup ağaç ve çiçeklerle kaplıdır. Sorunumuz bazı üyeler deniz manzaralarını engelliyor diye ağaçları zarar verecek şekilde buduyor. Buna nasıl engel olabilir ve yaptırım uygulayabiliriz.


KMK
16.madde
''Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır''

18.madde

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.''

Düzenlemeleri gereği Sulh Hukuk mahkemesinde dava açarak hakimin duruma müdahalesini isteyebilirsiniz.


Apartmanımızın kapıcı dairesini kat malikleri anlaşarak satabilirler mi? 


Kapıcı dairesi binanın mutlak ortak alanı olup, bağımsız bölüm gibi alım satıma konu olmaz. Kapıcı dairesini ancak tüm kat maliklerinin oybirliği ile kiraya verebilirsiniz, ancak satamazsınız.

 

Benim evim zemin kat olarak geçiyor ve ben bodrumda oturuyorum evin ön cephesine apartman oto parkı yapıldı ve benim görüş alanım kapandı ve mahalle çocukları yol içinde top oynuyor benim evin önü oto park için açık olduğundan cam korkuluklarına top geliyor ve gürültü ve korkuluklarda kırılmalar oluyor bu durumda oturma alanının önüne oto park yapılabilir mi?


Bina mimar projenizi bağlı olduğunuz Belediyeden temin ederek yasal haklarınızı kullanmanız mümkündür.

 

Merhabalar,
Apt. giriş katındaki dairesinin tuvaletin de tıkanıklık olduğunu ve yukarıdaki dairelerden kaynaklandığı söyleniyor. Bunu tamirat ücretini apt. yönetimi ödemek zorundadır. 

 

Kat Mülkiyeti Kanunu 4.madde gereği su tesisatları, kanalizasyon tesisatı vs. ana taşınmazın ortak alanlarındandır.

''Bağımsız bölüme su sızıntısına yol açan arızanın nereden kaynaklandığının bol miktarda su akıtılması, renkli sıvıların kullanılması vb. yöntemler ile ve uzman bilirkişi incelemesi suretiyle tespiti gerekir. Sızıntının bağımsız bölümdeki iç tesisat arızasından kaynaklanması durumunda, o bağımsız bölüm maliki tek başına, ortak tesisat arızasından kaynaklanması durumunda zarardan ve arızanın giderilmesinden tüm kat malikleri kendi arsa payları oranında sorumlu olacaktır.''
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 10.5.2001 Tarihli Esas 2001/4205 ve Karar 2001/47111 sayılı kararı bu yöndedir.

''Ortak yerlerde oluşan zarar verici durumların davalı kat malikinin bu yeri kötü kullanmasından veya bu yerdeki herhangi bir eyleminden kaynaklanıp kaynaklanmadığı zararı doğuran başka nedenler varsa bunların ne olduğu ve sorumluluk oranı hususları tespit edilip davalı sebebiyet verdiği oranda zarardan sorumlu tutulmalıdır.''
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 29.4.2003 Tarih,2003/2758 Esas, 2003/3543 sayılı kararı.

''Tesisat arızasından dolayı su sızması sonucu bağımsız bölümünde maddi hasara bağlı olarak zarar oluşması tazminatı gerektirir.'' Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 8.7.2002 Tarih, Esas 2002/6950 Karar 2002/7694 sayılı kararı.

Bu yargı kararlarında da açıklandığı üzere, zarara neden olan sızıntı kişinin kusuru olmaksızın ortak tesisattan kaynaklanıyor ise sorunun giderilmesi ve zararı tüm kat malikleri karşılamak durumundadır.


Apartman giriş katında oturmaktayız, bahçe, bina içi ve çatı katı(teras) haklarımız nelerdir?


KMK 4.madde
''Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, (Ek ibare: 5711 – 14.11.2007 / m.2) ''taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,'' bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lâvabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri,

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.''

16.madde
''Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.''

18.madde
''Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.''

Yukarıdaki düzenlemeler gereği ortak alanlarda hak ve yükümlülükleriniz bulunmaktadır.


Ortak yerleri kullanırken ve ortak yerlere gerek dairelerimizin dış cephe ile bağlantılı olan yerleri yada bize apartmanda ait olmayan ama tüm daire sahiplerince aynı oranlarda el atılmış ve rızalar gösterilen ama karar alınmayan şekilde olan apartman mülkiyetindeki yerlere tesis yaparken her daire sahibinin kullanması gerekli olan aynı ortak ( kurallara uygun olan yada karşılıklı aynı yapılmış arsa payı oranını geçmeyen aykırılıklar kapsamında eşit orantılı kullanımlar kapsamı) haklar nelerdir ve örnek dava kararları var mı acaba.

 

T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2007/6261,K. 2007/6898,T. 12.7.2007
• ANATAŞINMAZIN ORTAK YERLERİNE ELATMANIN ÖNLENMESİ ( Kat Malikleri Veya Kat Maliklerinden Alacağı Yetkiye Dayanarak Yöneticinin İsteyebileceği )
• KAT MALİKLERİNİN VE YÖNETİCİNİN YETKİLERİ ( Ortak Alanlara El atmanın Önlenmesi İstemi - Kat Malikleri Veya Kat Maliklerinden Alacağı Yetkiye Dayanarak Yöneticinin İsteyebileceği )
• ELATMANIN ÖNLENMESİ ( Kat Malikleri Veya Kat Maliklerinden Alacağı Yetkiye Dayanarak Yöneticinin İsteyebileceği - Sığınak Kalorifer Dairesi Gibi Ortak Alanlar ) 634/m. 19/2
ÖZET: Bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, kat maliklerinden biri, ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.

Bu konuda ortaya çıkan bir müdahalenin önlenmesini kat malikleri veya kat maliklerinden alacağı yetkiye dayanarak yönetici isteyebilir.

DAVA: Dava dilekçesinde ortak alanlara el atmanın önlenmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın husumet nedeniyle reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dava dilekçesinde, davalı kooperatife ait özel depolarla, kat maliklerine ait sığınak, kalorifer dairesi, banyo gibi ortak alanların ve yerlerinin yapılacak keşifle tespit edilerek davalının kat maliklerine ait ortak alanlara el atmasının önlenmesine karar verilmesini istemiş, mahkemece davacı apartman yönetiminin tüzel kişiliği bulunmadığı gerekçesiyle dava husumet yönünden reddedilmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesinin 2. fıkrasına göre kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Davalı tarafından ana taşınmazın ortak yerlerinde yapıldığı iddia edilen müdahalenin önlenmesini kat malikleri veya kat maliklerinden alacağı yetkiye dayanarak yönetici ( kat maliki olsun olmasın ) isteyebilir. Dosya içindeki bilgi ve belgelerden davacının kat mülkiyetli ana taşınmazın 32 numaralı bağımsız bölümünde malik olduğu gibi 23.10.2005 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında da yöneticiye ortak yerlerle ilgili hukuki sorunların çözümlenmesi konusunda yetki verildiği anlaşılmaktadır. Buna göre mahkemece işin esasına girilerek tüm deliller toplanıp oluşacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken davacının yönetici olduğu ve davayı yönetim adına açtığı ileri sürülerek davalının husumet ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’ UN 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 12.07.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki karar bilginize sunulmuş olup KMK 16.madde gereği ortak alanlar tüm kat maliklerinin müşterek mülküdür.

 


Babamızdan kalan giriş bahçeli daireyi kiraya verdik. Bu bina altı daireli. Böyle 4 apartman var. Alt katlar bahçeyle ilgileniyor.2. katı 1 sene bir şahıs aldı küçük olan bahçede devamlı gezerek kiracımızı rahatsız ediyor. Ben istediğim yeri eker dikerim. Diğer apartmanlar beni ilgilendirmez diyor. Bahçe düzenlemesi yapmak isteyen kiracıma mani oluyor. Karakola şikâyet ediyor. Amacı kış ortası kiracıyı çıkarttırmak akabinde miras yeri satın almak. Ne yapabilirim. Kiracı da uğraşmak istemiyor. Mağdur oluyorum. Her kiracıya böyle yaparsa ben zararımı nasıl tazmin edeceğim. Teamül olarak hep altlar kullanıyor. Yan tarafımda ev sahibi oturuyor oraya bir şey diyemiyor. Ne yapmalıyım


Apartman çevresi, bahçe gibi alanlar KMK 4.madde gereği ortak alanlardır. Ve KMK 16.madde gereği ortak alanlar tüm malik ve sakinlerin müşterek kullanımındadır. Bina yönetim planınızda ortak alanların kullanımı hususunda özel bir düzenleme yoksa ya da kat malikleri kurulu kararı alınmamış ise bahçeyi alt katların kullanmakta olması kanuni düzenlemeyi değiştirmez.
Uzlaşarak konuyu bir karara bağlamanız en uygun yol olacaktır.

 

80 daireli apartmanda oturuyorum, apartmanın önü acık otopark zemin asfalt, açık oto parkın altı 36 daireye ait kapalı otopark üstten su damladığı için açık otoparkın zeminini asfaltının yenilenmesi istenmektedir. Asfaltlama ücreti kapalı otopark sakinlerimi karşılar yoksa tüm apartman maliklerimi karşılar


Bina yönetim planınızda ortak alanların giderlerinin karşılanması hususunda özel bir paylaşım esası belirlenmemişse KMK 20.madde gereği ortak alanlar için yapılacak giderlere her kat maliki kendi arsa payı oranında katılmalıdır.

 

 

 

Apartmanımızın zemin dairesinin pissu gideri tıkanmış. Evi su basmış ve ev sahibi yurt dışında.
Yöneticimiz bunu yaptırıp apartmanın ödemesi gerekir diyor. Bina içindeki tesisatın tamirinin parasını apartman ortak mı öder?

KMK 4.madde gereği kanalizasyon tesisatı ortak tesis olup kişinin kasıt ve kusuru olmaksızın doğan zararları tüm kat malikleri ortaklaşa ödemelidir.
 

16 dairelik bir apartmanda oturmaktayım yönetici iskânı alınmış binamıza kendi dairesinin balkonunu kapattı ben davacı olmak istiyorum nasıl bir yol izleyebilirim kazanabilir miyim davayı


Bina yönetim planınızda balkonların kapatılabileceğine ilişkin bir düzenleme ya da konu hakkında kat malikleri kurulu kararı bulunmuyor ise KMK 19.maddeye dayanarak Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınızı kullanabilirsiniz. Açacağınız davada bağımsız bölümün eski hale getirilmesini istemelisiniz.

 

Oturmakta olduğumuz apartmanın kapalı garajına LPG (gazlı) arabası olan şahıs arabasını koymaktadır. LPG Lİ ARABA PARK ETMEK YASAKMIDIR. Nasıl bir yol izlememiz gerekir.

Sanayi Bakanlığının 28.11.1997 tarihli 97/106–107 sayılı genelgesine göre LPG’li araçların kapalı otoparklara park edilmesi yasaklanmış ancak cezai müeyyide öngörülmemiştir.

Ancak bu yasağa rağmen kapalı otopark kullanılır ve zarar verici bir durum söz konusu olursa bu zararı araç sahibi karşılamak zorundadır.

Ayrıca otoparklar Kat Mülkiyeti Kanunu 4.madde gereği ana taşınmazın mutlak ortak alanlarından olup, bu alanların kullanımı hususunda kat malikleri karar alma hakkına sahiptir. Bu yönde alınmış bir karar var ise iptal edilmedikçe tüm kat malik ve sakinlerini bağlayacaktır. Aksi halde bu karara uymayan hakkında Sulh Hukuk mahkemesinde dava açılarak hakimin duruma müdahalesi talep edilebilir.


10 daireli bir binanın yöneticiliğini yapmaktayım. Bizim binada oturan ev sahiplerinin yedisi yurt dışında ve evleri kirada. Şu anda binamızda üç kişi kat maliki yurt dışındaki kişilerinde vekâleten kişi atamaları imkânsız. Asıl sorum binamızın kapıcı dairesinde kiracı oturmakta ve binamızın kira geliri olmaktadır. Bu kira gelirinin tasarrufu ve harcaması hususunda kiracıların söz hakkı varmıdır. Yoksa şu anda binada oturan Kat Maliklerinin kararı yeterlimidir. 


KMK 16.madde gereği bir binanın ortak alanları ( kapıcı dairesi binanın mutlak ortak alanıdır) kat maliklerinin müşterek mülküdür, yani bu alanlar ev sahiplerinin müştereken malik oldukları alanlardır.
Ortak alanlarda tasarrufta bulunma hakkı ise yine ev sahiplerinindir ve bu yerlerden elde edecek gelirin tasarruf hakkında yine ev sahiplerinin olacaktır. Kiracılar bina yönetiminde söz sahibi değillerdir.

 

 7 bloklu bir sitede oturuyorum. Bu site inşaat yapılma aşamasında arsa sahibi ile müteahhit arasında bazı anlaşmalar yapılmıştır. Ortak alan sayılan bazı yerlerin sahipliği konusunda. Şu an daire sahiplerine tapuları dağıtıldı. İnşaat aşamasındaki bu anlaşmaların hükmü varmıdır. Tapular dağıtıldığına göre ortak alanların üzerinde her daire sahibi aynı oranda hakka sahip midir?


Binanıza ait onaylı mimari projede ortak alan olarak kayıtlanan ve bina yönetim planı ile kullanım esasları belirlenen ortak yerler ve şeyler üzerinde hukuki haklarınızı kullanmanız mümkündür.


Tuvalet ve banyomun tavanı akmakta, yönetici ile görüşüp yaptırırsam masrafları kimin karşılaması gerekir


Ortak tesisat arızasından kaynaklanan yerlerin tamir gideri ortak gider olarak tüm kat maliklerince karşılanmalıdır.

 

12 dairelik binamızın altıda 4 otoluk kapalı garaj vardır. Binada 8 kişide araba var otopark sıra ile mi yoksa rastgelemi park edecektir. 2. sorum kapalı oto parklara gazla çalışan arabaların park etmesini önleyecek yasa varmı

KMK 16.madde
''Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.''

KMK 18.madde,

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.''

Yukarıdaki düzenleme gereği ortak alanların kullanımı hususunda yönetim planınızı incelemeli ve kat malikleri kurulu kararlarınızı tespit etmelisiniz. Bu düzenlemeler ortak alanların kullanımında sizin için bağlayıcı olacaktır.

Kapalı otoparklara LPG’li araçların park edilmemesi gerekmektedir.

 

117 Üyesi olan bir konut yapı kooperatifinde üyeyim. Dairelerimiz bitti yapı kullanmaları alındı herkese kat mülkiyeti tapuları verildi. Kooperatif bu yıl içinde fes edilecek. Dairelerimizin hepsi kombi'li ve asansörlü. Bu kooperatife ait kapıcı daireleri, yönetim bu daireleri kiraya vermiş kira giderini site yönetimi masraflarına ve giderlerine harcıyor. Bende bu dairelerin satılıp bütün kooperatif üyelerine paylaştırılmasını istiyorum böyle bir şey olur mu kapıcı daireleri satılabilir mi?


Kapıcı daireleri bir binanın müşterek mülküdür, tapu kayıtlarına göre mülkiyet hakkına konu bağımsız bölüm olarak kayıtlanamazlar ve dolayısıyla alım satıma konu olamazlar.

 

Aldığımız dairenin çerçeveleri eski. Diğer dairelerin çerçeveleri beyaz ama biz ahşap renkli PVC taktırmak istiyoruz. Kanunen sakıncası varmı? Şikâyet eden olursa diğer apartmanlardaki farklı renk çerçeve uygulamalarını örnek olarak gösterebilir miyiz?


Binanın dış cephesi, çerçeve ve balkonlar ana taşınmazın görünümü itibariyle ortak alanlarındandır. Ortak alanlarda ise mimari projeye aykırı değişiklikler yönetim planı düzenlemelerini de dikkate almak kaydı ile ancak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı oluru ile yapılabilir.

 

Binamız sekiz daireliktir. Binamızın ön yola bakan kısmında küçük bahçe olup ortadan binaya giriş vardır. Binaya giriş ne daire birden nede daire ikiden giriş var binamızın giriş duvar üstünden bahçeye giriyoruz. Sorunumuz daire iki bahçe benim diyip ipler çekip çamaşır asacam diyor engel olurken kavga ediyoruz. Tabii ki bu kişi amcam yengem oluyor. Ben bir yönetici olarak ne yapabilirim.


Binanızın Belediyeden onaylı mimari projesini temin etmeli ve ortak alanları belirleyerek kat maliklerine duyurusunu yapmalısınız.
Ortak alanlar kişisel kullanıma hasredilemeyeceğinden aksi davrananlar hakkında kat malikleri kurulunca yetkili kılınan yönetici dava açma hakkına sahiptir.

 

Üçüncü katta oturuyorum banyodan alt kata su akıtıyormuş bir usta çağırıp yaptırılacak çıkan masrafı kimin karşılaması gerekiyor


Bina ortak tesisatında kullanan kişinin kusur ve kastı olmaksızın doğan hasarlar tüm kat maliklerince karşılanarak giderilmelidir.

 

Bir soru sormak istiyorum. Apartman kömürlükleri kat mülkiyetlerin ortak alanı mıdır? Yoksa ben bodrumu istediğim şekilde kullanabilirmiyim.


Tapu belgenizde bağımsız bölümünüze eklenti olarak kayıtlanan yerler kişisel kullanımınızda olup, bina mimari projesinde ortak alan olarak kayıtlanan yerler ise tüm kat maliklerinin müşterek kullanımında olan yerlerdir.

 

Bina içi yani merdivenlerin olduğu yer ortak giderlere girer mi? 6 daire var 5 tanesi boya yapılmalı diyor 1 tanesi hayır diyor. vodafone baz istasyonu da var binamızda. Ortak giderleri buradan harcayıp geri kalan hak sahiplerine dağıtılıyor.1 kişi ben boyatmam paramı istiyorum vermezseniz mahkemeye gideceğim diyor.

KMK 19.madde
''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.''
Düzenlemesi gereği karar almanız halinde boyama işini yaptırabilir ve karara katılmayan kişi içinde icra işlemi yapabilirsiniz.
Bina içi merdiven boşlukları bina mutlak ortak alanlarındandır.

 

 

 

10 katlı 20 daireli apartmanda yönetici oldum. Eski yönetim- yönetim odası olarak görünen bağımsız bölüme vitrin yaptırarak kiraya vermiş. Yönetim odası kiraya verilebilinir mi? Kiracıyı çıkarmak için ne yapmamız gerekir.


Bina ortak alanları KMK 45.madde gereği tüm kat maliklerinin oybirliği ile alacağı kararla kiraya verilebilir. Bu yasal düzenlemeye aykırı bir durum varsa kat malikleri kurulu tarafından yetkilendirilen yönetici Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkını kullanabilir.

 

Apartmanın projesinde kapıcı dairesi olarak görünen bir daire, Kiraya verilebilir mi? Kiraya verilirse ne şartlarda verilir. Ne şekilde kiraya vermemiz gerekir.


''Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklâm maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.''
KMK 45.madde gereği binanın mutlak ortak alanı olan kapıcı dairesini tüm kat maliklerinin oluru ile kiraya verebilirsiniz.
Kira sözleşmesi yapmanız uygun olacaktır.

 

Ben binanın ortak kullanım yerlerinin (spor salonu, kapıcı dairesi...) , binanın giderleri karşılamak için satılıp satılmayacağını öğrenmek istiyorum. Bide bu işlem için bütün kat maliklerinin onayımı gerekir.


Bina ortak alanları Tapu Kayıtlarında bağımsız bölüm olarak kayıtlanmaz ve alım satıma konu olamazlar. KMK 45.madde gereği ancak tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar alması halinde kiraya verilerek gelir elde edilebilir.

 

416 daire 7 bloktan oluşan bir sitede oturmaktayım. Site ortak alanı olan ve üzerinden yüksek gerilim hattı geçen yeşil alanda ( oturduğum bloğa daha yakın olan bir noktada) bulunan kamelyayı, genel kurul kararı ile yıkarak daha da büyüten ve bununla ilgili belediye ve elektrik kurumundan hiçbir izin almayan yönetim kuruluna karşı resmi olarak nasıl bir yaptırım uygulayabilirim.


KMK 19.madde gereği kat maliklerinin beşte dördünün yazılı olurunu almadan ortak alanda işlem yapan yönetim hakkında Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınız bulunmaktadır. Ayrıca Belediye ilgili birimlerine şikâyet hakkınızı da kullanabilirsiniz.

 

 

Apartmanımızda bulunan baz istasyonu için 3+1+1 yıllığına sözleşme imzalamıştık. Yönetici olan kişi aynı zamanda arsa sahipliğinden binanın yarısına sahip bu yüzden aldığı paranın hesabını ve yapılan masrafların belgeli kayıtlarını sorduğumda apartmanda oy çokluğu bulunduğunu ve binaya uyumsuzluktan evimi sattıracağını söyledi. Bu yıl yapılan 6.500 USD ödemeden daire başına düşen payımdan da hiçbir şekilde ödeme yapmayacağını söylüyor. Baz istasyonu için yapılan sözleşmeyi ben ne şekilde iptal ettirebilirim ve hangi şartlarda bana evimi sattırabilir.


Bina ortak alanlarının kiralanması KMK 45.madde gereği tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar alması halinde mümkündür. Buna aykırı bir uygulama varsa Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınız bulunmaktadır.
Mülkiyet hakkı kişinin kullanımına hasredilen bir hak olup, bağımsız bölümünüzün satışını sağlaması KMK 25.madde
''Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlâl ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilirler.

Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için dava açılmasına kat malikleri kurulunca karar verilir bu kararı almak için çoğunluk sağlanamazsa veya kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve davalının bağımsız bölümünün mülkiyeti, davayı açmış olan kat maliklerine, arsa payları oranında devrolunur. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.12) Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.

Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir:

a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması
b) Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hâkimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlâl etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi
c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlâk ve adaba aykırı harekette bulunması.'' şartları halinde mahkeme kararı ile uygulanabilir.


T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2008/12349,K. 2009/244,T. 20.1.2009
• BAZ İSTASYONUNUN ESKİ HALE GETİRİLMESİ ( Ana yapının Çatısının Davalı Şirkete Kiralanması İçin Tüm Kat Maliklerince Oybirliği İle Alınmış Bir Karar Bulunmadığı - Davanın Kabulü Gerektiği )
• KAT MALİKLERİ KURULU KARARI ( Baz İstasyonunun Eski Hale Getirilmesi – Ana yapının Çatısının Davalı Şirkete Kiralanması İçin Tüm Kat Maliklerince Oybirliği İle Alınmış Bir Karar Bulunmadığından Davanın Kabulü Gerektiği )
• BAĞIMSIZ BÖLÜM ( Baz İstasyonunun Eski Hale Getirilmesi – Ana yapının Çatısının Davalı Şirkete Kiralanması İçin Tüm Kat Maliklerince Oybirliği İle Alınmış Bir Karar Bulunmadığından Davanın Kabulü Gerektiği ) 634/m.4,19,45
ÖZET: Dava dilekçesinde, orijinal mimari projeye aykırı olarak davalı tarafça yapılan imalatların ve baz istasyonunun kaldırılarak eski hale getirilmesi istenilmiştir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 4.maddesine göre ana taşınmaza ait ana duvarlar, avlular, çatılar, bacalar, genel dam terasları her halde ortak yerlerden olup nitelikleri itibariyle, mimari projesinde yer almadığı sürece kat maliki tarafından işgal edilip kendi ihtiyaçları için kullanılamaz. Aynı Yasanın 5711 sayılı yasa ile değişik 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre ise kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Yine Yasanın 45. maddesinde ise ana yapının dış duvarlarının çatı veya damının kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılabilir. Bu saptamalardan da anlaşılacağı gibi ana yapının çatısının ( dış duvarının ) davalı şirkete kiralanması için tüm kat maliklerince oybirliği ile alınmış bir karar bulunmamaktadır. Mahkemece bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde baz istasyonu yönünden de davanın kabulü gerekir.

DAVA: Dava dilekçesinde, orijinal mimari projeye aykırı olarak davalı tarafça yapılan imalatların ve baz istasyonunun kaldırılarak eski hale getirilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak

1-Davacı vekili dava dilekçesinde müvekkilinin de bağımsız bölüm maliki olduğu ana taşınmazın duvarına Telsim Mobil Telekomünikasyon Hizmetleri A.Ş. tarafından baz istasyonu kurulduğunu, bu tesisatın kurulması için davalı A.. T.. ile davanın ihbar edildiği şirketin kira sözleşmesi imzaladığını, kendilerinin baz istasyonunun kurulmasına onaylarının bulunmadığını ileri sürerek kurulan tesisin kaldırılmasını istemiş mahkemece talebin reddine karar verilmiştir.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 4.maddesine göre ana taşınmaza ait ana duvarlar, avlular, çatılar, bacalar, genel dam terasları her halde ortak yerlerden olup nitelikleri itibariyle, mimari projesinde yer almadığı sürece kat maliki tarafından işgal edilip kendi ihtiyaçları için kullanılamaz. Aynı Yasanın 5711 sayılı yasa ile değişik 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre ise kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Yine Yasanın 45. maddesinde ise ana yapının dış duvarlarının çatı veya damının kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılabilir. Bu saptamalardan da anlaşılacağı gibi ana yapının çatısının ( dış duvarının ) davalı şirkete kiralanması için tüm kat maliklerince oybirliği ile alınmış bir karar bulunmamaktadır. Mahkemece bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde baz istasyonu yönünden de davanın kabulü gerekirken yerinde olmayan gerekçe ile reddine karar verilmesi,

2-Kabule göre de Davalı lehine takdir edilen vekâlet ücretinin davacı V.. A..'dan alınmasına karar verilmesi gerekirken 'davacılardan' denilerek infazda çelişki yaratılması,

Doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. Un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 20.01.2009 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki kararda konu hakkında bilginize sunulmuştur.


 

Binamız altta bir dükkân ve 8 daireden oluşan 4 katlı bir bina. Arka bahçede kenarda bulunan çiçek ve ağaçları keserek tamamına beton döküp otopark olarak kullanmak istiyorlar. Hatta bahçenin üzerini kapatıp kapalı otopark yapmak istiyorlar. Bunu yapabilirler mi? Yaptırmamak için neler yapabilirim? Resmi hiçbir izinleri yok.


KMK 19.madde gereği
''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.''
Bina mimari projenizde bahçe olarak kayıtlı bir alanın otopark olarak kullanılması için tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı olurunun alınması gerekmektedir. Aksi halde yapılan işlem yasal olmayacaktır.

 

 

Gömme olmayan balkonumu PVC ile kapadım binadan bir kişi beni şikâyet ettiği takdirde burayı söktürürler mi ayrıca bana para cezası gelir mi tahminen ne kadar gelir 

 

T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2008/6917,K. 2008/10777,T. 21.10.2008
• ONAYLI MİMARİ PROJEYE AYKIRILIK ( Giderilmesi Talebi - Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Rızası Olmadıkça Ana taşınmazın Ortak Yerlerinde Onarım Tesis ve Değişiklik Yapılamayacağı )
• KAT MALİKLERİNİN RIZASI ( Beşte Dördünün Rızası Olmadıkça Ana Yapının Ortak Yerlerinde Onarım Tesis ve Değişiklik Yapılamayacağı )
• ANA YAPININ ORTAK YERLERİNDE ONARIM TESİS VE DEĞİŞİKLİK ( Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Rızası Olmadıkça Yapılamayacağı )
• KAT MALİKLERİNİN RIZASI ( Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Rızası Olmadıkça Ana taşınmazın Ortak Yerlerinde Onarım Tesis ve Değişiklik Yapılamayacağı ) 634/m. 19
ÖZET: Dava, onaylı mimari projeye aykırılığın giderilmesi talebine ilişkindir. Kat maliklerinin beşte dördünün rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yapılamaz. Dosya kapsamından, bağımsız bölümlere ait balkonların kapatıldığı, dış duvara klima yerleştirildiği, bina önüne saçtan güneşlik ve sundurma yapıldığı anlaşılmaktadır. Söz konusu eylemler yönünden davanın kabulüne tadilat ve değişikliklerin onaylı mimari projesine uygun hale getirilmesine karar verilmelidir.

DAVA: Dava dilekçesinde onaylı mimari projeye aykırılıkların giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın· reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak

Yargılama sırasında yapılan bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporda 6, 7.8.9, 10 numaralı bağımsız bölüm maliki olan davalıların dairelerinin kapısını değiştirmiş oldukları, 5 nolu bağımsız bölüm maliki olan davalının ise dairesinin kapısının rengini değiştirip 6 nolu bağımsız bölüm maliki ile birlikte banyosunda değişiklik yaptığı, 3, 6, 10 nolu bağınız bölüm maliki balkonlarını kapattıkları, 8 nolu bağımsız bölüm malikinin kombi borularını zeminden geçirdiği, 3 nolu bağımsız bölüm malikinin dış cephe duvarına klima ünitesi yerleştirdiği, 13 ve 14 numaralı bağımsız bölüm maliklerinin bağımsız bölümlerinin camekânlarını değiştirip, bina önüne saçtan güneşlik ve sundurma yapıldığı anlaşılmaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre bütün kat maliklerinin beşte dördünün rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Yasanın bu buyurucu hükmü dikkate alınarak mahkemece davalılardan yukarıda belirtilenlerin gerçekleştirmiş oldukları balkon kapatma ve dış duvara klima yerleştirme ile bina önüne saçtan güneşlik ve sundurma yapma eylemleri nedeniyle açılan davanın kabulüne, tadilat, tesis ve değişikliklerin onaylı mimari projesine uygun eski hale getirilmesine karar verilmesi, diğer değişikliklerin ise projeye aykırılık teşkil edip etmediğinin yasanın 19. maddesinin ikinci fıkrasında her bağımsız bölüm malikinin kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar vermeyecek nitelikteki tesis ve değişiklikleri yapma hakkı kapsamına girip girmeyeceği bağımsız bölüm dış kapılarının cins, renk görünüm ve ölçülerinin mimari projeye uygun bulunup bulunmadığı, dış görünümlerinin binanın içinde diğerlerine nazaran göze hoş gelmeyecek şekilde bir farklılık veya genel estetiği bozacak nitelikte olup olmadığı konularında bilirkişiden ek rapor alınıp oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 21.10.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki karar sorunuza yanıt niteliğindedir. Uygulanacak ceza miktarını Belediyeden öğrenmeniz gerekecektir.

 

Bizim oturduğumuz site 6 bloktan oluşuyor. Sitemiz U şeklinde yapılandırılmıştır. Bizim oturduğumuz bloğun karşısında en alt kata yeni bir kiracı taşındı ve balkonuna DIŞARI DOĞRU ÇIKIK bir şekilde çamaşır askısı yapmış hatta balkonunun içine ip germiş ve buralara çamaşır asmaktadır. Bu görüntü çoğu kişiyi rahatsız etmektedir. Kaliteli bir sitede bu tarz görüntüler gerçekten hoş olmamaktadır. Bu kötü görüntüyü kaldırtmak istiyoruz. Bu konuda site yönetimi olarak ne yapmamız gerekiyor? Herhangi bir mahkeme kararı v.s söz konusu mudur?


T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2008/6917,K. 2008/10777,T. 21.10.2008
• ONAYLI MİMARİ PROJEYE AYKIRILIK ( Giderilmesi Talebi - Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Rızası Olmadıkça Ana taşınmazın Ortak Yerlerinde Onarım Tesis ve Değişiklik Yapılamayacağı )
• KAT MALİKLERİNİN RIZASI ( Beşte Dördünün Rızası Olmadıkça Ana Yapının Ortak Yerlerinde Onarım Tesis ve Değişiklik Yapılamayacağı )
• ANA YAPININ ORTAK YERLERİNDE ONARIM TESİS VE DEĞİŞİKLİK ( Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Rızası Olmadıkça Yapılamayacağı )
• KAT MALİKLERİNİN RIZASI ( Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Rızası Olmadıkça Ana taşınmazın Ortak Yerlerinde Onarım Tesis ve Değişiklik Yapılamayacağı ) 634/m. 19
ÖZET: Dava, onaylı mimari projeye aykırılığın giderilmesi talebine ilişkindir. Kat maliklerinin beşte dördünün rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yapılamaz. Dosya kapsamından, bağımsız bölümlere ait balkonların kapatıldığı, dış duvara klima yerleştirildiği, bina önüne saçtan güneşlik ve sundurma yapıldığı anlaşılmaktadır. Söz konusu eylemler yönünden davanın kabulüne tadilat ve değişikliklerin onaylı mimari projesine uygun hale getirilmesine karar verilmelidir.


DAVA: Dava dilekçesinde onaylı mimari projeye aykırılıkların giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın· reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak

Yargılama sırasında yapılan bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporda 6, 7.8.9, 10 numaralı bağımsız bölüm maliki olan davalıların dairelerinin kapısını değiştirmiş oldukları, 5 nolu bağımsız bölüm maliki olan davalının ise dairesinin kapısının rengini değiştirip 6 nolu bağımsız bölüm maliki ile birlikte banyosunda değişiklik yaptığı, 3, 6, 10 nolu bağınız bölüm maliki balkonlarını kapattıkları, 8 nolu bağımsız bölüm malikinin kombi borularını zeminden geçirdiği, 3 nolu bağımsız bölüm malikinin dış cephe duvarına klima ünitesi yerleştirdiği, 13 ve 14 numaralı bağımsız bölüm maliklerinin bağımsız bölümlerinin camekânlarını değiştirip, bina önüne saçtan güneşlik ve sundurma yapıldığı anlaşılmaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre bütün kat maliklerinin beşte dördünün rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Yasanın bu buyurucu hükmü dikkate alınarak mahkemece davalılardan yukarıda belirtilenlerin gerçekleştirmiş oldukları balkon kapatma ve dış duvara klima yerleştirme ile bina önüne saçtan güneşlik ve sundurma yapma eylemleri nedeniyle açılan davanın kabulüne, tadilat, tesis ve değişikliklerin onaylı mimari projesine uygun eski hale getirilmesine karar verilmesi, diğer değişikliklerin ise projeye aykırılık teşkil edip etmediğinin yasanın 19. maddesinin ikinci fıkrasında her bağımsız bölüm malikinin kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar vermeyecek nitelikteki tesis ve değişiklikleri yapma hakkı kapsamına girip girmeyeceği bağımsız bölüm dış kapılarının cins, renk görünüm ve ölçülerinin mimari projeye uygun bulunup bulunmadığı, dış görünümlerinin binanın içinde diğerlerine nazaran göze hoş gelmeyecek şekilde bir farklılık veya genel estetiği bozacak nitelikte olup olmadığı konularında bilirkişiden ek rapor alınıp oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 21.10.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki karar bilginize sunulmuş olup konu hakkında kat malikleri kurulu tarafından yasal işlemler başlatmak üzere yetkili kılınmanız şartı ile kişi hakkında dava açma hakkınızı kullanabilirsiniz.


 

 Projede yeşil alan olarak görülen ve 3 bloğa ait olan fakat blokça bize daha yakın olan bir alanın arabası olan bina sakinleri tarafından otopark olarak kullanılması istenmektedir. Fakat daha önceleri konuşulup otopark olamayacağı zaten kanuni hükümlülük konusunda sıkıntı olduğundan karar defterine olsun veya olmasın diye bir madde konulmadı. Ancak bir apartman sakini sürgülü kapı ile kilitlenmiş bu boş alana hiç kimsenin onayı olmaksızın kapı kilidini kırıp arabasını park ediyor. Kendisini sözlü ve ilan panosuna yazı yazarak uyarmamıza rağmen arabasını park etmeye devam ediyor. Yapılması gerekenler hakkında bilgilendirir misiniz?


KMK 16.madde ''Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.''

18.madde ''Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.'' Yukarıda anılan maddeler gereğince Sulh Mahkemesi'ne başvurabilirsiniz.

 

5 katlı binanın 4. katında oturmaktayım. Bu daireyi satın aldığımda yöneticinin iznini alarak güneş enerjisi yaptırdım. Yaptırdıktan sonra 5. katta (son katta)oturan komşularım ve diğerleri hep eleştirdiler. Üç dört yıldır zaman zaman ne zaman söktüreceksiniz şeklinde psikolojik baskı yaptılar.15 gün önce güneş enerjisinin delinen kazanından çatıdan su sızmış 5. kattaki komşunun tavanında birkaç damlacık olmuş. Hemen yüklü bir masrafla kazanı değiştirdik. şimdi komşu site yönetim toplantısında oybirliğiyle karar alıp güneş enerjisini sök tüttüreceğim deyip huzursuz ediyor.sebebi evine zarar vermesi ve deprem bölgesi olması nedeniyle.binada sadece 2 tane güneş enerjisi var.1 yöneticinin birde bizim.bizde yöneticiden izin almıştık.burada hemen hemen her binada güneş enerjisi var.neden bizimki bu kadar problem oldu.ben emekliyim ve bu güneş enerjisi içi 2 000 YTL harcadım.nasıl söktürebilirim ki.benim zararım ne olacak.2 güneş enerjisinin apartmana ne zararı olabilir.sök tüttürme kararı alabilirler mi 



Güneş enerjisinin monte edildiği ''çatı'', KMK Md.4'e göre apartmanın ortak yerlerindendir. Kat malikleri kurulu farklı bir karar almamış ise ya da yönetim planınızda farklı bir düzenleme yoksa

KMK 16.madde
''Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerleri kullanma hakkına sahiptirler bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.'' denilmektedir.


Giyim mağazası işletiyoruz ancak dükkânımızın önünü bina sakinleri tarafından otopark olarak kullanılmak istenmektedir. Projede dükkân önü otopark değil biliyorlar ama biz çekeriz arkadaş deyip işi inada bindirdiler şimdi biz hakkımızı nasıl aramalıyız. Çekilen arabalar yüzünden işlerimiz çok düşüyor çünkü vitrinimizi kapatıyorlar söyleyince banane sen kiracısın diyorlar zaten dükkân sahibi kiraya bakıyor sıkıntımızı anlamıyor


Bina mimari projesini de incelemeniz kaydı ile Sulh Hukuk mahkemesinde dava açarak hâkimin duruma müdahalesini talep etmelisiniz.


Kiracı apartmanın temizlik gibi ışık giderleri gibi masraflara katılıyor. Fakat ortak yerin cam kırılması gibi kalorifer bakımı boya gibi giderlere katılmalımıdır?



Kat Mülkiyeti Kanunu m.18/2'de ''...kat maliklerinin borçlarına dair hükümler, bağımsız bölümlerde oturan, kiracılara, intifa ve sükna hakkı sahiplerine de uygulanır. Bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsil olarak sorumlu olur.'' denilmektedir.

Yani bu tür durumlarda açılacak davalarda, kat malikleri ile kiracıların her ikisi birden davalı gösterilir. Kat malikinin payına düşen gider ve avans borcundan, gecikme tazminatından kiracılar da müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülebilir.

 

24 daireli bir apartmanın yöneticisiyim. En alt katta bulunan kapıcı dairesi ile 1 nolu dairenin arasında ince bir duvar var. 1 nolu dairede oturan bayan doktor genellikle gece çalıştığı için sabaha karşı geliyor. Fakat duvar çok ince olduğu için kapıcı dairesinden gelen seslerden dolayı uyuyamadığını ve çok rahatsız olduğunu söylemektedir. Hatta kapıcı ile münakaşa ettikleri bile olmuştur. Bir süre öncesine kadar tekrar kapıcı ile münakaşa etmiş ve bana geldiler. Bu duvar için bir çözüm bulun yoksa sizi de kapıcıyı da mahkemeye vereceğim dedi. Bende kapıcı dairesi ortak alandır düşüncesi ile 1 nolu daire ile kapıcı dairesini ayıran duvarı ses yalıtımı yaptırdım. Sorun çözüldü fakat şimdide diğer kat malikleri bu işlemi yaptırmamam gerektiğini, bu masrafları yönetici kendi cebinden öder gibisinden itirazlar gelmeye başladı. Bu yapılan masrafları yasal olarak bana ödetebilirler mi? Bu işi yaptırmadan önce kat maliklerinin iznini almadım. Sadece 1 nolu daireden bu sorunun çözülmesi için yönetime bir yazılı dilekçe yazmasını söyledim.


KMK 19.madde gereği ortak alanlarda bu şekilde yapılacak bir tadilat için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı olurunu almanız gerekmektedir.

 

8 daireli apartmanda oturmaktayım 3 katta daki komşumuz kızının nişanını apartmanın sığınağında ve garajında yapmak istiyor ancak ne yöneticinin ne apartmandakilerin onayını almadı bunun için onay alması gerekir mi?


Bina ortak alanları tüm kat maliklerinin müşterek mülküdür. Bu alanların kişisel gerekler için kullanımında kat maliklerinin oluru alınmalıdır.

 

Ben apartman yöneticisi oldum ancak biraz acemiyim bu konuda. Benim sormak istediğim şu: en üst kattaki daireyi yeni satın alan bayan. Banyodaki bacayı tamamen iptal edip duvarını kırarak o kısmı banyosuna dâhil etmek istiyor.(banyo küçük olduğu için genişletmek istiyor yani) binamızda kimse baca kullanmıyor. Fakat bu bayanın bu tamiratı yapması apartmanımızın malikleri tarafından alınacak bir karara mı bağlı yoksa kendi mülkiyeti diye karar olmadan yapabilir mi? tamirat apartmana zarar verirse masrafı kendi mi karşılar?


Bina mimari projesinde yer alan bir ortak tesisin yıkımı için KMK 19.madde gereği tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı olurunun alınması gerekmektedir.

 

Benim 4 katlı bir binanın altındaki dükkânım var önü ve arkası kaldırıma kadar boşluk binanın arsası yani ama çevrili veya kullanılan bir yer değil. Benim buraları kullanma hakkım var mı? Diğer apartman sakinlerinden izin alarak


Binanın onaylı mimari projesine göre bina ortak alanı olarak kayıtlanan yerleri bir kat maliki veya sakini tek başına kendi kullanımına hasredemez. Bunun için kat maliklerinin beşte dördünün olurunu almanız gerekmektedir.

 

Bir bloğun altı işyeri olarak bana aittir. Site yöneticileri bilgim olmadan işyerinin önünü demirden korumaya aldılar ve çevre düzenlemesi yaptılar. Dairelerden önceden para aldılar şimdide benden çevre düzenlemesi diye para istiyorlar. Ödeme yapayım mı, yapmayayım mı?


KMK 19.madde gereği bina mimari projesine aykırı değişiklikler ancak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı oluru ile yapılabilir. Buna aykırı bir uygulama söz konusu ise Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınız bulunmaktadır.

 

Bir sitede oturmaktayım. 5–6 ay önce site yönetimi değişti ve yeni kararlar alındı. Eşim ve ben birbirine çok uzak yerlerde (asya-avrupa yakası) çalıştığımız için 2 ayrı araca ihtiyacımız oldu. Eskiden açık alan ve katlı otoparkımız olduğu için yer sıkıntısı olmadan aracımızı site içerisinde parkedebiliyorduk. Yeni yönetim herkese tek araç park yeri verdi. İkinci araçları site girişine koydurttuğu geçiş sistemi ile (ogs) siteye alınmasını yasakladı. Böylelikle site güvenliği araçlarımızı almamaya başladı. Ama katlı otoparkımızın (5 katlı) en az 2–3 katı boş beklerken araçlarımız site dışında İstanbul gibi bir yerde dar bir site giriş sokağında park edilmek zorunda bırakılıyor. Zorla içeri girmek isteyenlere de telefonla arayıp defalarca (saat 23.00 da bile) uyarılıp, yaptırımlar yapılamaya çalışılıyor. Üstelikte site güvenliğine aylık ücrette ödüyoruz.
1.Katlı otoparkta yer varken aracımızın dışarıda kalması mümkün mü?
2.Ücretini ödediğimiz site güvenliği araç dışarıda kaldığı için sorumluluk kabul etmemesi mümkün mü?
3.Adli yapılabilecek bir şeyler var mı?
4.Boş otopark alanını fotoğraflayıp hak iddia edebilir miyim?
5.2–3 defa aracını içeri alanların araçlarını 1–2 hafta içeri almamak gibi müeyyide uygulamaya yetkileri var mı?
6.Çoğunluk oluşturamadığımız için site yönetimini değiştiremiyoruz, bu konuda bişeyler yapabilir miyim?


Kat malikleri kurulu kararı olmaksızın site ortak alanları üzerinde tasarrufta bulunma hak ve yetkisini yönetici tek başına kullanamaz. Bu nedenle Sulh Hukuk mahkemesinde dava açarak yöneticinizin bu uygulamasına son vermesini talep edebilirsiniz.
Ayrıca site yönetim planınızı bağlı olduğunuz Tapu Dairesinden temin ederek ortak alanların kullanım esaslarını incelemelisiniz.

 

16 dairelik, altı komple 2 katlı dükkân olan (4 daireye denk gelmektedir) bir apartmanda oturmaktayım. Binamızın kapalı otoparkının girişi dar yapıldığından dolayı tüm daireler için park yeri bulunan bu otopark kullanılamamaktadır. Haliyle otopark sorunu mevcuttur. Biz kat malikleri olarak otopark için daha uygun farklı bir yerden giriş açmak istiyoruz. Buna dükkân sahipleri karşı çıkıyorlar. Çoğunluk kararı ile bu tadilatı yapabilir miyiz? Ayrıca bu tadilatı belediyeye onaylatmak için yine oy çoğunluğu yeterli olur mu?



Binanıza ait onaylı mimari projenizden farklı bir ekleme, giriş yapılacağı için KMK 19.madde gereği kat maliklerinin beşte dördünün yazılı olurunu almanız ve tadilat projesi ile Belediyeye başvurmanız gerekmektedir.

 

Kat irtifaklı 2 katlı bir apartmanın2.katında ev sahibiyim,1. kattaki komşumun terasında benimde ortak kullanım hakkım olup olmadığını öğrenmek istiyorum


Belediyeden temin edebileceğiniz bina mimari projenizi inceleyerek bina ortak alanlarınızı tespit etmelisiniz.

 

Apartmanımızın kapıcı dairesini kiraya verdik elde edilen kira gelirleri arsa payına göre mi paylaşılır yoksa tüm kat maliklerine eşit olarak mı?


Kat malikleri kurulu farklı bir karar almamış ise yada yönetim planınızda farklı bir düzenleme yoksa KMK 16.MADDE
''Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.''
Metnine dayanarak arsa payı oranında pay edilmesi uygun olacaktır.

 

Binamızın kattaki ortak alanına karşı komşumuz yönetime sorarak aşağıdan yukarı doğru file yaptırttı ve bu yapılan işlem çirkin bir görüntüye neden oldu filenin sökülmesi için ne yapmalıyız. ( genel kurulda böyle alınmış böyle bir karar yok.)


KMK 19.madde gereği ortak alanlara yapılacak tesis ve eklentiler için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı oluru alınmalıdır. Aksi halde yapılan işlem yasal olmayacaktır. Belediyeye şikâyette bulunma ve Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınız bulunmaktadır.

 

5 yıldır kiracısı olduğum apartmana düzenli olarak bodrumun bir kısmını kullandığım için 20Tl aylık geçen sene30dan 60a ve bu sene 70 istiyorlar ama işler iyi olmadığı için bu parayı ödeyemeyeceğimi 35 olursa ödeyeceğimi söylüyorum ama yönetici kendi yiyemeyeceği için kabul etmiyor zaten aramızda anlaşma ya da herhangi bir imza yok ben o apartmanın alt katında dükkan kiracısıyım bu durumda apartmanda kiracı olduğuma göre bodruma eşya koydum diye para ödemek zorunda mıyım.


Bodrum bina mimari projeniz gereği ana taşınmazın mutlak ortak alanı olarak kayıtlı ise şahsi kullanımınız için bu alandan tek başınıza yararlanamazsınız.Kat malikleri kurulu kararı alınması ve alınan karar gereği belirlenen bedeli ödemeniz gerekecektir.

 

 

 

2 ay kadar önce 40 dairelik apartmanımızın en üst katında yer alan dairemin içinde tadilat yaptırdım. Sıhhi tesisat yenilemesi sırasında tesisatçılar ortak tahliye borusunda bir çatlağa sebep olmuşlar ve buda sızıntı yaparak aşağıda bodruma akmaya başlamış. Bu konuda beni uyardılar bende aynı gün tesisatçıları ortak mahaldeki bu sorunun çözümü için yönlendirdim. Zarar verilen borunun değiştirildiğini ancak binanın 15 yıllık bir yapı olması ve atık su borularının hiç birinin eklem yerlerinde conta bulunmadığını, su kaçırmasının yapıştırıcı kullanarak sağlandığını, ancak çatlak olan borunun yeni boru ile değiştirilmesi sırasında artık bu yapıştırmaların yerinden oynadığını ve bu tesisatın yenilenmeden yapılmasının mümkün olmadığını söylediler. Tekrar yapıştırma yöntemi ile geçişi olarak bu sorunu giderebileceklerini ancak bina yönetimine bu yapıştırma yöntemi ile yapabilmeleri için hiç kimsenin tuvalet ve lavabolarını iş bitene kadar 1–2 saat süreyle kullanmamasının gerektiğini söyledikleri halde yönetim bunu sağlayamamıştır. Bu nedenle daha sonra geri kalan borularında yenilenmesi için tesisatçıyı arayacaklarını kalan boruları da değiştirmek istediklerini söyleyerek yönetim tesisatçıları göndermiş. Fakat Yönetici bana bunun hepsini yaptırmadığımda aksi halde dava açacağını söylüyor. Burada 15 yıllık binanın tüm tesisatının bana değiştirilmek istenmesi gibi haksız bir durum söz konusu aslında biliyorum ki hepsini yaptırsam mahkeme masraflarından daha az tutacak ancak yapılan haksızlığı sindiremiyorum. Bu konuda acil yardımınızı rica ediyorum. Birinci sorum ben yenilemeyi yapmaz ve mahkemeye gidersem sizce sonuç ne yönlü gelişir. İkincisi de mahkeme ve avukat masrafları hakkında yaklaşık tahmini bir şey söylemek mümkün müdür.



KMK md. 19'da ''Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur'' denilmektedir.

Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tespit davası açarak, bilirkişi marifetiyle yaptırılacak bir inceleme sonrasında borularda oluşan zararın, sizin yaptırmış olduğunuz tamirattan dolayı mı yoksa genel olarak apartmandaki tesisatın eskiliğinden ve değiştirilmesinin zorunlu olmasından mı kaynaklandığını öğrenebilir ve belgeleyebilirsiniz. Eğer zarar sizin tamiratınızdan kaynaklanmıyorsa, bu durumda yönetici sizden tüm boruların değiştirilmesi masraflarını karşılamanızı isteyemez. Bu durumda herhangi bir dava açmanız gerekmeyecektir.

 

biz 50 haneli bir apartmanda oturmaktayız yöneticimize çatımıza konmak üzere 18.000tl karşılığında baz istasyonu kurulması teklifi yapılmıştır bizler apartman sakinleri olarak karşı çıkmaktayız fakat yöneticimiz ısrarla kurulmasını istiyor ne yapabiliriz teşekkürler


KMK 45.madde
''Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklâm maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.''
Gereği tüm kat maliklerinin ( ev sahiplerinin ) oluru olmaksızın ortak alanlar kiraya verilemez. Yöneticinin bu hususta tek başına karar alma hak ve yetkisi yoktur.


1888 daireli bir sitede oturuyorum. Oturduğum apartman 48 daireli. Apartmanımızın yöneticisi var ayrıca ada yönetimi var. Apartmanımızda bos bir kapıcı dairesi var. Ada yönetimi apartman sakinlerinin ve apartman yöneticisinin rızasını almadan kapıcı dairesini kiraya verebilir mi?


Kapıcı daireleri KMK 4.madde gereği ana taşınmazın mutlak ortak alanları olup, KMK 45.madde gereği tüm kat maliklerinin rızası ile kiraya verilebilir.

 

Binamız 8 dairedir. Kanuna göre de yöneticimiz seçilmiş durumda fakat kendi isteklerini toplantıda gündeme getirerek diretmek yolu ile yapma yoluna gidiyor toplantı öncesi taraftar olabileceği kişilerle lobi görüşmeleri yaparak kendini garantiye alıp gündeme getiriyor. Sormak istediğim şu binaların ortak kullanım alanlarında direterek yapılması istenenlere hangilerine karşı gelinebilir. Veya kat mülkiyet kanununun hangi maddesine göre imza vermemekle karşı gelinebilir karşı gelinmezse hangi tip işlerde yönetimden bilirkişi raporu isteme hakkımız var, konunun kısacası 8 daire sahiplerinden kaç kişinin imza vermeme neticesinde işlem durdurulur konu gündemden düşürülür.


Bina mimari projenizde değişiklik yaratacak değişiklik ve tesisler için KMK 19.madde gereği kat maliklerinin beşte dördünün yazılı oluru alınmış olmalıdır. Bu yönde bir olur yoksa alınan kararların iptali için Sulh Hukuk mahkemesinde dava açmalısınız.

 

4 katlı 8 daireli apartmanın zemin katını (tapulu) satın aldık. Binan 3 tarafına bahçe düzenlemesi olarak çim ekilmiş.2Yıldır bahar gelir gelmez saat başı sulanıyor. Evin iç duvarları nemden kabarıyor. Alçıyla sıvattırıyoruz tekrar oluyor. Yöneticiye söylüyoruz ilgilenmiyor. Mahkemeye vermek istiyoruz. Yöneticiyi mi yoksa tüm sitede oturanları mı? Ne yapmalıyız.


KMK 19.madde
''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. ''
hükmüne dayanarak bina yönetimi aleyhine dava açma hakkınız bulunmaktadır.

 

Apartman daire girişlerindeki ortak alanda bulunan doğalgaz ana borusuna bisiklet bağlanabilir mi? veya apartman ortak alanları daire sahiplerinden izin almadan bisiklet parkı olarak kullanılabilir mi?


KMK
16.madde
''Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.''
18.madde
''Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.''
Yukarıdaki düzenlemeler gereği yargı yoluna başvurma hakkınız bulunmaktadır.



Kapıcı dairesi olarak gözükmeyen bir apartmanın sığınak ve kazan dairesi apartman müşterek alanında yapılan iki odalı bir ev konumuna sokulan bir bodrumda kapıcı oturtulur mu bu yasal mıdır?


Öncelikle bina ortak alanlarının farklı bir şekilde değerlendirilmesi ya da değişiklik yapılması hususunda KMK 19.madde gereği bina tüm kat maliklerinin beşte dördünün onayı alınmış olmalıdır.
Bu yönde karar varsa ortak alanların sorunuzda belirtildiği şekilde değerlendirilmesi mümkün olabilir.

 

86 daire 4 bloktan oluşan bir sitede oturmaktayım.
1.blok 28 daire(1 boş)
2.blok 28 daire(23 boş)
3.blok 20 daire (2 boş)
4.blok 10 daire (3 boş)

SİTENIN ETRAFININ DUVAR ÜSTÜNE GÜVENLİK İÇİN ÇİT YAPILMASI, GÜVENLİK ELAMANI ALINMASI COCUK PARKI YAPILMASI YERLERIN PARKE TAŞI YAPILMASI GIBI MASRAFLAR VAR 2. BLOK TAKI DAİRELERİN SAHİBİ TEK KİŞİ VE HİÇ BİR MASRAFA KATILMAK İSTEMİYOR 1–2 DAİRE OLSA HALLEDİLEBİLİR ANCAK DAİRE SAYISI COK OLDUĞU İÇİN MALİYET ARTIYOR BU DAİRELERİN SAHİBİ BU MASRAFLARA KATILMASI GEREKİYORMU YOKSA KATILMAMA HAKKINA SAHİP Mİ NE YAPABİLİRİZ?


Öncelikle yönetim planınızı bağlı olduğunuz Tapu Dairesinden temin ederek incelemelisiniz. Yönetim planınız site adına ortak olarak verilmiş ise KMK 17.madde son fıkra hükmü de dikkate alınarak
''Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.''

 KMK 20.madde gereği
''Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça :

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak

b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma (Ek ibare: 5711 – 14.11.2007 / m.9) '', güçlendirme'' ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında

Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık (Değişik ibare: 5711 – 14.11.2007 / m.9) ''yüzde beş'' hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.'' site giderleri pay edilmelidir.

Ancak site mimari projenizde yer almayan tesis ve eklentilerin yapılabilmesi için KMK 19.madde gereği kat maliklerinin beşte dördünün yazılı oluru alınmış olmalıdır ki yapılan iş yasal olsun ve tüm kat malikleri giderlerini ödemek durumunda kalsın.


 

14 daireli eski bir binadan daire alıp taşındık, ön ve arka bahçesi var ama otopark yok. Ön bahçesinin otoparka çevrilmesi için ne yapmalıyız?


KMK 19.madde gereği bina mimari projenizde değişiklik yaratacak bu yönde bir değişiklik için bina tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı olurunu almanız gerekmektedir.

 

Giriş altı dairede oturuyorum apartman aydınlığına çıkış benim mutfağımdan yapılabilmektedir. Aydınlığa eşya koymuş durumdayım temizliğini ve düzenini sağlıyorum kanunen yasak mı acaba


KMK 16.madde gereği
''Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.''
Bina ortak alanlarının bir kişi tarafından kat malikleri kurulu kararı olmaksızın kullanılması yasal değildir.

 

23 bloklu bir site var. Bu sitenin tek yönetimi mevcut oturduğumuz 3.kattır. Ve son kat bu bloğun benim oturduğum tarafın balkon üzeri çökmüş tamamen. Burası ortak yer değil midir? Site yönetimi yapmak istemiyor. Bu durumda benim ne yapmam gerek.

 

Bina mimari projenize göre sorunuzda belirtilen alan bina ortak alanı olarak kayıtlı ise KMK 19.madde gereği
''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.''
Sulh Hukuk mahkemesine başvurma hakkınız bulunmaktadır.

 

4 kat lı bir apartmanda oturmaktayım, bina girişimizde 3 metrekarelik bir bos sahan lik var ve bina da bulunan ve mal sahibi olan bir komsumuz, bu boşluğa devamlı olarak motorsıkletını koymaktadır, hem görüntü kırlılığı, hem gecıslerde zorluk, cocukların dusmesıne sebep, hastalanan birisi olduğunda, ambulans sedyesinin geçmesinin zor olması, deprem olduğunda, panikleyen insanların bu motor sıklet yüzünden zorlanılma olacağı anlatıldı,13 daireyiz ve 11 daire bunu istemiyor ve ara ara tatsızlıklar yaşanmakta, artı bahçe katında oturduğu için, kendi camının onu çiçek ve ağaçlarla kapatıp, ınsanların bahçede oturmalarını engellemeye çalışmaktadır, bu konu ile ne yapabilirsek, bu motorsıkletının dışarı konmasını sağlayabiliriz.


KMK 18.madde
''Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.''
Hükmüne dayanarak Sulh Hukuk mahkemesinde dava açarak kişinin hakim tarafından uyarılmasını talep edebilirsiniz.
Ayrıca Belediye ilgili birimlerine şikâyet etmeniz halinde para cezası da uygulanabilir.



Apartmanımızda kapıcılık hizmeti sona erdi. Ancak kapıcı dairesi sorun haline geldi. Bu nedenle satmasını istiyoruz. Böyle bir şey mümkün mü? Nasıl gerçekleşir


Kapıcı dairesi KMK 4.madde gereği ana taşınmazın mutlak ortak alanlarından olup, tapu kayıtlarında da ayrı bir bağımsız bölüm olarak kayıtlanamaz. Bu nedenle tapu devri, satışı hukuken mümkün değildir.

 

 

32 daireli bir sitenin yöneticisiyim. Temmuz ayı basında genel kurul yaptık ve mevcut olan yönetimimiz tekrar seçildi. Toplantı devamında oy çokluğu ile eski ve bozuk olan süs havuzunun kapatılıp yerine çocuk parkı ve çocuk oyun alanı yapılması karara bağlandı. Bazı kat malikleri imza toplayarak genel kurulda alınan bu kararlara itiraz dilekçesi verdiler. Bu durumda ne yapmam gerekiyor,


KMK 19.madde gereği
''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.''
Bina mimari projenizde kayıtlı olan ortak alanlarda değişiklik yaratan tesis ve eklemeler için tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı oluru alınmış ise yapılacak işlem yasal olacaktır.

 

Bizim oturduğumuz site 3 apartman dairesinden oluşmaktadır. Apartmanların alt katları 2 tanesi boş kapalı alan üçüncüsü ise bizim oturduğumuzun kapalı alanında kömür kazanı su depoları ve kömürlük olarak kullanılmaktadır. Bu sebepten dolayı ben kullanmadığım eşyalarımı diğer apartmanların altlarına koyma hakkına sahip miyim? Çünkü orada oturanlar boş alanı sahiplenmişler bize alt boşlukların anahtarını vermek istemiyorlar.


KMK 16.madde
''Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.''

KMK 18.madde,
''Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.''

Yukarıdaki düzenlemeler gereği ortak alanlar hakkında hak ve taleplerini yasal yollarla isteyebilirsiniz.


 

Kırk daire ve 7 bodrumu olan bir kooperatife bodrum sahibiyim. Kooperatif doğal gaza geçtiği için kalori dairesi ve kalorifer tesisatını satma karar alındı. Elde edilen gelirin sadece tapulu dairelere arasında paylaştıracaklarını söylüyorlar. Biz bodrum kat sahiplerinin bu gelirden hakkımız varmı yok mu? Kooperatifin bütün giderlerine katılıyoruz.


Kalorifer dairesi bina ortak alanı olarak kayıtlı ise bağımsız bölüm olarak tapu müdürlüğünde kayıtlanmadığından satışa konu olamaz. Ortak tesislerin satışından elde edilen gelir ise kat malikleri kurulu kararı gereği pay edilebilir. Ancak hak sahibi olanlar tapu kaydına göre bağımsız bölüm malikleri olacaktır.

 

 
Apartmanın altında kiracı olarak dükkân işletmekteyiz bizim apartmanın otoparkına araç koyma hakkımız varmıdır. Apartman hakkınız yok diyor her ay düzenli olarak aidat ödüyoruz.


KMK 16.madde
''Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.''

Yukarıdaki madde gereği bina yönetim planı düzenlemeleriniz saklı kalmak üzere ev sahibinizin ortak alanlara ilişkin kullanma ve yararlanma hakkı kira sözleşmesi ile birlikte tarafınıza ait olacaktır.

 

 

 

84 daireli bir sitede oturuyorum 48 ve 36 daire diye iki yönetimimiz var 1989 sobalı inşaatı yapılan binaların 2001 yılında kalorifer e geçtik, bizim binanın altı sığınak olarak belirlenmiş bir bölümdü bu bölüme kazanları koydular. Şimdi bina içinde mutfak ve banyo da doğal gaz kullanıyoruz ama ısınma için doğalgaza geçmek istemiyorlar. Hem kazanın bizim bina altında oluşu hem de duman ve kurum bizi apartman olarak rahatsız ediyor nasıl bir yol izleriz.


Bina mimari projenize aykırı değişiklik ve tesislerin yapımında KMK 19.madde gereği tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı oluru alınmış olmalıdır. Aksi halde Sulh Hukuk mahkemesinde dava açarak hâkimin duruma müdahalesini talep edebilirsiniz.

 

21 dairesi olan bir apartman dairesinde 1.katta oturuyorum. Blok yöneticileri çatı ve dış cephe kaplama işini 6 üye ile yapmış oldukları toplantı neticesinde almışlar.—Daire başına 4500 TL gider istiyorlar.21 dairenin 15 i bu işi istemiyorsa blok yöneticileri yaptırabilirler mi?-Yapılacak işlerden daire sahiplerine bilgi verilmesi gerekmez mi?
-İtiraz etmemiz durumunda nereye ve nasıl itiraz etmemiz gerekir? Blok yöneticisi ve yardımcısının da böyle bir gidere katılması gerekmez mi? Netice olarak ödemeyen kişiye ne olur?

Kat malikleri kurulu kararlarınızı incelemeli ve blok yöneticilerine verilen görev ve yetkileri belirlemelisiniz.
KMK 19.madde gereği
'' Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. '' karar alınmamış ise uygulamanın iptali için Sulh Hukuk mahkemesinde dava açmalısınız.

 

Merhaba oturduğumuz apt. 16 daireli araç otopark kapasitesi 7 araçlık 3 bina ileride oturan bir şahıs annesi orada oturuyor diye aracını apt. nın önüne çekiyor kendisi bizim binada oturmamasına ikamet etmemesine rağmen annesinin dairesi olmasına istinaden bizim otoparka aracını çekebilir mi


KMK 4.madde gereği bina ortak alanlarından olan otoparkınızın kullanımı ile ilgili olarak öncelikle bina yönetim planınızı incelemelisiniz. Yönetim planı düzenlemeleri saklı kalmak üzere KMK 16.madde gereği
''Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.''
Ve 18.madde gereği,
''Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.''
Yasal hakkınızı kullanarak dava açmanız mümkündür.



3 daireli apt. nın yöneticisiyim uzun zamandır 12.katın k.tuvaletinden 11.kata su akmakta idi.12.kattaki şahıs biraz problemli olduğundan yaptırmıyor ve tamircileri bakmak için bile içeri almıyordu. Mahkemelik olacağını anladığında kendi bulduğu bir tamirciye yönetime haber vermeden tadilat yaptırdı daha sonra tadilat bedelini apt. ödeyecek diye aidat yatırmamaya başladı. Binbir zahmet ile fatura v.s i tamamladı sorun çözülsün diye bedeli apt. olarak ödedik. Ancak sorun yine bitmedi su akıntısı devam etti bu sefer tamircisi pis su gideri patlak dedi banyo ve küçük tuvaletin klozetini yer fayanslarını kırdı yenisi yapıldı apt yine bu bedeli ödedi. Su kesintisi kesildi. Ancak şimdi yine akıntı başladı tamircisi tuvalet giderinin tıkanmış olduğunu aynı yerlerin tekrar yapılması gerektiğini söyledi apt. bu kez bu tamir bedelini ödemek istemiyor çünkü kendi bulduğu tamirci nasıl olsa apt ödüyor diye yüksek fiyat istiyor kat maliki de başka tamirciyi evime sokmam diyor. KMK kitabında dairenin içinde bulunan ortak tesisattan kaynaklanan sorunun bağımsız bölüm sahibini ilgilendirdiğini ve yaptırmak zorunda olduğunu bedelini kendisinin karşılamak zorunda olduğunu okumuştum şimdi o maddeyi bulamıyorum

 

T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2002/3527,K. 2002/4604,T. 24.4.2002
• SU SIZINTISI NEDENİYLE BAĞIMSIZ BÖLÜMDE OLUŞAN HASARIN TAZMİNİ TALEBİ ( Pasif Husumet )
• APARTMAN YÖNETİM KURULU BAŞKANLIĞININ TAZMİNAT DAVASINDA DAVALI GÖSTERİLEMEMESİ ( Su Sızıntısı Nedeniyle Uğranılan Zarar )
• YÖNETİM KURULUNUN KAT MALİKLERİNİ TEMSİL YETKİSİNİN BULUNMAMASI ( Su Sızıntısı Nedeniyle Kat Malikinin Açtığı Tazminat Davasında )
• KAT MALİKİNİN SU SIZINTISI NEDENİYLE TAZMİNAT TALEBİ ( Apartman Yönetimine ve Yönetim Kuruluna Karşı Dava Açılamaması )
• TAZMİNAT DAVASINDA PASİF HUSUMET ( Bağımsız Bölümdeki Su Sızıntısı Nedeniyle Uğranılan Zarar İçin )

634/m.18,19, 38

ÖZET: Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, apartman yönetiminin tüzel kişiliği olmadığı gibi, yönetim kurulunun da tazminat davasında kat maliklerini temsil yetkisi bulunmamaktadır. Davacı ancak, bağımsız bölümünde hasara neden olan su sızıntısının kaynaklandığı bağımsız bölüm malikini ya da sızıntı ortak tesislerden geliyorsa tüm kat maliklerini ( ve/veya onların bağımsız bölümlerinden sürekli bir biçimde yararlanan kişileri ) dava ederek, zararının tazminini isteyebilir.

DAVA: Dava dilekçesinde 1.230.000.000 TL. Zararın faiz ve masraflarla birlikte davalılardan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı K... Apt. Yön. Kr. Bşk. Rıfat Y. vekili Av. Önder Karatay tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dava dilekçesinde, ana yapının üst katlarından gelen su sızıntısı nedeniyle müvekkilinin bağımsız bölümünde oluşan 1.230.000.000 TL. Tutarındaki hasar bedelinin tahsilini istemiş, davalı olarak Mustafa D. ile Apartman Yönetim Kurulu Başkanlığı adına Rıfat Y'ı göstermiştir.

Mahkemece, davacının bağımsız bölümünde oluştuğu ileri sürülen hasar ile buna neden olan su sızıntısının nereden ( bir bağımsız bölümün iç su tesisatından mı, yoksa -tespit bilirkişisi raporunda belirtildiği üzere- ortak su tesisatından mı ) kaynaklandığı konusunda herhangi bir araştırma ve özellikle taşınmazın yerinde bilirkişi incelemesi yapılmadan, ayrıca davalı gösterilen kişilerin sıfatları ve ana taşınmazla bağlantıları ( ana yapıda Kat Maliki olup olmadıkları ya da bağımsız bölümlerden birinde kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir nedene dayanarak sürekli bir biçimde yararlanıp yararlanmadıkları ) saptanıp, dava konusu hasarın oluşumunda ne gibi katkı ve kusurlarının bulunduğu belirlenmeden, salt dava öncesinde yapılan tespitteki bilirkişi raporuna dayanılarak davanın kabulü ile istenen hasar tutarının davalılardan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

Dava dilekçesinde davalı Mustafa D'nun ana yapının 10 Nolu bağımsız bölümünde oturduğu bildirilmiş ise de, dosyaya getirtilen tapu kaydına göre ana taşınmazda kat maliki olmadığı gibi, anılan bağımsız bölümde sürekli oturup oturmadığı, ayrıca davaya konu hasarın oluşumundaki katkısı ya da ilişkisinin ne olduğu saptanmadan aleyhinde hüküm kurulmuş ise de, adı geçen davalının temyizi bulunmadığından bu hususlar inceleme dışı bırakılmış ve dolayısıyla bozma konusu edilmemiştir.

Ancak

Davacı, üst katlardan akan su sızıntısı nedeniyle bağımsız bölümünde oluşan hasarın giderini, apartman yönetim kurulu başkanlığını da dava ederek istemektedir. Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre apartman yönetiminin tüzel kişiliği olmadığı gibi, Yönetim Kurulunun -böyle bir davada- kat maliklerini temsil yetkisi de bulunmamaktadır. Davacı ancak bağımsız bölümünde hasara neden olan su sızıntısının kaynaklandığı bağımsız bölüm malikini ya da sızıntı ortak tesislerden geliyorsa tüm kat maliklerini ( ve/veya onların bağımsız bölümlerinden sürekli bir biçimde yararlanan kişileri ) dava ederek, zararının giderini isteyebilir. Davalı gösterilen apartman yönetim kurulu başkanı Rıfat Y, tapu kaydı içeriğine göre ana taşımazda kat maliki olmadığı gibi, bağımsız bölümlerin birinde sürekli oturup yararlanan bir kişi konumunda olduğuna ilişkin dosya içinde herhangi bir belge ve bilgi de bulunmamaktadır.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözetildiğinde davalı Apartman Yönetim Kurulu Başkanı Rıfat Y. dava konusu hasarın giderinden sorumlu tutulamayacağından hakkındaki davanın reddi gerekirken kabulüne karar verilmesi, doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 24.4.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki karar bilginize sunulmuş olup hasar tazmini için sorunun nedeni tespit edilmelidir.

 

Yöneticisi olduğum apartmanda mevcut dia fon sistem iptal edilerek, yeni görüntülü sistem kurulumu yapılacaktır. Sistem bedeli daire payları dikkate alınarak mı? Yoksa daire sayısına eşit olarak mı dağıtılmalıdır.


Bina yönetim planınızda aksine bir düzenleme yoksa KMK 20.madde gereği her maliki kendi arsa payı oranında yapılan işin giderlerine katılmak durumundadır.

 

Bizim apartmanın altındaki elektrikçi, apartmanın giriş yolu üzerine malzeme dolabı koyarak yolu daraltmış. Bende Kat Mülkiyeti Kanununa göre orasının ortak alan olduğunu ve dolayısı ile o dolabı oradan kaldırmasını rica ettim. Bana malzeme dolabını koyduğu yerin balkon altı olduğunu, her işletme sahibinin balkon altlarını kullanma haklarının olduğunu söyledi. Dolayısı ile orasının ortak alan sayılamayacağını, hatta belediye zabıtasına dahi haber versen, gelen zabıtaya da aynı şeyleri söyleyeceğini belirtti. Belediye zabıtasına durumu bildirmeden önce bu konuda sizden bilgi almak istiyorum. Kanun. Yönetmelik, Yargıtay içtihadı vs. belirtirseniz memnun olurum.


Bina onaylı mimari projenizi temin ederek ortak alanlarınızı saptamalısınız.
KMK 16.madde
''Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.''
KMK 18.Madde
''Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.''
Düzenlemelerine dayanarak dava açma hakkınızı kullanabilirsiniz.

 

40 dairelik sitede oturuyoruz dış cephede bir parmak kalınında duvarda açılma vardı yağmur suyu içeri giriyordu bizde bu sorunumuzu yöneticiye söyledik ama oda kendiniz yaptırın dedi. Bu sorunumuzu yönetimimi yaptırması gerekiyor yoksa bizim mi?


Bina dış cephesi ana taşınmazın ortak alanlarındandır. KMK 19.madde gereği
''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.''
Yasal hakkınızı kullanmanız mümkündür.

 

İki blok,20 dairelik apartman yöneticisiyim. Her katta 3 daire olduğu için, 3 ana gider kolonu bulunmakta.
Sorum bu ana gider kolonunda meydana gelen hasardan pis suyun alt kattan çıkma durumunda yapılacak masraf bu gideri kullanan sıradaki dairelere mi aittir yoksa tüm bina sakinleri arasında paylaşılması mı gereklidir?


Kişilerin kusuru olmaksızın bina ortak tesisatında oluşan zararın giderilmesi masrafları tüm maliklerce karşılanmalıdır.

 

Yeni bir daire aldım. Dairenin ahşap olan cam ve çerçevelerini PVC ile değiştirmek istiyorum. Yaptıracağım PVC beyaz renkli olacak diğer dairelerinki ise ahşap ve kahverengi, çerçeveler ise tamamen yıpranmış durumda. Bu değişikliği yaparken balkon kapatmada olduğu gibi diğer kat maliklerinden izin almama gerek varmı? Şikâyet edilme durumunda camlarım sökülür mü? Cam ve çerçeveler ortak kullanım alnından sayılıyor mu? Çankaya belediyesine telefonla sordum aynısını yapmak proje değişikliği yapmamak koşuluyla sorun olmadığını söylediler. Yinede sizlere sorup hukuki dayanağını öğrenmek istiyorum. Cevaplarınız için şimdiden çok teşekkür eder başarılar dilerim.


Balkon, kapı ve pencere gibi bağımsız bölüme ait olan bölümler görünüşleri itibariyle binanın ortak alanlarından sayılmaktadır.
KMK 19.madde
''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. ''
gereği bu alanlarda mimari projeye sadık kalmak şartı ile değişiklik ve yenileme yapabilirsiniz. Aksi halde hakkınızda eski hale getirme davası açılabilecektir.

 

Sitemize ait cafenin kiraya verilmesine karar verdik. Yalnız bu geliri yönetim alacak.(Kat maliklerine m2.bazında dağıtılacak) yalnız bunu vergisel açıdan site yönetimi mi vergi dairesine başvuracak yoksa kiralayan mı? Vergisel boyutu ne olur Kısaca zaten amaç site sakinlerine hizmet yoksa ticari gelirde çok ön planda değil

 

''Tüzel kişiliği olmayan toplu konut site yönetimi tarafından, tüm kat maliklerinin ortak olduğu kapıcı dairelerinin kiraya verildiği, elde edilen kira gelirinin gayrimenkul sermaye iradı olarak beyannameye dâhil edilip edilmeyeceği hk.
Tarih 03.04.2000
Sayı B.07,0.GEL.0.43/4301–250/14440

T.C.MALİYE BAKANLIĞI
Gelirler Genel Müdürlüğü

TARİH: 03.04.2000
SAYI: B.07.0.GEL.0.43/4301–250/14440
KONU: Tüzel kişiliği olmayan toplu konut site yönetimi tarafından, tüm kat maliklerinin ortak olduğu kapıcı dairelerinin kiraya verildiği, elde edilen kira gelirinin gayrimenkul sermaye iradı olarak beyannameye dahil edilip edilmeyeceği hk.

İLGİ: 22.06.1999 tarih ve 99/38 sayılı dilekçeniz.


İlgi dilekçenizin incelenmesinden, 6364 konuttan oluşan ve tüzel kişiliği olmayan toplu konut site yönetiminiz tarafından, 6364 kat malikinin ortak olduğu 278 kapıcı dairesinin kiraya verildiği belirtilerek, elde edilen kira gelirlerinin nasıl vergilendirileceği konusunda Bakanlığımızdan görüş talep ettiğiniz anlaşılmıştır.

Bilindiği üzere, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinin birinci fıkrasında ''Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır.'' denilmiş, aynı maddenin bir numaralı bendinde de Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dâhildir), maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatının kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hükme bağlanmıştır.

Bu madde hükmüne göre, 6364 kat malikinin sahip olduğu 278 adet kapıcı dairesinin site yönetimi tarafından kiraya verilmesi sonucunda elde edilen kira gelirinin kat maliklerinin geliri olması nedeniyle, site yönetiminin kira gelirinden dolayı mükellefiyet tesis ettirmesi mümkün değildir.

Bu durumda

Anılan gayrimenkullerin mesken olarak kiraya verilmesi halinde:

Aynı Kanunun, 21 inci maddesinde '' Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hâsılatın 240.000.000 (Bu tutar 1999 takvim yılı gelirleri için 420.000.000 liradır.) Lirası gelir vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hâsılat elde edilip beyan edilmemesi ve eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanlar bu istisnadan faydalanamazlar.” hükmüne yer verilmiştir.

Bu madde hükmüne göre, ortak oldukları kapıcı dairelerinin tamamının kat maliklerinin özel mülkiyetlerinde olması ve site yönetimi tarafından mesken olarak kiraya verilmesi durumunda, kat maliklerinin hisselerine düşen kira gelirinin, elde edildiği yıldaki istisna miktarını (1999 takvim yılı için belirlenen 420 milyon lira) aşması halinde, kat malikleri tarafından gayrimenkul sermaye iradı olarak yıllık beyanname ile beyan edilmesi gerekmektedir.

Ancak, kat maliklerinden ticari (basit usulde vergiye tabi mükellefler dahil), zirai veya mesleki kazançlarını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirecek olanlar bu istisnadan faydalanamayacaklardır. Kira miktarı ne olursa olsun bu kişilere isabet eden kısmı beyan edilecektir.

Kat malikleri tarafından elde edilen kira gelirinin beyanında, aynı Kanunun 74 üncü maddesinde gerçek gider usulüne göre safi iradın bulunması için gayrisafi hâsılattan indirilecek giderler sayılmış, aynı maddenin son, bendinde ise mükelleflerin (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde maddede yazılı giderlere karşılık olmak üzere hâsılatlarından % 25’ini götürü gider olarak indirebileceklerdir.

Anılan Gayrimenkullerin 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesinde sayılanlara kiraya verilmesi halinde:

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesinin birinci fıkrasında, ''Kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya zirai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dâhil) nakden veya hesabın yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkif at yapmaya mecburdurlar.'' denilmiş, aynı maddenin 5/a bendinde 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığında yapılan ödemelerden gelir vergisi tevkif edileceği hükme bağlanmıştır.

Bu hükme göre, belirtilen kapıcı dairelerinin tamamının veya bir kısmının Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesinde sayılanlara kiraya verilmesi halinde, bu kiralama işlemlerinden elde edilen kira gelirlerinin özel mülkiyet sahibi gerçek kişilere isabet eden gayrisafi tutarı üzerinden, aynı Kanunun 94/5-a maddesine göre gelir vergisi tevkif atı yapılması ve tevkif edilen vergi üzerinden de fon payı hesaplanması gerekmektedir.

Aynı Kanunun 86 ncı maddesi uyarınca, yukarıda belirtilen şekilde elde edilen gayrimenkul sermaye iratlarının tamamının tevkif suretiyle vergilendirilmiş bulunması ve gayrisafi tutarları toplamının da belirtilen hadleri aşmaması (1999 yılı gelirleri için 3.500.000.000 TL.) ve anılan kişilerin beyana tabi başkaca bir gelirlerinin olmaması halinde, yıllık beyanname verilmeyecek ancak kat malikleri tarafından elde edilen gayrimenkul sermaye iradının gayrisafi tutarının 86 ncı maddede belirtilen hadleri aşması halinde ise elde edilen gayrimenkul sermaye iradı yıllık beyanname ile beyan edilecek ve seçilecek gider yöntemine göre gider indirimi yapılması mümkün olacaktır.

Yine aynı Kanunun 121 inci maddesinde ''Yıllık beyannamede gösterilen gelire dâhil kazanç ve iratlardan bu Kanuna göre kesilmiş bulunan vergiler, beyanname üzerinden hesaplanan Gelir Vergisine mahsup edilir. Mahsubu yapılan miktar Gelir Vergisinden fazla olduğu takdirde aradaki fark vergi dairesince mükellefe bildirilir ve mükellefin tebliğ tarihinden itibaren bir yıl içinde müracaatı üzerine kendisine ret ve iade olunur.'' hükmüne yer verilmiştir.

Bu madde hükmüne göre, tevkif suretiyle kesilen vergilerin hesaplanan gelir vergisinden mahsubu ve mahsubu yapılan miktarın gelir vergisinden fazla olması halinde iadesi mümkün bulunmaktadır.

Diğer yönden, belirtilen gayrimenkullerin mesken dışında, aynı Kanunun 94 üncü maddesine göre tevkif at yapma mecburiyetinde olmayanlara kiraya verilmesi (Örneğin, basit usulde vergiye tabi olanlara kiraya verilmesi) halinde ise kat maliklerinin hisselerine düşen ve tevkif at suretiyle vergilendirilmemiş olan kira gelirlerini, miktarı ne olursa olsun gayrimenkul sermaye iradı olarak yıllık beyanname ile beyan etmeleri gerekir.

Ayrıca, aynı Kanunun 70 inci maddesinin ikinci ve üçüncü fıkrasında, mal ve haklar ticari ve zirai bir işletmeye dâhil bulunduğu takdirde, bunların iratlarının ticari veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanacağı, hükme bağlanmıştır.


 

Bu hükme göre, kat maliklerinin ortak mülkiyeti olan bu gayrimenkullerin ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi olan işletmelerin aktifinde kayıtlı olması halinde, bu gayrimenkuller anılan Kanunun 94 üncü maddesinde sayılanlar tarafından kiralanmış olsa bile ödenen kira bedellerinden ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi işletmelere isabet eden kısım üzerinden herhangi bir tevkif at yapılmayacak, bu malikler elde ettikleri kira gelirlerini ticari, zirai veya kurum kazancı olarak beyan edecekler ve seçilecek gider yöntemine göre gider indirimi yapacaklardır.

Diğer taraftan, yukarıda açıklanan ve gayrimenkul sermaye iradı elde ettiği ifade edilen kat maliklerinin beyana tabi başkaca bir gelirinin bulunması halinde ise bu gelirin (Gayrimenkul sermaye iradının) beyannameye dâhil edilip edilmeyeceği kat maliklerinin mükellefiyet özelliklerine göre belirlenecektir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.''

Maliye Bakanlığının yukarıdaki tebliği ortak alanlardan elde edilen gelirin vergilendirilmesi hususunu açıklamaktadır.

Bina ortak alanları KMK 45.madde gereği tüm kat maliklerinin oybirliği ile alacağı kararla kiraya verilebilir. Kararı ev sahipleri verir ve elde edilen gelirin ne şekilde değerlendirileceğine yine ev sahipleri karar verir.



9 daireli bir apartmanda oturmaktayım ve bu apartmanında yöneticisiyim. Apartmanımızda teras vardır. Terastan aşağı dairelere su sızmakta ve dairelerin tavan ve duvarları bu sızan sulardan dolayı bozulmuştur. Terasın tamiri ve zararın giderilmesi gündemdedir. Alt katta ve giriş katında oturan daire sahipleri bu masraflara katılmak istememekte para toplanmaması için kulis yapmakta ve aidatlarını vermemektedirler. Bu durumda apartmanda huzursuzluğa yol açmaktadır. Oysaki geçen sene apartmanın bütün bahçesi ve diğer yerleri herkesin eşit parasal ve aidat ödemesi katılımı ile yapılmıştır. Buna rağmen alt katta oturan kişiler terastaki masrafa katılmamakta ''orda oturan yaptırsın ya da mağdur olan yaptırsın'' gibi söylemler söylemektedirler. Bu konu hakkında bilgi verilmesini rica ederim.


Bina mimari projenize göre teras binanızın ortak alanı olarak kayıtlanmış ise bu alanın tamir giderlerini tüm kat malikleri karşılamak durumundadır.

 

Site yönetimi bizim bilgimiz haricinde balkon önüne büyük ölçüde ışıklı lamba taktı biz bundan rahatsız olduk sinekler evimize doluşuyor bunu yönetime bildirdiğimiz takdirde bu sorunu gidermediler bunun için ne yapmalıyız ev bize ait ve aidatlarımız tam gününde ödenmekte lütfen bize bununla ilgili ne yapabiliriz


KMK 19.madde
''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.'' düzenlemesini dikkate alarak dava hakkınızı kullanabilirsiniz.

 

Apartmanımızın ortak yeri olan terasa kalebodur döşetiyoruz. Kat malikleri kurulu olarak oy çokluğu ile toplanıp karar aldık.
1-Masrafların kat maliklerine paylaşımı nasıl olacaktır?
2-Kat malikleri kurulumuza katılmayan ve kararımızı yerine getirmeyen, masraflara katılmak istemeyen kat maliklerine ne gibi yasal yaptırımlar uygulayabiliriz?

KMK 19.madde gereği
''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.'' Karar almış olmanız gerekmektedir. İşin giderleri KMK 20.madde gereği
''Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça :
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak
b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma (Ek ibare: 5711 – 14.11.2007 / m.9) '', güçlendirme'' ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında Katılmakla yükümlüdür.'' pay edilmelidir.
Alınan karara uymayan ve ödeme yapmayanlar hakkında icra takibi başlatılması gerekecektir.

3 yıl önce 10 daireli bir apartmanda birinci kattan bir ev aldım. Evi aldıktan bir süre sonra aşağıda su deposu olduğunu öğrendim. Ancak depo yerden benim zeminime kadar uzanıyor. Ciddi bir yapı olmayan ve apartmana taşınan ilk üç kişinin yaptırdığı bu su deposu hem dairemin ısınmasını engelliyor hem de önemli bir nem sorunu yaşıyoruz. Yine sızıntı nedeniyle binanın tabanı sürekli ıslak durumda. İlk aşamada sadece benim daireme direkt zararı olan ama genel anlamda binanın tabanını sürekli ıslatan bu su deposu ile ilgili ne yapabilirim. Bunun kaldırılması için talepte bulunma hakkım var mı?

Bina mimari projenizde yer almayan ve KMK 19.madde gereği kat maliklerinin beşte dördünün oluru olmaksızın tesis edilen su deposunun kaldırılmasını teminen Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınız bulunmaktadır.

 

Sitemiz iki bloğu arasındaki ortak alan sitenin zemin katında bulunan marketin kullanımındadır. Bu ortak alanın kullanılmasından dolayı marketin ilave aidat ödemesi ve bu kullanım için kat maliklerinin rızası olması gerekmez mi?


Bina ortak alanının bir bağımsız bölümün kullanımına kat malikleri kurulu kararı olmaksızın bırakılması halinde KMK 16 ve 18.madde hükmüne dayanarak Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınızı kullanabilirsiniz.

16.madde
''Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.''

18.madde
''Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.''



Apartmanın mutfakları apartmanın ara boşluğuna bakıyor havalandırma yaptırılmasını istiyorum kokulardan camii açamıyorum itiraz ediyorlar bu konuyla ilgili nereye başvurabilirim bulunduğumuz bölgenin belediyesi ilgilenir mi?


KMK 19.madde gereği
''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.'' karar almanız gerekmektedir.
Tadilat projesi yapılması ve Belediye ilgili birimlerine de onaylattırılması gerekmektedir.

 

Apartmanımızda bulunan kapıcı dairesi, kömürlük ve kazan dairesi olarak geçen ortak alanları birleştirerek tadilat yapmak ve kiraya vermek istiyoruz. Apartmanımız kombili sistemine geçtiğinden bu ortak alanlar kullanılmamaktadır. Hukuki olarak nasıl bir yol izlemeliyiz.


KMK 45.madde gereği ortak alanların kiraya verilebilmesi için tüm kat maliklerinin olur vermesi gerekmektedir.

 

Çok daireli bir sitede daire sahibiyim. Site yöneticileri kat maliklerinin yazılı onayını almadan ortak yerlerde mimari projede olmayan, bazı kat maliklerini de rahatsız edecek bir takım işler yapıyor. Mesela binayı çevreleyen tel örgü dışını otopark olarak düzenlediler. Projede bahçe mi, boşluk mu olduğunu bilemiyorum. Yandaki site şikâyetçi. Bunun yaptırımı ne olur?


Sulh Hukuk mahkemesinde dava açarak yapılan değişikliklerin eski hale getirilmesini talep edebilirsiniz. Mahkeme mimari proje ve karar defterini inceleyerek esas hakkında karar verecektir.

 

160 daire,20 dükkân bulunulan sitede 160 daire oturanların dışında 20 dükkân çalışanlarının havuza girişlerde yasağın uygulanıp uygulanamayacağı konusunda bilgi istiyoruz.


Öncelikle binanıza ait yönetim planını temin etmeli ( bağlı olduğunuz Tapu Müdürlüğünde alabilirsiniz) ve havuz kullanım kurallarını incelemelisiniz. Bu kurallar tüm malik ve sakinleri bağlamaktadır. Şayet bu hususta bir düzenleme yoksa kat malikleri kurulu bu konuda karar alma hakkına sahiptir.


Tokinin yaptığı 544 konutlu sitenin( 24 daireli f tipi 2+1 ) blok larında oturmaktayım. Aynı zamanda blok yöneticisi ve denetleme kurulundayım. Bizler her ay 48 TL aidat ödüyoruz. Bünyemizde çalışan elemanlarımız var. Site giderleri için toplanan aidatlardan site içine harcamalar yapılıyor. Sıkıntıda burada başlıyor. Hizmet yapımlarında c tipi 3+1 bloklara sürekli öncelik tanınıyor örneğin çimleme yapılıyor çimleri sulamak için su tesisatı döşeniyor 3+1 bloklar bunlar yapılırken 2+1 bu hizmetten yoksun bırakılıyor. Bunu sorduğumuzda oralar küçük oraları elle sulayacağız deniyor. Blok giriş lerinde geleni görmek için kameralar var. Bu kameralardan sadece 3 blokta yok bunlardan ikisi denetimde. Buna benzer daha birçok Haksızlık yapılıyor. Benim size sorum.3+1 bloklar 50 TL 2+1 bloklar 48 TL aidat ödemesi çifte Standard yapılmasını gerektirimi? Yok, gerektirmez ise bizim almadığımız bir hizmet için ödediğimiz paraların bize ödenmesini ya da aynı hizmeti bizimde almamızı nasıl sağlayabiliriz.


KMK 32.madde gereği
''Ana gayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.''
Konuyu kat malikleri kurulunda değerlendirmelisiniz. Sonuç alamamanız halinde dava yoluna gidebilirsiniz.



Apartmanımızın kapıcı dairesini kullanamadığımız garajdan bir ek katarak büyütmek istiyoruz. Sonra da kiraya vermeyi düşünüyoruz kapıcı dairesini kiraya vermeyi düşünüyoruz. Bu şekilde bir tadilat yasal olur mu?


KMK 19.madde gereği mimari projeye aykırı değişiklikler için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı oluru alınmalı ve yapılan değişiklik proje tadilatı ile resmileştirilmelidir.
Kapıcı dairesi ise KMK 45.madde gereği tüm kat maliklerinin muvafakati ile kiraya verilebilir.

 

Mutfak ta lavobasından giden pis suyun bağlandığı en üst kattan aşağıya inen pis su borusunda ki arıza o daireye mi yoksa ortak gidere mi aittir

 

Kat Mülkiyeti Kanunu 4.madde gereği su tesisatları, kanalizasyon tesisatı vs. ana taşınmazın ortak alanlarındandır.

''Bağımsız bölüme su sızıntısına yol açan arızanın nereden kaynaklandığının bol miktarda su akıtılması, renkli sıvıların kullanılması vb. yöntemler ile ve uzman bilirkişi incelemesi suretiyle tespiti gerekir. Sızıntının bağımsız bölümdeki iç tesisat arızasından kaynaklanması durumunda, o bağımsız bölüm maliki tek başına, ortak tesisat arızasından kaynaklanması durumunda zarardan ve arızanın giderilmesinden tüm kat malikleri kendi arsa payları oranında sorumlu olacaktır.''
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 10.5.2001 Tarihli Esas 2001/4205 ve Karar 2001/47111 sayılı kararı bu yöndedir.

''Ortak yerlerde oluşan zarar verici durumların davalı kat malikinin bu yeri kötü kullanmasından veya bu yerdeki herhangi bir eyleminden kaynaklanıp kaynaklanmadığı zararı doğuran başka nedenler varsa bunların ne olduğu ve sorumluluk oranı hususları tespit edilip davalı sebebiyet verdiği oranda zarardan sorumlu tutulmalıdır.''
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 29.4.2003 Tarih,2003/2758 Esas, 2003/3543 sayılı kararı.

''Tesisat arızasından dolayı su sızması sonucu bağımsız bölümünde maddi hasara bağlı olarak zarar oluşması tazminatı gerektirir.''
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 8.7.2002 Tarih, Esas 2002/6950 Karar 2002/7694 sayılı kararı.

Bu yargı kararlarında da açıklandığı üzere, zarara neden olan sızıntı kişinin kusuru olmaksızın ortak tesisattan kaynaklanıyor ise sorunun giderilmesi ve zararı tüm kat malikleri karşılamak durumundadır.

T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2002/3527,K. 2002/4604,T. 24.4.2002
• SU SIZINTISI NEDENİYLE BAĞIMSIZ BÖLÜMDE OLUŞAN HASARIN TAZMİNİ TALEBİ ( Pasif Husumet )
• APARTMAN YÖNETİM KURULU BAŞKANLIĞININ TAZMİNAT DAVASINDA DAVALI GÖSTERİLEMEMESİ ( Su Sızıntısı Nedeniyle Uğranılan Zarar )
• YÖNETİM KURULUNUN KAT MALİKLERİNİ TEMSİL YETKİSİNİN BULUNMAMASI ( Su Sızıntısı Nedeniyle Kat Malikinin Açtığı Tazminat Davasında )
• KAT MALİKİNİN SU SIZINTISI NEDENİYLE TAZMİNAT TALEBİ ( Apartman Yönetimine ve Yönetim Kuruluna Karşı Dava Açılamaması )
• TAZMİNAT DAVASINDA PASİF HUSUMET ( Bağımsız Bölümdeki Su Sızıntısı Nedeniyle Uğranılan Zarar İçin )
634/m.18, 19, 38
ÖZET: Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, apartman yönetiminin tüzel kişiliği olmadığı gibi, yönetim kurulunun da tazminat davasında kat maliklerini temsil yetkisi bulunmamaktadır. Davacı ancak, bağımsız bölümünde hasara neden olan su sızıntısının kaynaklandığı bağımsız bölüm malikini ya da sızıntı ortak tesislerden geliyorsa tüm kat maliklerini ( ve/veya onların bağımsız bölümlerinden sürekli bir biçimde yararlanan kişileri ) dava ederek, zararının tazminini isteyebilir.

DAVA: Dava dilekçesinde 1.230.000.000 TL. Zararın faiz ve masraflarla birlikte davalılardan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı K... Apt. Yön. Kr. Bşk.Rıfat Y. vekili Av. Önder Karatay tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dava dilekçesinde, ana yapının üst katlarından gelen su sızıntısı nedeniyle müvekkilinin bağımsız bölümünde oluşan 1.230.000.000 TL. Tutarındaki hasar bedelinin tahsilini istemiş, davalı olarak Mustafa D. ile Apartman Yönetim Kurulu Başkanlığı adına Rıfat Y'ı göstermiştir.


Mahkemece, davacının bağımsız bölümünde oluştuğu ileri sürülen hasar ile buna neden olan su sızıntısının nereden ( bir bağımsız bölümün iç su tesisatından mı, yoksa -tespit bilirkişisi raporunda belirtildiği üzere- ortak su tesisatından mı ) kaynaklandığı konusunda herhangi bir araştırma ve özellikle taşınmazın yerinde bilirkişi incelemesi yapılmadan, ayrıca davalı gösterilen kişilerin sıfatları ve ana taşınmazla bağlantıları ( ana yapıda Kat Maliki olup olmadıkları ya da bağımsız bölümlerden birinde kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir nedene dayanarak sürekli bir biçimde yararlanıp yararlanmadıkları ) saptanıp, dava konusu hasarın oluşumunda ne gibi katkı ve kusurlarının bulunduğu belirlenmeden, salt dava öncesinde yapılan tespitteki bilirkişi raporuna dayanılarak davanın kabulü ile istenen hasar tutarının davalılardan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

Dava dilekçesinde davalı Mustafa D'nun ana yapının 10 Nolu bağımsız bölümünde oturduğu bildirilmiş ise de, dosyaya getirtilen tapu kaydına göre ana taşınmazda kat maliki olmadığı gibi, anılan bağımsız bölümde sürekli oturup oturmadığı, ayrıca davaya konu hasarın oluşumundaki katkısı ya da ilişkisinin ne olduğu saptanmadan aleyhinde hüküm kurulmuş ise de, adı geçen davalının temyizi bulunmadığından bu hususlar inceleme dışı bırakılmış ve dolayısıyla bozma konusu edilmemiştir.

Ancak

Davacı, üst katlardan akan su sızıntısı nedeniyle bağımsız bölümünde oluşan hasarın giderini, apartman yönetim kurulu başkanlığını da dava ederek istemektedir. Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre apartman yönetiminin tüzel kişiliği olmadığı gibi, Yönetim Kurulunun -böyle bir davada- kat maliklerini temsil yetkisi de bulunmamaktadır. Davacı ancak bağımsız bölümünde hasara neden olan su sızıntısının kaynaklandığı bağımsız bölüm malikini ya da sızıntı ortak tesislerden geliyorsa tüm kat maliklerini ( ve/veya onların bağımsız bölümlerinden sürekli bir biçimde yararlanan kişileri ) dava ederek, zararının giderini isteyebilir. Davalı gösterilen apartman yönetim kurulu başkanı Rıfat Y, tapu kaydı içeriğine göre ana taşımazda kat maliki olmadığı gibi, bağımsız bölümlerin birinde sürekli oturup yararlanan bir kişi konumunda olduğuna ilişkin dosya içinde herhangi bir belge ve bilgi de bulunmamaktadır.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözetildiğinde davalı Apartman Yönetim Kurulu Başkanı Rıfat Y. dava konusu hasarın giderinden sorumlu tutulamayacağından hakkındaki davanın reddi gerekirken kabulüne karar verilmesi, doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 24.4.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki karar da bilginize sunulmuştur.

 

17 daireli bir apartmanın yöneticisiyim. En üst kattaki 2 daire dubleks ve terasları bulunmakta. Bu dublekslerden birinin altındaki sakinimiz, terastan su sızıntısı olduğunu ve yaptırılmasını talep etmekte. Dubleks sakini terasın ortak alana dahil olduğunu iddia etmekte. Bu konuda hukuki durum nedir?


Bağlı olduğunuz Belediye İmar Müdürlüğünden binanıza ait mimari proje örneğini temin etmeniz halinde söz konusu alanın ortak alan ya da bir bağımsız bölüme ait eklenti mi olduğunu tespit edebilirsiniz.

 

24 dairelik merkezi ısıtma ve merkezi sıcak su olan binamızda 2 daire evine şofben taktırmış yaz öneminde sıcak su için gelen faturaya beni dâhil edemezsin diye yöneticiye tepki veriyor oysa sıcak su kullanalım diye binamızın almış olduğu kararımızda mevcut. Birde binamız merkezi sıcak su sistemi ortak gider sayılır mı?


Bina mimari projesinde yer alan sıcak su tesisatı giderlerine kat malikleri kurulu kararı olmaksızın yararlanmama iddiası ile katılmama mümkün değildir.

 

APARTMANIMIZIN ALT KISMI AÇIK GARAJ BİZ BUNU KAPALI HALE GETİRMEK İSTİYORUZ NE YAPMALIYIZ


''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.'' KMK 19.madde gereği karar almanız gerekmektedir.

Binanızın Yönetimi
Binanız için 3 aşama
Bina hizmetlerimiz
Danışmanlık Hizmeti

 ,YASALARA UYGUN HER ZAMAN DENETİME AÇIK ŞEFFAF VE EKONOMİK YÖNETİM İSTİYORSANIZ BİMEL YÖNETİM'LE TANIŞIN BİZİ ARAMAKTA VE FİYAT TEKLİFİMİZİ İSTEMEKTE TEREDDÜT ETMEYİN...

 
Anasayfa | Hakkımızda | Profesyonel Yönetim | Referanslar | İletişim
Bimel Yönetim ve Organizasyon © 2014
Tel:+90(216) 330 02 46 - Faks:+90(216) 337 21 72
Bahariye Cd. Süleyman Paşa Sk. Aybek İş Merkezi No:30/1 Kadıköy - İstanbul
Tasarım & Programlama .arenaWeb
Bu web sitesinde yer alan tüm içerikler ve hazırlatılan “Bina Yönetim Sistemi” uygulaması 5846 Sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu ve Türk Ceza Kanunu 243, 244 ve 246 maddeleri uyarınca yaptırımlara bağlanmıştır. Bir kısmının ya da tamamının izinsizkullanılması yasaktır.