Organizasyon Şeması
Hizmetlerimiz
Site Yönetimi
Hukuki Yönetim
Bütçe Yönetimi (Mali-İdari)
Güvenlik Yönetimi
Temizlik Yönetimi
Teknik Yönetim
Bahçe Bakım (Peysaj) Yönetimi
Diğer Hizmetlerimiz
Havuz Bakım Yönetimi
Kiralama Yönetimi
Konut Yönetimi
Sigorta Yönetimi
Sosyal Tesis Yönetimi
Enerji Yönetimi
Mevzuat
634 Sayılı Yeni K.M.K.
4857 Sayılı İş Kanunu
5188 Sayılı Özel Güvenlik Kanunu
Kimlik Bildirme Kanunu
Konut Kapıcıları Tüzüğü
Tebligat Kanunu
Yangın Yönetmeliği
Yapı Denetimi Hakkında Kanun
Zorunlu Deprem Sigortası K.H.K.
Sosyal Aktivitelerimiz
 

YÖNETİCİ HAKKINDA SIKÇA SORULAN SORULAR

20 dairelik bir apartmanda yöneticiyim. Her ay 90 TL aidat topluyoruz. (Kapıcı+elektrik+su+diğer giderler için) Her ay aidat makbuzlarına sadece ''aidat'' ibaresini koyuyoruz. Yani ayrıntıları yazmıyoruz. Gelir gider defterinde zaten ayrıntıları yazıyoruz. Aidat makbuzunu ayrıntılı yazmak zorunda mıyız? Bu konuda özellikle bir kanun maddesi varsa onu sizden rica ediyorum. Çünkü kiracılardan biri aidat makbuzunun ayrıntılı olmasını istiyor.


Aidat makbuzlarına ayrıntıların yazılması hususunda yasal bir zorunluluk olmayıp konu hakkında kat malikleri kurulu kararlarına göre hareket etmelisiniz.

 

Oturduğum binada yöneticilik yapmaktayım şimdi yönetimi devir etmek istiyorum bunu nasıl yapabilir. Toplantı yaptım yönetime talip olan kimse olmadı gene bende kaldı nasıl devir yapabilirim.


KMK 34.madde

''Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.''
Gereği Sulh Hukuk mahkemesinde dava açmalısınız.

 

Apartman yöneticisi istifa ettim böyle bir hakkım var zarara uğradım diyerek kenara çekildi, her şeyden elini ayağını çekti. Yaptığı yasal mı, şimdi ne yapmalıyız.


İstifa etme hakkı olan yöneticinin kat maliklerini olağanüstü toplantıya davet ederek istifasını kat malikleri kuruluna sunması gerekmektedir. Aksi halde doğabilecek zarar ve olumsuz sonuçlardan hukuken sorumlu olacaktır.

 

Olağan üstü toplantı yapıldı.40 dairelik bir apartmanda 12 kişi ancak katıldı bu üçüncü toplantı ama yeterli kişi olmadığı için yapamadık daha önce. Yönetici ayrılmak ister, alacak arkadaşımız 12 kişinin imzasıyla yönetici seçilebilir mi yasal mıdır, yönetici devralırken nelere dikkat etmelidir, kaç tane yardımcısı olur yöneticinin 5 yıldır muhasebeciye hizmet karşılığı makbuz kestirmemiş, sahiplerinden para istemekte, bankaya hesap açmamış. Bunun için yönetimi alacak arkadaş ne yapmalı.


KMK 34.madde gereği yönetici tüm kat maliklerinin yarıdan fazlasının oyu ile seçilmelidir ki yasal yöneticiden söz edilebilsin. Yöneticiye yardımcı seçip seçmemek hususunda yasal bir zorunluluk olmadığından kat malikleri kurulu karar alabilir.
Yönetici gelir ve giderinin hesabını vermek durumunda olduğundan bu hususta belgelerini sunmak zorundadır.

 

Kat maliki olmayan ve genel kurulda da dava açma yetkisi almayan yönetici alacaklar için maliklere dava açabilir mi?


KMK 35.madde yöneticiye alacakların tahsili için yasal işlem başlatma hakkını kanunen vermiştir. Ancak ortak alan ve yerler ile ilgili konularda kat malikleri adına dava açması için kat malikleri kurulunca yetkilendirilmiş olması gerekmektedir.

 

Yönetim planında mutlaka daire sahibi olanlar yönetime seçilebilir denmesine rağmen yönetici ve denetici kat maliki değildir. Mahkemeye kat malikleri kurulunu iptal davası açıldı. görüşünz nedir. Sonuç ne olur acaba.


KMK 34.madde yönetici seçimi ile ilgili yasanın amir hükmüdür. Yönetim planında bu düzenlemeye aykırı hükümler bulunması halinde yasa maddesi esas alınacaktır. Bu nedenle kat maliki olmayan kişinin de yönetici seçilmesi yasal ve mümkündür.

Ancak yine KMK 41.madde gereği denetçinin kat maliki olması yasal zorunluluktur.


 

Apartman yöneticisi aidatın minimum % kaçını ödemek zorundadır? Aidat tanımı neleri kapsamaktadır? Bakım-onarım masrafları kapsam dâhilinde midir? Yönetici yardımcısı veya denetçisinin de aidatın tamamını ödemeyip, bir kısmını ödemesi kanunen mümkün müdür?

 

KMK 40.madde, düzenlemesine göre,
''Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.
Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri, yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici, yönetim plânında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.
Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.''

Bu maddenin üçüncü fıkrasında kat malikleri dışından atanmış olan yöneticinin, kendisiyle yapılan sözleşmede veya yönetim planında ücret tayin edilmemiş olması halinde dahi kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebileceğini hükme bağlamıştır. Ücretin uygunluğu yöneticinin yaptığı görevin nicelik ve niteliğine ve hakkaniyet kurallarına göre belirlenir.

Maddenin dördüncü fıkrası ise kat malikleri arasından atanan yöneticinin ücreti ile ilgilidir. Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanan yöneticiye ücret ödenip ödenmeyeceği, ödenecekse miktarı gibi hususları da karara bağlar. Böyle bir karar alınmamış olması halinde yönetici kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmayabilir.
Normal yönetim giderleri ana gayrimenkulün ortak su, elektrik, yakıt, kapıcı vb. giderleri ile olağan bakım ve onarım giderleri olup önemli onarımlar, değişiklikler, ilaveler vb. giderler bu kapsamın dışındadır.

Denetçiler için bu yönde bir yasal belirleme bulunmamaktadır. Kat malikleri kurulu konu hakkında karar alabilir.

 

Oturmuş olduğum apartmanda iki sene kadar yöneticilik yaptım ve aidatlarımı da tam olarak ödedim. Daha sonradan öğrendiğime göre yöneticilik yapan kişiler kanunen aidatlarının yarısını ödeme hakkına sahiplermiş, buna göre yeni yönetimden geçmişe dönük haklarımı isteyebilir miyim? Bana bu konuda bilgi verirseniz sevinirim.


Taleplerinizi kat malikleri kuruluna iletmelisiniz, olumlu yanıt alamamanız halinde Sulh Hukuk mahkemesinde dava açabilirsiniz.

 

10 daireli bir apartmanda 2009 yılında sadece yönetici seçildi.2010 Şubat ayında apartmanda sorunlar bitmediğinden yönetimi 6 daire sahibi ile toplantıya çağırdık. Ancak yönetici toplantıyı terk etti ve hesapları inceletmiyor ve apartman karar defterlerini vermediğinden 6 oyla beni yönetici seçtiler. Şimdi Karar defterini nasıl alacağım. Eski yöneticiye iyi yollardan ulaşamıyorum nasıl bir yasal yollara başvuracağım. Beni aydınlatırsanız sevinirim.


Sulh Hukuk mahkemesinde dava açarak eski yöneticinin elindeki belge ve evrakları teslim etmesi hususunda hâkimin müdahalesini sağlayabilirsiniz.

 

8 daireli bir apartmanda ikamet ediyoruz, apartmanımızda yönetici yok apartman sakinleri yönetici seçmek için toplanmıyorlar bu nedenle apartmanda merdiven temizliği ve diğer yapılması gereken apartman ile ilgili işler yapılamıyor ve aidatlarda verilmiyor lütfen bu konuda ne yapabilirim.


KMK 34.madde
''Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.''
İlgili fıkrası gereği binanızda yönetici seçimi yapılmalıdır.

''Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.''
Yukarıdaki fıkra gereği ise Sulh Hukuk mahkemesine başvurma hakkınızı kullanmalısınız.



11 daireli bir binada 3 yıldır apartman yöneticiliği yapıyorum.
1- Apartman inşaatı 2007 yılında bitti ve 2007 yılının ocak ayından itibaren oturulmaya başlandı. 28.05.2007 yılında noter tasdikli karar defteri tutmaya başladık. Bu seneden sonra notere karar defteri için herhangi bir işlem yaptırmadık. Fakat her yıl düzenli olarak toplantı yaptık ve karar defterini imzaladık. İlk sorum Her yıl toplantıdan sonra karar defterini noterden onaylatmam ve yılsonunda kapatmam gerekir mi? Onaylatmasam bir sorun olur mu?
2- Boş olan dairelerden aidat almam gerekir mi?
3- Bir kiracı aidatını 5 ay ödemedi ve evden çıktı. Ben ev sahibine aidatını ödemediğini sözle bildirdim. Kirasını da ödemediğini söyledi ve evden borçlarının ödemeden çıktı. Şimdi ev sahibinden aidat borcunu istedim fakat aidat borcunun kendisini ilgilendirmeyeceğini kiracıdan almamı söyledi. Bu konuda apartmanca karar alarak icra takibi yapabilir miyiz? Bu güne kadar karar defterinin notere onaylatılmaması bu konuda bir sorun teşkil eder mi?
4- Apartmanda asansör var. Her ay düzenli olarak bakımını yaptırıyorum ve makbuzunu alıyorum. Fakat yıllık bakım yaptırmıyorum. Asansör defteri de ve arıza defteri de tutmuyorum. Bu konuda beni bilgilendirirseniz sevinirim.
5- Bir daire sahibi yurt dışında ikamet ettiği için senede bir defa geliyor ve aidatının 12 aylık peşin olarak ödeyip gidiyor. Normal olarak (asansör bakımı ve temizlik dâhil)15 TL alıyorum. Yurt dışında ikamet eden daire sahibi ben 1 ay buradayım diyor olmadığım aylarda diğer giderler katılmam diyor ve 10 TL ödüyor.
Apartman aidatını tam olarak tahsil etmem gerekir mi?(ödememesi için herhangi bir karar almadık hatta diğer daire sahipleri tam ödemesini istiyorlar) Sene başında tüm daireler 15 TL ödeyecek diye karar aldık. Peşin olarak ödediği aidatın (10tl ödüyordu) yılbaşında sonra 15 TL olduğu için farkı tahsil etmem gerekir mi?


Kat Mülkiyeti Kanunu, 20.madde gereği,
''Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça :

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak

b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.''

22.madde gereği ise,
''Kat malikinin, 20 ncı madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.

Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.''

Bu iki yasal düzenleme gereği ana taşınmazın giderlerinden esasen kat maliki sorumlu olmakla birlikte bağımsız bölümü fiilen kullanan da bu masraflardan kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu bulunmaktadırlar.
Bina yöneticisi ödenmeyen apartman giderlerini ister kat maliki ister bağımsız bölümü fiilen kullanan ve isterse her ikisinden de talep etme hakkına yasal olarak sahiptir.
Kat maliki ile kiracı aralarındaki kira sözleşmesi hükümleri çerçevesinde bu giderlerin paylaşımını yapabilirler. Kat maliki ve kiracıların arasındaki bu paylaşım bina yönetimini bağlamaz.

Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 30.3.2006 Tarih, Esas 2006/1820 Karar 2006/2566 sayılı kararına göre

''Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerinden her kat malikinin arsa payı oranında sorumlu olması sebebiyle, kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan, gecikme tazminatından bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka sebebe dayanarak devamlı olarak yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup yaptığı ödeme, kira borcundan düşülür. Davacı kat malikinin, davalı kiracıdan kiralamış olduğu bağımsız bölüme ait ortak gider ve aidat borcunun gecikme faiziyle tahsilini talep ettiği davada, mahkemece, davalı kiracının kiraladığı bağımsız bölümde oturmasına dayanak teşkil eden yazılı veya sözlü kira sözleşmesi olup olmadığı araştırılmalı, varsa yazılı sözleşme ve diğer belgeler getirtilerek davalının aylık veya daha uzun süreli toptan ödeme yapıp yapmadığı incelenmeli, kiracının borçtan kira oranında sorumlu tutulacağı göz önüne alınarak belirlenen kira miktarının ödeme zamanı bakımından sınırını aşmamak kaydıyla tüm borcun tahsiline karar verilmelidir.

Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 27.1.2003 Tarih, Esas 2002/11525 Karar 2003/393 sayılı kararına göre ise

''Ortak gider ve avans borcundan dolayı yönetici veya kat maliklerinden her biri, ister borçlu olan bağımsız bölüm malikine isterse onun bağımsız bölümünden sürekli şekilde yararlanan kişiye veya her ikisine karşı icra takibi yapabilir veya dava açabilir.''

Yine KMK 20.madde gereği bir süre kullanılan, boş tutulan bağımsız bölümlerden aidat alınmayacağı yönünde bir karar bulunmadıkça, yararlanmasalar dahi binanın tüm giderlerine her kat maliki katılmak zorundadır.

kmk 36.MADDE
''Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 ncı maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.

Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.

Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.''
Gereği karar defterinin tasdiki yaptırılmalıdır. Ancak bunun gereğini yerine getirmeyen yönetici hakkında ancak kat maliklerinden biri talepte bulunursa ceza uygulanır.

KMK 33.madde son

'' Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, iki yüz elli Türk Lirasından iki bin Türk Lirasına kadar idari para cezası verilir.''

Asansör ile ilgili olarak bakım yapan firma diğer hususlarda sizi yönlendirecektir.

 

Kat malikleri bankada hesap açmam için karar aldılar. Alınan kararın fotokopisi ve imza sirkülerimle bankaya gittim. Hesap açtırdım. Evraklar apartmanın evrakları hesaba para yatırıldığında benim adım çıkıyor. Bir kat maliki adımın çıkmaması gerektiğini söyledi. Yönetici olarak banka hesabını nasıl açmalıyım?


KMK 35.madde gereği
''Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması'' hesap açmanız gerekmektedir.

 

Yöneticimiz 3 yıldır görevde. Kafasına göre tadilat işleri yaratıp sonrada yaptırıyor. Kat maliki olarak yapılan işlerle ilgili genel kurul karar fotokopisi, alınan teklif fotokopisi, fatura fotokopisi istememe rağmen bana vermiyor.
1-Kat maliki olarak bu belgeleri alma hakkım varmıdır?
2-Usulsüzlük ve fahiş fiyatla iş yaptırma durumunda ne yapmalıyım?

Yönetici tek tek kat maliklerine değil Kat Malikleri Kuruluna hesap vermek zorundadır. Yapacağınız iş Kat Malikleri kurulunda yöneticinizi hesap vermesini sağlamak ve usulsüzlük olduğu inancında iseniz yönetici ibra etmemektir.
 

Ben sekiz ay Çeşmede yaşıyorum. Geri kalan zamanda İzmir de yaşıyorum. Apartmanda yöneticilik sırayla yapılıyor. Karar defterine bu husus yazıldı mı bilmiyorum. Şimdi sıra bana geldi. Yöneticilik yapmak sorun değil. Fakat apartmanda sekiz ay yokum. Gündemde asansör yapımı var. Yöneticilik yapmaya beni zorlayabilirler mi?

Kimse yöneticilik yapmaya zorlanamaz. Yöneticilik ancak görevin kabulü ile yapılması mümkün olan bir sıfat olup bu hususta sıra, zorlama, atama gibi hususlar söz konusu olmaz.

 

Yaklaşık 10 yıldır 4 bloktan müteşekkil 28 daireli bir sitenin yöneticiliğini yapıyorum. Binaların dış cephelerinin mantolaması ve boyanması, kanalizasyon onarımlarının yapılması, bahçe duvarı yapılması, çatıların onarılması gibi tüm işleri bizzat kendim takip ederek müteahhit tarafından yapılması gerekli işleri kendim işçi tutarak ve malzemeleri araştırarak gerekirse fabrikadan temin ederek yaptırdım. Buna mukabil hiçbir ücret talep etmediğim gibi tüm giderlere katıldım. Ayrıca binanın iki ortak bölümünü (kat maliklerinin onayıyla) dükkân ve kapıcı dairesi şeklinde düzenleyerek kira gelirimizin olmasını sağlamış bulunmaktayım. Yönetici olarak toplantılarda karar defterine belirli bir ücret talep etmeyi kendime yakıştıramadım. Tüm site benim yaptıklarımı bilmesine rağmen onlardan herhangi bir ses çıkmamaktadır. Ve benim yöneticiliğe devam etmem istenmektedir. Yöneticiliği bırakmak istiyorum fakat bu işi yürütecek ve sitede bu işi dürüstçe yapabilecek kişi bulunmamaktadır.(kat maliklerinin ortak kanaati) Bu durumda huzur hakkını nasıl belirleyebilirim. Ayrıca topladığım kira bedellerinin bankaya her ay yatırarak ayrıca kar ortaklığı ile her ay belirli olarak bankadan ek katkı sağlanmaktadır. Onarım ve herhangi bir düzenleme faaliyeti olmasa bile huzur hakkı alınabilir mi? 


KMK 40.madde, düzenlemesine göre,

''Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.
Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri, yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici, yönetim plânında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.
Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.''

Bu maddenin üçüncü fıkrasında kat malikleri dışından atanmış olan yöneticinin, kendisiyle yapılan sözleşmede veya yönetim planında ücret tayin edilmemiş olması halinde dahi kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebileceğini hükme bağlamıştır. Ücretin uygunluğu yöneticinin yaptığı görevin nicelik ve niteliğine ve hakkaniyet kurallarına göre belirlenir.

Maddenin dördüncü fıkrası ise kat malikleri arasından atanan yöneticinin ücreti ile ilgilidir. Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanan yöneticiye ücret ödenip ödenmeyeceği, ödenecekse miktarı gibi hususları da karar bağlar. Böyle bir karar alınmamış olması halinde yönetici kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmayabilir.
Normal yönetim giderleri ana gayrimenkulün ortak su, elektrik, yakıt, kapıcı vb. giderleri ile olağan bakım ve onarım giderleri olup önemli onarımlar, değişiklikler, ilaveler vb. giderler bu kapsamın dışındadır.

Yukarıda genel açıklamalar verilmiş olup yasada huzur hakkı diye bir belirleme yoktur, ancak kat malikleri kurulunuz bu konuda karar alma hakkına sahiptir. Toplantıda bu talebinizi iletmeli ve oylanmasını sağlamalısınız.

 

16 daireli bir apartmanda yaşıyorum. 2 yıldır apartman yöneticisi seçilemedi. Apartmana yönetici atanması için nasıl ve nereye müracaat etmek gerekiyor? Bu müracaatı yapmak için ev sahibi olmak şart mıdır?


''Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.''
KMK 34.madde gereği ev sahiplerinden birinin Sulh Hukuk mahkemesine başvurması gerekmektedir.


17 daire ve 3 dükkân olan bir Apartmanın yöneticisiyim. Görev süremde 1 yıl doldu ancak yöneticiliği devretmek istediğim halde kimse yöneticiliği istemiyor. İki toplantı yaptım ancak çoğunluk sağlanamıyor. Bir yönetim şirketi ile temasa geçtim. İki toplantıdan da sonuç alamadığım için yönetimdekiler olarak 4 kişi karar alıp yönetim şirketine devredebilir miyiz? Ya da ne yapmamız gerekmektedir.


KMK 34.madde gereği yönetici kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilmelidir. Bu oy oranını sağlanamıyor ise Sulh Hukuk mahkemesinde dava açarak yönetici atanmasını sağlamanız gerekecektir.

 

36 Dairelik bir apartmanda yöneticilik yapmaktayım. Apartmanımızdaki kiracılardan bazıları toplamakta olduğumuz aidatın tamamını ödemek istemiyorlar. Buna gerekçe olarakta toplanın aidatın tamamının gidere harcanmadığını belli bir kısmın daire sahibine ait olduğunu söylüyorlar. Bu durum ile ilgili yasal yükümlülük nedir.

 

Kat Mülkiyeti Kanunu, 20.madde gereği,

''Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça :

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak

b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.''

22.madde gereği ise,

''Kat malikinin, 20 ncı madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.

Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.''

Bu iki yasal düzenleme gereği ana taşınmazın giderlerinden esasen kat maliki sorumlu olmakla birlikte bağımsız bölümü fiilen kullanan da bu masraflardan kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu bulunmaktadırlar.
Bina yöneticisi ödenmeyen apartman giderlerini ister kat maliki ister bağımsız bölümü fiilen kullanan ve isterse her ikisinden de talep etme hakkına yasal olarak sahiptir.
Kat maliki ile kiracı aralarındaki kira sözleşmesi hükümleri çerçevesinde bu giderlerin paylaşımını yapabilirler. Kat maliki ve kiracıların arasındaki bu paylaşım bina yönetimini bağlamaz.

Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 30.3.2006 Tarih, Esas 2006/1820 Karar 2006/2566 sayılı kararına göre

''Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerinden her kat malikinin arsa payı oranında sorumlu olması sebebiyle, kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan, gecikme tazminatından bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka sebebe dayanarak devamlı olarak yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup yaptığı ödeme, kira borcundan düşülür. Davacı kat malikinin, davalı kiracıdan kiralamış olduğu bağımsız bölüme ait ortak gider ve aidat borcunun gecikme faiziyle tahsilini talep ettiği davada, mahkemece, davalı kiracının kiraladığı bağımsız bölümde oturmasına dayanak teşkil eden yazılı veya sözlü kira sözleşmesi olup olmadığı araştırılmalı, varsa yazılı sözleşme ve diğer belgeler getirtilerek davalının aylık veya daha uzun süreli toptan ödeme yapıp yapmadığı incelenmeli, kiracının borçtan kira oranında sorumlu tutulacağı göz önüne alınarak belirlenen kira miktarının ödeme zamanı bakımından sınırını aşmamak kaydıyla tüm borcun tahsiline karar verilmelidir.

Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 27.1.2003 Tarih, Esas 2002/11525 Karar 2003/393 sayılı kararına göre ise

''Ortak gider ve avans borcundan dolayı yönetici veya kat maliklerinden her biri, ister borçlu olan bağımsız bölüm malikine isterse onun bağımsız bölümünden sürekli şekilde yararlanan kişiye veya her ikisine karşı icra takibi yapabilir veya dava açabilir.''


Kat malikleri mevcut bir yönetici varken kendi başlarına toplantı düzenleyemezler, toplantı talebini mevcut yöneticiye iletmeleri, yöneticinin toplantı düzenlememesi halinde ise Sulh Hukuk mahkemesine başvurmaları gerekmektedir.
Ancak kat mülkiyet kanununun 29.maddesinde de Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. Bu durumda kanunen 3/1 çoğunluğu sağlayarak toplanmamızda ne gibi bir sakınca var?


Madde toplantı yapılmasında sakınca olmadığını belirtmiş olup kat maliklerinin seçimi ile görev üstlenen bir yönetici varken her durumda kat malikleri o kişiyi hiçe sayarak toplantı yapacak olursa o binada düzen ve kararların yasallığı ve uygulanması nasıl temin edilecektir.

 

 

 

 

20 dairelik binada yöneticiyim. Her ay para toplamak için yazılan aidat makbuzlarını ayrıntılı yani kapıcı, elektrik, su, bakım onarım vs. gibi belirtmeye kanunen gerek varmı? Yoksa sadece aidat yazsam yeterli mi?


Yönetim planınızda ya da kat malikleri kurulu kararı ile bu konuda farklı bir esas belirlenmemişse sadece aidat yazmanız yeterli olup gelir ve giderinizin hesabını kat malikleri kuruluna vermeniz gerekmektedir.

 

20 daireli bir binada yöneticiyim. Bu sene binamıza kapıcı alıyoruz ve sigortalıyoruz. Sizden bir kaç soruma mümkünse cevap istiyorum.
1- Kabaca bir hesapla kapıcı maaşı+sigorta+kıdem tazminatı+elektrik+su+asansör masrafları için aylık 1310 TL gibi bir rakam gerekiyor. Ama biz binadan daire başı 90 TL topluyoruz. Bu da 1800 TL. Yapıyor. Bundaki amacımızda binada yapılacak herhangi bir iş için kenarda para olsun diye. Zaten kiracıyı ilgilendirmeyen işlerde kendilerine haber verilecek ve onu kiradan düşmeleri söylenecek. Bu doğru bir yol mudur?
2- Aidat makbuzlarını su, elektrik, kapıcı vs. ayrıntılı doldurmuyoruz. Tek kalemde aidat 90 TL. Olarak yazıp topluyoruz. Aidat makbuzlarını ayrıntılı yazma zorunluluğu varmı?
3- Kapıcı kıdem tazminatı hesaplanırken brüt ücretin yanında eğer kendisi ödemiyorsa elektrik+su ve oturduğu dairenin kira bedelininde hesaplanarak kıdem tazminatına ekleneceği doğrumu?

Demirbaş giderleri ve aidat giderlerinizi ayrı kalemler halinde toplamanız daha uygun olacaktır. Kapıcı tazminatı hesabında ise kendisine sağlanan tüm ek yardımları da dikkate almalısınız.

 

Görev süresi biten yönetim kurulu üyeleri iki toplantıda da hem arsa hem sayı çoğunluğu sağlanamadığı için ibra olamadı. Yeni yönetici de seçilemedi. Göreve devam edebilirler mi veya göreve devam etmeleri mecbur mu? Bankadan para çekmeye devam edebilirler mi? Yani yeni hesap dönemine ilişkin harcama yapabilirler mi? Asansör, temizlik vb hizmetleri durdurmaya hakları var mıdır?


Bu durumda yeni yönetici seçilememesi nedeniyle Sulh Hukuk mahkemesinde yönetici atanması için dava açılması ve hâkimin duruma müdahalesinin sağlanması gerekmektedir.

 

Yeni bir apartmanın ilk yöneticisiyim. Yeni bir düzen kuracağız. Karar defterini noterden onaylattık orada bana yetki verildiği belirtiliyor. Banka işlemleri vs gibi bankadan vergi numarası istediler bu nedir ayrıca giderleri nereye işleyeceğim aydınlatırsanız sevinirim.


Bağlı olduğunuz Vergi dairesine karar defteriniz ile giderek bina adına potansiyel vergi numarası almanız gerekmektedir.
Giderlerinizi yine noter tasdikli bir işletme defterine kayıt edebilirsiniz. Ancak işletme defteri tutma yasal zorunluluk olmadığından sağlıklı bir dosyalama sistemi de kurabilirsiniz.
Kat Mülkiyeti Kanunu temin ederek okumanız KMK 35.madde gereği ise topladığınız aidatları Banka hesabında kayıtlamanız gerekmektedir.

 

14 daireli binada kendi evimde oturuyorum dışarıdan kapıcı getiriyoruz 15ytl aidat veriyoruz yöneticimiz vermiyormuş vermek zorunda değil mi bundan önceki yöneticiler verdiler bende yöneticilik yaptım ve bizler verdik

 

Kat Mülkiyeti Kanunu 40.madde düzenlemesine göre,

''Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.
Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri, yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici, yönetim plânında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.
Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.''

Bu maddenin üçüncü fıkrasında kat malikleri dışından atanmış olan yöneticinin, kendisiyle yapılan sözleşmede veya yönetim planında ücret tayin edilmemiş olması halinde dahi kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebileceğini hükme bağlamıştır. Ücretin uygunluğu yöneticinin yaptığı görevin nicelik ve niteliğine ve hakkaniyet kurallarına göre belirlenir.

Maddenin dördüncü fıkrası ise kat malikleri arasından atanan yöneticinin ücreti ile ilgilidir. Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanan yöneticiye ücret ödenip ödenmeyeceği, ödenecekse miktarı gibi hususları da karar bağlar. Böyle bir karar alınmamış olması halinde yönetici kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmayabilir.
Normal yönetim giderleri ana gayrimenkulün ortak su, elektrik, yakıt, kapıcı vb. giderleri ile olağan bakım ve onarım giderleri olup önemli onarımlar, değişiklikler, ilaveler vb. giderler bu kapsamın dışındadır.

 

 

 

Sitemizin genel kurulu yapılacak. Yaklaşık iki sene önce mevcut site yönetimi maliklerden 400 er TL para topladı. Alt yapı bedeli konusunda mütahitle mahkemeliktik. Mahkeme sonuçlanmadan bu parayı topladılar. Halen mahkeme sonuçlanmadı. Yönetim toplanan 40000 TL yi fon alarak bankaya yatırdı. Geçen iki yıl içerisinde faizi çekerek usulsüzlük yaptılar. Bu durumda ne yapmalıyız. Mahkemeye verebilir miyiz?


Kat malikleri kurulunda yöneticiyi ibra etmeyerek sonrasında kendisinin hesap vermesini teminen dava açmanız gerekecektir.

 

Yapmış olduğumuz Genel Kurul Toplantısında 5 senedir yöneticiliğini yaptığım bu 40 dairelik Apt.da maalesef bazı kişiler toplantının huzurunu bozmak isteseler de gerek ben gerekse de Denetici ayrı ayrı oybirliği ile ibra edilmiştir. Yönetici ve Denetici seçimlerine geçildiğinde hiç kimse bu görevlere talip olmamıştır. Divan Başkanı tekrar benim olmam konusunda kurula beni önerdi. Karşı çıkmama rağmen ben ve ekibim tekrar oy birliği ile yönetime seçildik. Ancak ben bu görevi oluşan bazı tatsız olaylardan dolayı yapmak istemiyorum. İstifa etmem halinde nasıl bir yol izlemem konusunda bana yardımcı olabilir misiniz?


Kat malikleri kurulunu olağanüstü toplantı daveti ve yeni yönetici seçimi gündemi ile toplamanız ve istifanızı kat malikleri kuruluna sunmanız gerekmektedir.


Apt. yöneticisiyim. Görev süremizin dolması münasebetiyle dün toplantı yaptık. Bu olağan toplantının ilkinde çoğunluk sağlayamadığımız için ikincisiydi. Ancak buna da 3 kişi geldi. Yardımcım bir, ben de iki kişinin vekâletini almıştık. Yani toplam 6 oy vardı. Diğer daire sakinini seçecektik. İkinci toplantıda yönetici seçebilmek için yine 14 dairenin 8 nin oyu mu gerekli? Biz sulh mahkemesine gidilmesi yönünde karar aldık. Bu karar geçerli olur mu sayıca? Hatta yönetici seçebilir miydik? Ayrıca denetçi rapor da düzenlememiş. Mahkeme bizden ne ister.


Yasal yönetici seçiminden söz etmek için KMK 34.madde gereği 8 oy gerekmektedir. Açılacak davada mahkeme karar defterinizi ve kat malikleri kurulu toplantısında çoğunluk sağlanamadığı için yönetici seçimi yapılamamasına neden olan karar tutanağını esas alacaktır.

 

yönetici işten çıkarılan kalorifercinin yasal haklarını kullanmak üzere mahkemeye verdiğinde ve mahkemece apartman suçlu bulunduğunda.kat malikleri doğan zarardan ötürü yöneticiden bu parayı tahsil edebilirler mi veya bununla ilgili dava açabilirler mi.


Yöneticinin zarar doğuran işlemde şahsi kusur ve hareketi söz konusu ise kat malikleri kendisine rücu edebilecektir.

 

16 daireli apartmanımızda yöneticimiz de kat maliklerinden birisi. Alınan karar gereği ısınma ve genel giderlerden 100/100 muaf tutularak aidat ödememektedir. Bunun bir oranı varmıdır ve aylık 350 TL yi bulan bu gelir kaynağını beyan ederek vergisini vermesi gerekmekte midir?


KMK 40.madde

''Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.''
Gereği kat malikleri kurulu bu hususta karar alma hakkına sahiptir. Alınan karar gereği işlem yapılacaktır.

Yöneticinin muaf olduğu bu gider için bir beyanname zorunluluğu bulunmamaktadır.


Apartmanımızda yönetim geçen hafta değişti. Ve uzun süredir yönetici olan şahıs yerine başka biri yönetici oldu. Ancak eski yönetici apartman gider defterini yönetimi aldığından beri hiç doldurmamış. Ne girdiler belli ne çıktılar. Bu şekilde yeni yönetici yeni yönetimi nasıl devralabilir ve eski tutulmayan defterlerin ne gibi bir yaptırımı vardır.

Yöneticinin ibra edilmemesi yönünde karar alarak yöneticinin Sulh Hukuk mahkemesinde dava açarak hesaba davet eder ve alınan kararı karar defterine geçirerek o döneme ait işlemleri resmileştirebilirsiniz.
 

Yönetimimizden olağanüstü toplantı talep ettik. Yönetim olağanüstü toplantı yapmayınca bizde kat maliklerinin 1/3 çoğunluğunu sağlayarak tüm kat maliklerine çağrı yaptık olağanüstü toplantı yapmaya karar verdik. Ancak yöneticimiz her zamanki gibi insanların aklını karıştırmak için bizim toplantımızdan 2 gün öncesine o da gündem oluşturarak toplantı çağrısı yaptı. Yani aynı sitede yöneticiyi istemeyen kişilerin yasal şartlara uygun olarak düzenlediği bir toplantı birde kafa karıştırmak için art niyetli yöneticin düzenlediği toplantı var. Yönetim bizden önce toplantı yapacak onun toplantısına başlamadan önce toplantının gündem maddesine yeni gündem maddeleri ekletebilir miyiz? Bu yasal olur mu?


Kat malikleri mevcut bir yönetici varken kendi başlarına toplantı düzenleyemezler, toplantı talebini mevcut yöneticiye iletmeleri, yöneticinin toplantı düzenlememesi halinde ise Sulh Hukuk mahkemesine başvurmaları gerekmektedir.
Olağanüstü toplantı gündemi duyuru ile belirlenmesi gereken ve bağlayıcı olan gündemlerdir. Bu nedenle toplantı gündemini değiştiremezsiniz. Ancak yöneticinize taleplerinizi dikkate almadığı için dava açma hakkınız bulunmaktadır.
Yasal işleyiş bu şekilde olmalıdır.

 

Site başkanı evini satıp gittiğini kimseye bildirmedi. Bilenlerin sayısı oldukça az.3 aylık huzur hakkını alabilir mi? Veya yardımcıları da alabilir mi?


Evini satması yönetici sıfatını etkilemeyeceğinden huzur hakkı da alabilir. Konuyu kat malikleri kurulu toplantısı yaparak değerlendirmelisiniz.

 

Ben sitede oturmaktayım site yönetim başkanı evini satıp gitti, fakat kimseye bir şey söylemedi yönetimden 3 aydan beri huzur hakkını alıyor. Site yönetim başkanı evini satarsa yönetim otomatikman düşmez mi?

Yöneticinin binada ikamet etmesi ya da kat maliki olması yasal zorunluluk değildir. Ancak yapılacak bir olağanüstü toplantı ile konuyu değerlendirmeniz mümkün olabilir.


Şu anki yöneticimiz kendi kendine apartmana masraflar yaptı ve yaptığım borçları apartmandan tahsil edene kadar toplantı yapamam, yöneticiliği de bırakmam diyor. Bu konuda ne yapabiliriz?


Sulh Hukuk mahkemesine başvurarak yöneticinin görevlerini yerine getirmediği, toplantı düzenlemediğinden bahisle toplantı yapılmasını ve hâkimin duruma müdahalesini sağlayabilirsiniz.

 

6 daireli binada apartman yönetimi kurup merdiven otomatiğini apartmanın ismine almak istiyoruz. Apartman yönetimi nasıl kurulur?

 

KMK 28.madde gereği

''Yönetim plânı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim plânı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.''
Öncelikle yönetim planınızı incelemelisiniz. Yönetim planı tapu belgeleri arasında kayıtlanan ve taşınmaz alım satımlarında resmi belge niteliği taşıması nedeniyle tarafların kabul ettiği varsayılan bağlayıcı bir metindir Yönetiminiz ile ilgili düzenlemeler ve toplantı talep ve düzenlemeleri de sizin için bağlayıcı uyulması gerekli maddeler olacaktır.

KMK 29.madde gereği,

''Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.
İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda yeter sayısının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. (Ek cümle: 5711 – 14.11.2007 / m.14) İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.''
Olağanüstü toplantı düzenlenmesi mümkün olup kat malikleri yukarıdaki açıklamalar saklı kalmak üzere yönetici değişimini her zaman yapacakları toplantı ile gerçekleştirebilirler.

KMK 34.madde gereği

''Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.

Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.

Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.

Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.''
Yasal yönetici seçimi için seçilecek kişinin tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun oyu alınmalıdır.


4 blok 94 daireden oluşan sitede yönetim en az kaç kişiden oluşmalıdır. Yönetime seçilen birinin istifası halinde yedeklerden herhangi biri yönetime alınabilir mi?


Konu hakkında yönetim planınızı incelemeniz öncelikle gereklidir. KMK 34.madde gereği ise 1 ya da 3 kişilik bir yönetim oluşturma olanağınız bulunmaktadır.

 

40 daireli bir apartmanda yöneticiyim. Sakinlerin bir kısmı daire sakini olup kendi dairelerinde halen oturuyorlar, ama bu kişilerin ikamet adresleri farklı yani başka yerlerde. Böyle olunca bu kişiler yönetici olabilirler mi?


Yöneticinin mutlaka binada ikamet etmesi ya da kat maliki olması gibi yasal zorunluluk bulunmamaktadır.

 

 

Üç yıl önce apartman yöneticisi seçildim ağustos ayında ve aynı yıl aralık ayının otuzunda yani üç ay sonra yöneticilikten istifa ettim karar defterine yazdım ve kat maliklerine sundum fakat o sene apartman karar defterini notere kapattırmadım ve bu zaman kadarda apartman yöneticisi seçilmedi defterler bende duruyor kimse kabul etmiyor defterleri kapattırmadığımdan dolayı ben sorumlu muyum bana bir cezası varmı?


Kat malikleri kurulu yeni yönetici seçimi yapmamış ise yönetici olarak hukuki sorumluluğunuzun doğmaması adına Sulh Hukuk mahkemesine yönetici atanması için başvurmanız gerekecektir.

 

90 dairelik bir sitede yeni oluşturulan yönetimde görevliyim. Eski başkandan tüm evraklar, defterler istendi ancak gider evrakları hariç tüm defterleri verdi. Yeni yönetim olarak bir takım şüphelendiğimiz konular var ancak defterden anlaşılmadığı için 2009 yılındaki gider evrakları istendi. Bu belgeler verilmedi ve eski başkan kanunen vermeme hakkı olduğunu belirtmiştir. Nasıl bir yol izlememiz gerekiyor. Kanunen dava açma şansımız var mı?


Yöneticinizi ibra etmediniz ise Sulh Hukuk mahkemesinde dava açarak hesaba çağrılması yönünde hâkimin duruma müdahalesini isteme hakkınız vardır.

 

4 AYLIK BİR APARTMAN YÖNETİCİSİYİM. BENDEN ÖNCEKİ YÖNETİMİN ASANSÖRE AİT OLAN BAZI BORÇLARI VAR. ASANSÖRCÜ BU BORÇLARI BİRAN ÖNCE BİZDEN ALMAK İSTİYOR. BU DURUMDA NE YAPMAM GEREKİR. ÖNCEKİ YÖNETİMİN BORCU OLDUĞU İÇİN GÜVENİP TE ÖDEME YAPAMIYORUM. ÇÜNKİ YÖNETİCİ BORÇ MİKTARI HAKKINDA FARKLI SÖYLEDİ, ASANSÖRCÜ FARKLI SÖYLEDİ


Kat malikleri toplantısında yöneticiniz gelir ve giderlerin hesabını vermiş olmalıdır. Bu hesaba göre de yöneticinizi ibra etmiş ya da etmemiş olmalısınız. Size yönetici tarafından borç olarak bildirilen rakamı esas alarak farklılık varsa bu konuda eski yöneticinize rücu etmelisiniz.

 

YÖNETİM KURULU 6 KİŞİNDEN OLUŞMAKTADIR. BİNANIN DIŞ CEPHE MANTOLAMA YAPILMASI İLE YAPILAN B FİRMASİ İLE YAPILAN SÖZLEŞMEDE 3 KİŞİ İMZA ATTI İMZA ATMAYANLARIN B FİRMASI İLE İLGİLİ YAPILAN YAZIŞMALARDA İMZA ATMA HAKLARI VARMI İLGİNİZE TEŞEKKÜR EDERİM


Yönetim kurulu kat maliklerine karşı vekil sıfatı ile ortaklaşa olarak hesap vermek durumundadır. Bu nedenle sözleşme altında imzası olmayan yönetim kurulu üyeleri de bu sözleşmenin sonuçlarından sorumludur. Yazışmaları imza etmelerinde ise hukuki engel bulunmamaktadır.

 

10 katlı 40 daireli bir apartmanda oturmaktayım. Taşınalı 3 yıl oldu. Ben geldikten sonra ancak benim çabamla imza toplayarak 2. defa toplantı yapıcaz. Yönetici 40 TL aidat toplamakta ama bu paralar nerde hangi banka hangi hesap numarasında bilmiyoruz açıklama yapılmıyor, nasıl muhafaza ediliyor nerelere ödeme yapılıyor, apartmanın ne kadar gideri var hiç bir şeyden haberimiz yok. Yönetici sadece şunu söylüyor binamızda 5 kişi var aidat vermeyen onlar yüzünden harcamalara ve giderlere para yetişmiyor, kapıcının parasını bile veremedik diyor. Ve hafta sonu toplantı yapılacak ev sahipleri olarak kanuni hakkımız neler verdiğimiz aidatların açıklamasını ay ay gelir gider olarak isteyebilir miyiz? Başka hakkımız nelerdir yönetici hakkında?


KMK 38.madde

''Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

(Ek fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.19) Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.''

KMK 39.madde

''Yönetici, yönetim plânında yazılı zamanlarda, eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür.

Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim plânında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.''

KMK 41.madde

''Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.


 

 

 

Hesapların denetlenmesi için yönetim plânında belli bir zaman konulmamışsa bu denetim her üç ayda bir yapılır bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim plânında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.''


Bu yasal düzenlemeler gereği yöneticinizin hesap vermesini talep etme hakkınız bulunmakta olup gelir ve giderinin hesabını veremeyen KMK 35.madde gereği
''Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması''
işlem yapmayan yöneticiyi ibra etmeyerek Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınızı kullanabilirsiniz.

 

2 yıldır oturduğum site içinde ev sahibinin ile sorunumdan dolayı aynı site içinde başka bir daireye taşındım ödediğim yakıt parası aynı site içindeki taşındığım daireye aktarılmaz mı? Apartman ya da site yöneticilerinin yakıt parasının yarısını ve diğer giderleri ödememesi konusunda yasal bir dayanak varmı.

 

Kat Mülkiyeti Kanunu 40.madde düzenlemesine göre,

''Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.
Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri, yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici, yönetim plânında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.
Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.''

Bu maddenin üçüncü fıkrasında kat malikleri dışından atanmış olan yöneticinin, kendisiyle yapılan sözleşmede veya yönetim planında ücret tayin edilmemiş olması halinde dahi kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebileceğini hükme bağlamıştır. Ücretin uygunluğu yöneticinin yaptığı görevin nicelik ve niteliğine ve hakkaniyet kurallarına göre belirlenir.

Maddenin dördüncü fıkrası ise kat malikleri arasından atanan yöneticinin ücreti ile ilgilidir. Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanan yöneticiye ücret ödenip ödenmeyeceği, ödenecekse miktarı gibi hususları da karar bağlar. Böyle bir karar alınmamış olması halinde yönetici kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmayabilir.
Normal yönetim giderleri ana gayrimenkulün ortak su, elektrik, yakıt, kapıcı vb. giderleri ile olağan bakım ve onarım giderleri olup önemli onarımlar, değişiklikler, ilaveler vb. giderler bu kapsamın dışındadır.

 

10 daireli bir apartmanda oturuyorum. Vakit ayıramayacağım için yöneticilik yapmak istemiyorum. Daire sahibinin apartman yöneticiliği yapması kanunen zorunlumudur acaba?


KMK 34.madde gereği

''Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.

Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.

Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.

Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır eski yönetici tekrar atanabilir.''
Yönetici kat malikleri kurulunca seçilir ancak kimse yönetici olmaya zorlanamaz.


 

 

 

 

 

 

1- Sitemizde önce 3 kişi 3 bloktan 9 kişi apartman temsilcileri seçildi. Daha sonra içlerinden 3 kişi yönetimi (bir yönetici, 2 yönetici yardımcısı) oluşturdu. Ben yönetici yardımcısıyım. Bu sırada bazı kat malikleri mütahit ile yaptıkları sözlü anlaşmayı dayanak göstererek yapı planında olmamasına rağmen en üst katlara çatı dubleksi yapmaya başladılar ve ikazlarımıza rağmen inşayı durdurmadılar. Bu durumda bizim yönetim olarak sorumluluğumuz ve yetkimiz nedir? Site içine girişleri engelleyebilir miyiz, engellemeli miyiz? Daha sonra diğer kat malikleri engel olmadık diye bize herhangi bir sorumluluk yükleyebilirler mi? Diğer husus ben yönetici yardımcılığından ayrılmak istiyorum. Yönetici yardımcısı, yönetici ile eşit sorumluluğa mı sahiptir? İstifa etmek için ne yapabilirim?


Site mimari projenize aykırı tadilat ve eklentiler kat malikleri kurulu kararı olmaksızın yapılmakta ise ve yönetici olarak kat malikleri kurulu size bu konularda dava açma yetkisi vermiş ise bu kişiler hakkında Sulh Hukuk mahkemesinde dava açmanız gerekecektir.

Yönetim kurulu eşit sorumluluk taşımaktadır. İstifanızı ise kat malikleri kuruluna sunmanız gerekmektedir.

 

Yönetici herhangi bir karar alınmadığı halde aidat ödemiyor kendisine söylendiğinde benden önceki yönetici ödemediği için bende ödemem diyor ayrıca Ekim 2009 da yönetici seçimi yapılacaktı karşısındaki yönetici adayı çekilince tekrar yönetici oldu ancak denetmen seçilmedi şu anda da denetmen yoktur kanunen uygun mu uygun değilse ne yapabiliriz

 

Kat Mülkiyeti Kanunu 40.madde düzenlemesine göre,
''Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.
Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri, yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici, yönetim plânında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.

Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.''

Bu düzenleme gereği öncelikle yönetim planınızda konu hakkında farklı bir düzenleme olup olmadığını incelemeniz yararlı olacaktır.

KMK 41.madde

''Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.

Hesapların denetlenmesi için yönetim plânında belli bir zaman konulmamışsa bu denetim her üç ayda bir yapılır bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir''
gereği denetçi seçimi zorunlu olmayıp denetim işini kat malikleri kurulu da yerine getirebilir.

KMK 34.madde gereği ise

''Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.

Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.

Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.

Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır eski yönetici tekrar atanabilir.''
Yöneticinin kat maliklerinin arsa ve sayı bakımından çoğunluğu ile seçilmiş olması yasal zorunluluktur.


Site yöneticisi olarak, site ortak aidatlarını ödemeyen kiracı ve malikler hakkında icra takibi yapmak için site yönetim kurulundan avukata vekâlet verilmesi için karar çıkartmamız yeterli olur mu?


Yasal işlemleri bir avukat aracılığı ile yapacak iseniz kat malikleri kurulundan avukat tutma yetkisini almış olmanız gerekecektir. Zira avukata vekâlet verme esnasında Noterlikçe de bu yetkiye yönelik karar örneği aranacaktır.

 

 

 

 

Her biri 5 katlı 12 bloktan oluşan kooperatifimiz yaklaşık 5 yıl önce fesih edildi ama bir türlü üyeler site yönetimine geçmeyi kimse istemiyor bu durumda binamızın cevre düzenlemesi yapılamıyor. Çok çirkin bir vaziyette kimsede aldırış etmiyor site yönetimine geçmeni hukuki bir zorunluluğu varmı?

 

T.C.YARGITAY18. HUKUK DAİRESİ
E. 2001/10012,K. 2001/10715,T. 26.11.2001
• İTİRAZIN İPTALİ DAVASI ( Ödenmeyen Genel Gider Paylarının Tahsili Amacıyla Yapılan İcra Takibine İtiraz Nedeniyle )
• KİRACININ SORUMLULUĞU ( Genel Giderlerden Sorumluluğun Asıl Olarak Kat Malikine Ait Olması Ancak Malikle Birlikte Müteselsilen Sorumlu Olmasının Malikin Sorumluluğunu Ortadan Kaldırmaması )
• GENEL GİDERLERDEN SORUMLULUK ( Sorumluluğun Asıl Olarak Kat Malikine Ait Olması-Kiracının Genel Giderlerden Malikle Birlikte Müteselsilen Sorumlu Olması ) 634/m.17,20,22, 2004/m.67
ÖZET: Kat Mülkiyeti Kanunun 20. maddesi gereğince genel giderlerden sorumluluk asıl olarak kat malikine ait olup, yasanın 22. maddesi hükmüne göre kiracının genel giderlerden malikle birlikte müteselsilen sorumlu olması, kat malikinin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Kiracı ile malik arasındaki kira sözleşmesinin ise bu sözleşmeye taraf olmayan yönetimi bağlayıcı bir niteliği yoktur.

DAVA: Dava dilekçesinde itirazın iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Dava dilekçesinde ödenmeyen genel gider paylarının tahsili amacıyla yapılan icra takibine vaki itirazın iptali talep edilmiştir.

Ödenmediği ileri sürülen genel giderlerin ait olduğu taşınmaz üzerinde kat irtifakı tesis edildiği, her ne kadar bütün bağımsız bölümler kooperatif adına kayıtlı ise de, kur'a çekilmek suretiyle bağımsız bölümlerin kooperatif ortaklarına tahsis edilmiş olduğu ve tüm bağımsız bölümlerin fiilen kullanıldığı anlaşılmaktadır. Bu durumda bulunan bir ana gayrimenkulün yönetiminde Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerinin uygulanması, Kat Mülkiyeti Yasasının 17. maddesinin son fıkrası hükmü gereğince zorunludur.

Öte yandan adı geçen kanunun 20. maddesi gereğince genel giderlerden sorumluluk asıl olarak kat malikine ait olup, yasanın 22. maddesi hükmüne göre kiracının genel giderlerden malikle birlikte müteselsilen sorumlu olması, kat malikinin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Kiracı ile malik arasındaki kira sözleşmesinin ise bu sözleşmeye taraf olmayan yönetimi bağlayıcı bir niteliği yoktur.

Mahkemece, Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerinin uygulanması gereken uyuşmazlığın, genel hükümler çerçevesinde çözümlenerek karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. Un 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 26.11.2001 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki karar gereği kat malikleri kurulu toplantısı düzenlenmeli ve yönetici seçimi yapılmalıdır. BU husus yerine getirilemiyor ise Sulh Hukuk mahkemesine başvurarak sitenize yönetici atanmasını talep edebilirsiniz.

 

6 bloklu bir site yöneticisiyim. Sitelerin ortak alanlarının sigortalanmaları zorunlu mu yoksa sitenin genel kurulunda alınacağı kararla mı yapılmalı?


KMK 35.madde

''Yöneticinin görevleri, yönetim plânında belirtilir yönetim plânında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi

b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması

c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi

d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim plânında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması

e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması

f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü

g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması

h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması


i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi

j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması

k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.''
Gereği yönetim planınızı ve kat malikleri kurulu kararlarınızı konu ile ilgili olarak incelemeniz gerekecektir.


OTURMAKTA OLDUĞUM APARTMANDA 3 AYDIR YÖNETİCİLİK YAPMAKTAYIM. BENDEN ÖNCEKİ YÖNETİCİLER APARTMANIMIZIN SU SAATLERİ ORTAK OLDUĞU İÇİN SU VE AİDAT ÜCRETLERİNİ ELDEN TOPLAMAYI UYGUN GÖRMÜŞLER. BU ŞEKİLDE YANİ ELDEN TOPLANMASININ YANİ TOPLANAN PARALARIN YÖNETİCİNİN ELİNDE BULUNMASININ YASAL AÇIDAN HERHANGİ BİR SAKINCASI VAR MI. YOKSA BU DURUMU APARTMAN SAKİNLERİNDEN ALACAĞIM İMZAYLA BANKAYA APARTMAN ADINA HESAP AÇTIRMAM DAHA DOĞRU BİR DURUM MU?


KMK 35madde

''Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması''
gereği elden para toplamanız mümkün olup bu rakamları Banka Hesabında kayıtlamalısınız.

 

20 daireli apt 5 yıldır yöneticiyim ve bıktım toplantı yapıcam yeni yılda kimse almaz ise istifa etme hakkım varmı nasıl bir yol izlemeliyim


KMK 34.madde

''Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.''
Gereği istifanızı kat malikleri kuruluna sunmalısınız. Yönetimi devralan olmazsa Sulh Hukuk mahkemesinde dava açmalısınız.

 

Oturduğum site her biri 24 daireden oluşan 6 bloktan oluşmaktadır yani toplam 144 daire var her blokta bir yönetici olup 6 yöneticiden biride site yöneticisidir. Bu 6 yönetici bir yönetici şirketiyle anlaşıp site yönetimini devredeceklerini duyurdular bina sakinlerinin çoğu istemiyor, bina sakinlerinin rızası olmadığı halde yöneticiler şirkete devredebilir mi (bu 6 yönetici biz blokların yöneticisiyiz ve karar verme yetkimiz olduğu için yeterli diyorlar) böyle bir şey mümkün mü yasal mı?


Kat malikleri kurulunca Yönetim kuruluna bu yönde bir yetki verilmemiş ise bu konuda yardım alabilir ancak sorumluluktan kurtulamazlar ve maliyetini kat maliklerine yükleyemezler.

 

Yeni seçilen yönetim kurulunda başkan üyeler ile ters düşerse, başkan iş yapmakta zorlanırsa ne yapacak? Yeni yönetim seçilen denetime hesap vermeye mecbur mu?


KMK 41.madde

Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.

Hesapların denetlenmesi için yönetim plânında belli bir zaman konulmamışsa bu denetim her üç ayda bir yapılır bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim plânında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.''
Gereği yönetici gelir ve giderinin, yaptığı işlerin hesabını vermek zorundadır.

Yönetim kurulu kendi arasında uzlaşma olanağı bulamıyorsa ve kat malikleri kurulunun bu hususta belirleyici bir kararı yoksa (başkanın kararının anlaşmazlık halinde esas olacağı gibi ) olağanüstü kat malikleri toplantısı düzenlemek en uygun yöntem olacaktır.

 

 

64 daireli bir sitede eşimin adına tapulu dairede ikamet ediyoruz. Ben eşimin adına genel kurul toplantılarına katılabilir miyim, apartman veya site yönetimine aday olabilir miyim? Yöneticilik yapabilir miyim?


Kat maliki olan eşinizin kat malikleri toplantısına adına katılma hususunda size yetki vermesi hukuken doğru olandır.
KMK 34.madde gereği ise yönetici kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilebileceğinden yönetici olmanızda hukuki bir engel bulunmamaktadır.

 

Ben 15 daireli bir binanın yöneticisiyim, 700 liralık bir iş yapacağım teklif almak zorunda mıyım?


Bu yönde bir yasal zorunluluğunuz bulunmamaktadır. Ancak kat malikleri kurulu kararı ile bu şekilde bir yöntem izlemeniz gerektiği belirlenmişse teklif almanız uygun olacaktır. Kaldı ki kat malikleri kuruluna hesap vermeniz gerektiğinden en sağlıklı ve bina için en uygun yöntemi izlemek uygundur.

 

Yöneticilik yapmaktayım. Aidatlar konusunda herhangi yazılı bir genel kurul kararı olmamasına rağmen yardımcımla birlikte yarı yarıya aidatların ödenmesine katılıyoruz. Yardımcımın taşınması üzerine beş aydır tek başıma yöneticilik yapıyorum. Beş aydır kendimden aidat kesintisi yapmıyorum. Herhangi bir sakıncası varmıdır.

 

Kat Mülkiyeti Kanunu 40.madde düzenlemesine göre,

''Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.
Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri, yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici, yönetim plânında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.
Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.''

Bu maddenin üçüncü fıkrasında kat malikleri dışından atanmış olan yöneticinin, kendisiyle yapılan sözleşmede veya yönetim planında ücret tayin edilmemiş olması halinde dahi kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebileceğini hükme bağlamıştır. Ücretin uygunluğu yöneticinin yaptığı görevin nicelik ve niteliğine ve hakkaniyet kurallarına göre belirlenir.

Maddenin dördüncü fıkrası ise kat malikleri arasından atanan yöneticinin ücreti ile ilgilidir. Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanan yöneticiye ücret ödenip ödenmeyeceği, ödenecekse miktarı gibi hususları da karar bağlar. Böyle bir karar alınmamış olması halinde yönetici kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmayabilir.
Normal yönetim giderleri ana gayrimenkulün ortak su, elektrik, yakıt, kapıcı vb. giderleri ile olağan bakım ve onarım giderleri olup önemli onarımlar, değişiklikler, ilaveler vb. giderler bu kapsamın dışındadır.

Bu yasal düzenleme ve açıklamalar gereği konu hakkında öncelikle bina yönetim planınızı incelemeniz yararlı olacaktır.

 

Karar defterini nerden temin edebilirim, bu karar defterini temin etmekle kim sorumlu, yöneticimi, yoksa mülk sahibimi,


Karar defteri Kat Mülkiyeti Kanunu gereği tutulması zorunlu olan yasal defterdir. Binanızda yönetim oluşturulması aşamasında bir karar defteri ( kırtasiyeden alınacak bir bina karar defteri ) temin edilerek Noter tasdiki yaptırılmalı ve alınan kararlar bu deftere yazılarak kayıtlanmalıdır.
Karar defteri yöneticinin zimmetinde tutulur ve yönetim devri aşamasında yöneticiler arasında el değiştirir.

 

24 bağımsız bölümü olan bir apt da ayrıca apartmana bitişik ayrı parsel üzerinde iki bağımsız bölüm daha bizim kaloriferimizi kullanmakta. Bu apt nın 4 dairesi teyzemin 4 dairesi annemin ayrıca 5 dükkânda teyzemle annem üzerine ortak tapu. Yönetici seçiminde annem ve teyzemin toplam oy hakkı kaçtır


KMK 34.madde gereği birden fazla bağımsız bölümü olan kişinin yönetici seçiminde bir oy hakkı bulunmakta olup her bir bağımsız bölümü için arsa payları ayrı ayrı toplanacaktır.

 

 

 

 

 

 

Yönetici ve yardımcısının, yapılacak işler konusunda karar verip onu karar defterine yazmaları yeter mi? yoksa her seferinde kurulup toplayıp çoğunluğun kararına göre mi hareket edilir?


KMK 35.madde

''Yöneticinin görevleri, yönetim plânında belirtilir yönetim plânında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi

b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması

c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi

d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim plânında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması

e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması

f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü

g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması

h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması

i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi

j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması

k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.'' yöneticinin görevlerini belirlemiştir.
Yönetim kat malikleri kurulu kararı ile verilen görevler dışında yukarıdaki konularda görev ve yetkilidir. Bu hususlar için kat maliklerini toplantıya çağırma zorunluluğu bulunmamaktadır.


Hem apartman yöneticisiyim hem de oturduğum dairede kiracıyım ve ev sahibinden toplantılarda onun adına oy kullanabilmek için noterden değil ama yazılı olarak imzalı vekâlet aldım. Toplantılarda benim oy hakkım yönetici olmama rağmen toplantı yeter sayısına dâhil mi? ve bu vekâlet yönetici olarak ibra edilmem konusunda da geçerli olur mu?


Kat malikinizi temsilen toplantı yeter sayısı belirlenirken oy hakkınız bulunmaktadır. Ancak KMK 31.madde ''Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.'' gereği ibra hususunda oylamaya katılmamanız uygun olacaktır.

 

Ben 4senedir yöneticiyim apartmanda 6 daire var. Karar alamıyoruz problemli insanlar var üç senedir devretmek istiyorum 3–3 kaldık karar alınmıyor. Karar aldırmayanların borçları var. Mahkemeye verdim 3 senedir uğraşıyorum. Nasıl kurtulurum ne yapacağımı şaşırdım. İkametimi aldırsam olur mu? Zaten başka şehirde yaşamaya başladım. Mahkeme yönetici tayin eder mi?


Kat malikleri kurulu toplanamıyor ya da yönetici seçimi yapılamıyor ise yönetici seçimi için Sulh Hukuk mahkemesinde dava açmanız gerekecektir.
KMK 34.madde gereği 8 den fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici bulunması zorunludur. Bu nedenle kat malikleri kuruluna istifanızı sunarak binanızda yönetici bulunma zorunluluğu olmadığından bahisle yönetimi bırakabilirsiniz.

 

Babam sitenin yönetimini bu sene aldı 28 haneli bir site eski yöneticiye 4o TL yönetici maaşı kararı almışlardır bu yasal mıdır birde kaç daireye kadar maaş talep edile bilir?

 

Kat Mülkiyeti Kanunu 40.madde düzenlemesine göre,
''Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.

Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri, yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici, yönetim plânında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.

Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.''
Bu düzenleme gereği öncelikle yönetim planınızda konu hakkında farklı bir düzenleme olup olmadığını incelemeniz yararlı olacaktır. Kat malikleri bu hususta serbestçe karar alma hakkına sahip olduğundan bu konuda yasa bir üst sınır belirlememiştir. Zira bu husus binanın özelliklerine, yöneticinin üstlendiği görev ve sorumluluklara göre değişiklik arz edebileceğinden makul bir sınırı aşmamak üzere ana taşınmaza göre kat maliklerince yönetici ücreti belirlenebilecektir.
Bu genel açıklamalar gereği işlem yapmanız gerekmektedir.


K.M.K 19 ve 42.ncı maddelerini ilgilendiren bir nisap oranıyla ana gayrimenkulün onarım veya dış cephe yapılması veya yapılmaması yönünde kat malikleri kurulu bir karar almadan, yönetim kurulu avans toplayabilir mi?
1- Kat malikleri kurulu kararı yok
2- Bilirkişi raporu veya mahkeme kararı yok

Yöneticinin görevleri, yönetim plânında belirtilir yönetim plânında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi

b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması

c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi

d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim plânında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması

e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması

f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü

g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması

h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması

i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi

j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması

k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.

KMK 35.madde düzenlemesi gereği yöneticinin görev ve yetkileri belirlenmiş olup avans toplamasının gerek ve şartları da belirlenmiştir.

 

Site Yönetim Planımızdaki bir maddede
''Yönetim ve Denetim Kurulu atanmalarında hem arsa payı, hem de malik sayısı çoğunluğu şarttır'' deniliyor. 856 adet bağımsız bölümü ve toplam 3110400 arsa payı olan bir siteyiz. Şu an için İlk Yönetim Kurulu(Yönetim Planına göre Müteahhit ve arsa sahiplerinden oluşan) görev yapıyor. İlk olağan malikler genel kurulunu Ocak ayında yapacağız. Muhtemelen 1. tarihte çoğunluk olmayacak. Bir hafta sonra yapılacak ikinci toplantıda Yönetim ve Denetim Kurulu üyelerinin seçiminde nasıl bir çoğunluk arayacağız.


KMK 34.madde yasanın amir hükmü olup yönetici seçimi için bir ana taşınmazdaki tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanmalıdır. Yönetim planlarındaki bu düzenlemeye aykırı düzenlemeler hukuken geçerli değildir.
Bu nedenle ilk ya da 2. toplantı olması sonucu değiştirmeyecek her halükarda yasal yönetici seçimi için tüm maliklerin yarıdan fazlasının oyu ve arsa payı çoğunluğu aranacaktır.

 

Yeni apartmanın ikinci yöneticisiyim. İlk yönetici bir yılı geçmesine rağmen asansör bakım anlaşması yapmamış. Benim ilk işim bu oldu gittim binanın asansörünü yapan firmayla 1 yıllık sözleşme imzaladım. Sözleşmede her ayın 15 ile 25 i arasında bakım yapılır deniliyor ancak, ilk bakımı yaptılar ikinci bakımı 1 ay geçmesine rağmen yapmadılar. Bu durumda ben sözleşmeyi feshedip başka bir firmayla asansör bakım anlaşması imzalayabilir miyim? Asansör bakımının asansörü yapan firma dışındaki bir firmaya yaptırılmasında bir sakınca varmı.


Bu hususta imza edilen sözleşme şartlarınızı incelemelisiniz. Bir avukattan yardım almanız yararlı olacaktır.

 

 

Sitemiz 72 daireden oluşmaktadır. Sitenin gelir ve giderlerinin yazıldığı defterin muhasebecimize sorduğumda notere onaylatmak gerekmez dedi daha önceki yönetici boş defteri yılbaşında onaylatıyormuş ve noter tarafından onaylatılan deftere gelir giderler yazılıyordu. Şimdi benim yönetici olarak ne yapmam gerekiyor.


Kat Mülkiyeti Kanunu düzenlemeleri gereği yasal olarak tutulması gereken defter karar defteridir. Ancak işletme defteri de düzenlenmiş ise her iki defterin de Noter tasdikli olması ve her yıl Ocak ayı içerisinde bu defterlerin ara tasdiklerinin yaptırılması gerekmektedir.

 

Yöneticisi olduğum binanın yola bakan cephesinde bahçe duvarı yok. Ön bahçeye bakan bir daire ve 3 dükkân mevcut. Dükkânlardan biri yıllar önce yönetim onayı olmaksızın ankesörlü telefon koydurmuş. İlgili daire ile daireye komşu duvarı olan dükkân arasında ciddi bir ihtilaf yaşanıyor. Binamızın tam karşısında ise yüksekokul açılınca dükkânlardan biri cafeye dönüştü. Ön bahçeye masalar konuluyor. Anlayacağınız ön bahçede öğrenci trafiği yoğun. İlgili daire sahibinin talepleri şunlar

1) Binanın dış bahçe duvarının yaptırılması
2) Dükkânlarla kendi dairesi arasına duvar örülmesini
3)Ankesörlü telefonun kaldırılması
4)Ön bahçeye konulan masaların akşamları gün kararınca kaldırılması

Yönetim olarak bu konularda ne yapmamız gerekiyor.


Bina ortak yer ve alanlarında KMK 19.madde gereği kat maliklerinin beşte dördünün oluru alınmadan tesis ve eklenti yapılamaz. KMK 16.madde gereği ise ortak alanlar tüm maliklerin müşterek mülkü olduğundan bir kat malikinin kullanımına hasredilemez.
Yönetici olarak ortak alanlardaki işgal ve kullanımlara son verilmesi hususunda kat malikleri kurulunca yetkilendirilmiş olmanız şartı ile dava açma hakkınız bulunmaktadır.

 

3 AYLIK BİR APARTMAN YÖNETİCİSİYİM. BULUNDUĞUM APARTMANDA BİR KAT MALİKİ 3 AYDIR SU VE AİDAT PARASINI ÖDEMİYOR. YAPMAM GEREKEN NEDİR?

 

Apartman giderlerini ödemeyen kat maliki ya da kiracı hakkında kat maliklerinden biri ya da yönetici olarak yasal yollara başvurma hakkınız bulunmakta olup ilgililer hakkında icra takibi başlatmanız gerekmektedir. Bunun için yazılı uyarıda bulunma zorunluluğu yoktur.
Borçlu kat maliki ya da kiracı hakkında yapılacak icra takibinin türü, ilamsız icra takibidir. Bu takibi yapabilmek için icra dairesi, matbu formlar olan ve alacaklı tarafından doldurulması gereken takip talebi ve ödeme emrinden başka belge istemez. Ancak, borçlu takibe itiraz eder ve itirazın iptali davası açılırsa, bu durumda bu borç miktarını kanıtlayacak tüm belgeleri (işletme projesi, borç miktarının bildirildiği belgeler vs) delil olarak ibraz edebilirsiniz.
İşlemleri bir avukat aracılığı ile takip edecek iseniz bu durumda kat malikleri kurulunun avukat tutma hususunda yöneticiyi yetkilendirmiş olması gerekecektir.

 

Ben yöneticiyim. 2. kattaki komşumuz ev sahibi. Onun altındaki ise kiracı. Üst kattaki aşırı gürültü yapıyormuş. Bu nedenle kiracı toplantı istiyor. Yoksa aidatı ödemem diye tehdit ediyor. Bu dudumda ne yapmalıyım. Kiracı nereye müracaat etmeli.


Kiracının bu nedenle aidat ödememesi hukuki olmayacaktır. Kaldı ki kiracının kat maliklerini olağanüstü toplantıya davet etme hakkı da bulunmamaktadır.
Yönetici bu gibi konularda yasal işlem yapmak üzere kat malikleri kurulunca açık ve net olarak yetkili kılınmamış ise yapabileceği şey genel bir uyarı yazısı yazmak olabilir.
Sorunu kişiler kendi aralarında çözmek zorundadır.

 

1. yönetime borçlu olan bir malik oy çokluğu ile yönetici seçilebilir mi seçilirse diğer maliklerin itiraz etme hakkı varmı.

2. yönetici seçiminde dükkânların oyları da diğer maliklerle bir mi tutulur yoksa arsa payına göre mi sayılır.


KMK 34.madde gereği kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğunun oyunu alan kişi yasal yöneticidir, her bir bağımsız bölüm maliki dükkân ya da ev ayrımı olmaksızın bir oy hakkına sahiptir, ancak arsa payları toplamı ayrı ayrı hesaplanmalıdır.

 

 

 

 

Binada toplam 10 daire bulunmakta. Binamıza yönetici seçmek için gerekli olan çoğunluk kaç kişidir? Dış cephe ve diğer gerekli olan işlerin yapılması için karar almamız gerekirse kaç kişi olur demesi gerekiyor ve kabul etmeyenlere hangi yasal yol ile iletmeliyiz?

 

KMK 30.madde,

''Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.

Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa kararlar en geç bir hafta içerisinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların, oy çoğunluğuyla verilir. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.15) Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.

Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.''

Toplantı yeter ve karar sayısı 30.madde metinde düzenlenmiştir. Kanunda belirlenen özel karar yeter sayıları dışında toplantıya katılanların sayısı ne olursa olsun çoğunluğu karar alma hakkına sahiptir.


Kat Mülkiyeti kanunu 30.madde son fıkra düzenlemesinde sözü edilen ve kat malikleri kurulu kararlarının geçerliliğini doğrudan etkileyen karar ve yeter oy sayıları ise şöyledir

OYBİRLİĞİ ARANAN KARARLAR,

—Ana gayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali eğlence ve toplantı yerleri, fırın, lokanta, pastane, süthane, gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri, çarşı gibi yerler açmak için ( KMK 24.Madde),
-Bağımsız bölüm ilavesi için ( KMK 44/a madde),
-Ana gayrimenkule yapılan ilavelerden sonra, ana gayrimenkuldün alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dâhil olmak üzere bütün bağımsız bölümlere tahsis edilecek arsa paylarının usulüne göre yeniden düzenlenmesi için (KMK 44/b madde ),
-Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar için ( KMK 45.madde) ,
-Ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri için (KMK 45. madde).

HEM ARSA PAYI HEM SAYI ÇOĞUNLUĞU ARANAN KARARLAR

—Yönetici tayini (KMK 34/4.madde),
-Denetçi tayini (KMK 41/3.madde),
-Ortak yerlerin düzgün veya bunların kullanımının daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bunlardan elde edilecek faydanın çoğalmasına yarayacak büyün yenilik ve ilaveler için (KMK 42/1.madde).

BEŞTE DÖRT ÇOĞUNLUK ARANAN KARARLAR

—Yönetim planının değiştirilmesi için (KMK 28/3.madde)
-Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. KMK 19.md.
-Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı yaptırılmak amacı ile birlikte arsa edinilmiş olması halinde, kat irtifakına geçiş için (KMK ek madde 4)

Bu düzenlemelerde kanun koyucu kararların geçerliliğini, aranan karar yeter sayılarına bağlamış olup, aksi halde alınan kararlar geçerli olmayacaktır. Ancak kararların iptali için Sulh Hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır.

Yukarıda genel bilgiler verilmiştir. Yönetici seçimi için KMK 34.madde gereği binanızda bir adayın 6 oyu alması ve bu 6 oyun arsa payının da %50 yi geçmesi yasal gerekliliktir.

 

200 dairelik bir sitenin 20 dairelik f bloğunda oturuyoruz bizim binanın 17 dairesi vefat eden anneden 3 çocuk ve babalarına miras ama kendi aralarında anlaşmazlık var o yüzden binada yönetici yok ve binanın hali içler acısı biz ne yapmalıyız

Yönetici atanması için Sulh Hukuk mahkemesine başvurma olanağınız bulunmaktadır.
 

 

 

 

 

14 Daireli binamızın yöneticisiyim. Binadaki dairesini kiraya verip başka bir yerde ikamet eden kat maliki yönetici veya denetici olabilir mi? Bir de zemin kat haricinde katlarda oturanlar pencerelerine ferforje demir yaptırabilirler mi?

 

T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2006/6259,K. 2006/6259,T. 13.11.2006
• ESKİ HALE İADE ( Dikey Demir Parmaklık Takılmasına Güvenlik Açısından Zorunluluk Bulunduğunun Yerinde Saptanması Halinde İzin Verilmesi Gereği )
• ANATAŞINMAZA PROJEYE AYKIRI EKLEME YAPILMASI ( Eski Hale İade Talebi - Dikey Demir Parmaklık Takılmasına Güvenlik Açısından Zorunluluk Bulunduğunun Yerinde Saptanması Halinde İzin Verilmesi Gereği )
• DEMİR PARMAKLIK ( Eski Hale İade Talebi - Dikey Demir Parmaklık Takılmasına Güvenlik Açısından Zorunluluk Bulunduğunun Yerinde Saptanması Halinde İzin Verilmesi Gereği ) 634/m.19
ÖZET: Kat maliklerinin ortak yer niteliğinde olan balkon ve pencerelerin dış cephesine, projesine aykırı tesis yapması mümkün değil ise de Yargıtay'ın kararlılık kazanmış uygulamalarında özellikle bodrum ve zemin kadarda bulunan bağımsız bölümlerin balkonlarındaki kapı ve pencerelerin dış yüzüne düz ve dikey demir parmaklık takılması ve pencerelere de aynı nitelikte yatay bağlantısı olmayan düz ( bombeli olmayan ) ve dikey demir parmaklık takılmasına güvenlik açısından zorunluluk bulunduğunun yerinde saptanması halinde izin verilmektedir.

DAVA: Dava dilekçesinde eski hale getirme istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dava dilekçesinde müvekkilinin dairesinin altındaki bağımsız bölüm maliki olan davalının projeye aykırı olarak kendi bağımsız bölümüne kolaylıkla tırmanılıp çıkılmasını kolaylaştıracak şekilde balkon ve pencerelerini demir parmaklıkla kapattığını ileri sürerek bu parmaklıkların sökülüp eski hale getirilmesini istemiştir.

Yerinde yaptırılan inceleme sonucu alınan bilirkişi raporunda davalının bağımsız bölümünün balkon ve pencerelerinin demir parmaklıkla kapatıldığı, ancak bu korkuluk demirlerinde olabilecek en düşük ve en alt seviyedeki motiflerin kullanıldığını ve üste çıkışı kolaylaştıracak nitelikte herhangi bir bağlantının olmadığının tespit edildiği belirtilmiştir. Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinde kat malikleri ana gayrimenkulün mimari durumu ve güzelliğini titizlikle korumaya mecbur tutulmuş ve bunlardan birinin bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapması yasaklanmıştır. Yasanın bu hükmüne göre normal koşullarda kat maliklerinin ortak yer niteliğinde olan balkon ve pencerelerin dış cephesine, projesine aykırı tesis yapması mümkün değil ise de Yargıtay'ın kararlılık kazanmış uygulamalarında özellikle bodrum ve zemin katlarda bulunan bağımsız bölümlerin balkonlarındaki kapı ve pencerelerin dış yüzüne düz ve dikey demir parmaklık takılması ve pencerelere de aynı nitelikte yatay bağlantısı olmayan düz ( bombeli olmayan ) ve dikey demir parmaklık takılmasına güvenlik açısından zorunluluk bulunduğunun yerinde saptanması halinde izin verilmektedir.

Somut olayda ise dosya içerisinde bulunan bilgi ve belgeler ( özellikle dosyadaki resimler ) incelendiğinde davalının balkon ve pencerelerindeki demirlerde üst kata çıkışı merdiven gibi kolaylaştıracak şekilde bombeler ve yatay bağlantılar bulunduğu anlaşılmaktadır.

Mahkemece yukarıda açıklandığı üzere bombeli ve yatay bağlantılı oldukları için uygun görülmeyen bu parmaklıkların düz ( bombeli olmayan ) ve yatay bağlantısı olmayan parmaklık haline dönüştürülmeleri yönünde karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 13.11.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki yargı kararı sorunuzun 2.bölümünün yanıtını içermektedir.

KMK 34.madde gereği kat malikleri kendi aralarından ve dışarıdan birini yönetici seçebilir. Yöneticinin kat maliki olması ya da binada ikamet etmesi yasal gereklilik değildir.

KMK 40.madde gereği ise denetçinin kat maliki olması yasal gereklilik olup binada ikamet etmesi şart değildir.

 

Bir apartmanda yöneticiyim. Maliklerden biri karar defterindeki kararların fotokopisini istedi.(avukatına okutmak için) yönetici olarak her isteyen kat malikine karar defterinden fotokopi verebilir miyim? Malikler apartmanın karar defterinden fotokopi isteme hakları var mı?


Yönetici kat malikleri kuruluna hesap vermek zorunda olup tek tek kat maliklerine hesap ve belge vermek durumunda değildir.

 

 

 

 

 

 

Site ödemeleri ile ilgili soruya Yargıtay 18.Hukuk Dairesi 2/12/2003 tarih Esas 2003/7326 Karar 2003/9330 no.lu kararı Bu mahkeme kararını da yayınlarsanız memnun olurum.


T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/10129,K. 2005/1574,T. 1.3.2005
• İTİRAZIN İPTALİ DAVASI ( Yöneticinin Yaptığı Harcamaları Gösteren Belgelerin Fatura Olması Esas Olmakla Birlikte Bunların Mutlaka Fatura veya Kasa Fişi Niteliğini Taşıması Zorunluluğunun Aranmaması )
• YÖNETİCİNİN GÖREVİ ( Ana taşınmazın Yöntemiyle İlgili Tüm Gelir ve Giderleri Yöntemince Tutulacak Deftere İşlemeye ve Giderlerin Belgelerini Bir Dosyada Saklamaya Mecbur Olması )
• YÖNETİCİNİN HARCAMALARINI BELGELEMESİ ( Yapılan Harcamaları Gösteren Belgelerin Fatura Olması Esas Olmakla Birlikte Bunların Mutlaka Fatura veya Kasa Fişi Niteliğini Taşıması Zorunluluğunun Aranmaması ) 2004/m.67, 634/m.36
ÖZET: Kat Mülkiyeti Yasası'nın 36 ncı maddesi uyarınca yönetici, ana taşınmazın yönetimiyle ilgili tüm gelir ve giderleri yöntemince tutulacak deftere işlemeye ve giderlerin belgelerini bir dosyada saklamaya mecbur ise de, Yargıtay'ın kararlılık kazanmış uygulamalarında yöneticinin gerek yasal yetkisi içerisinde kalan hususlarda ve gerekse kat malikleri kurulu kararları doğrultusunda yaptığı harcamaları gösteren belgelerin fatura olması esas olmakla birlikte bunların mutlaka fatura ya da kasa fişi vs. niteliğini taşıması zorunluluğu aranmamakta, gerçekleşmiş bir iş veya işlem için harcama yapıldığını gösteren yazılı ve imzalı belge yeterli sayılmakta ve hatta aciliyet ve zorunluluk nedeniyle belgesiz olarak deftere işlenen gider konusu işin yapıldığının ve gösterilen miktarın uygunluğunun yerinde yapılan incelemede tespit edilmiş olması dahi yeterli kabul edilmektedir.

DAVA: Dava dilekçesinde itirazın iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Kat malikleri kurulunun 28.1.2001 tarihli kararı ile verilen yetkiye dayanılarak yönetici tarafından açılmış olan davada, eski yönetici olan davalının görevini devrederken üzerinde yönetime ait 1.580.000.000 TL’nin kaldığı, iade etmediği belirtilerek bu konuda yapılan icra takibine davalının itiraz etmesi nedeniyle itirazın iptali ile inkâr tazminatına hükmedilmesi istenilmiştir.

Yargılama sonunda mahkemece, bilirkişi raporlarındaki saptamalar dikkate alınarak davanın hukuki dayanaktan yoksun olduğu davalının zimmetinde kalan paranın tespiti için fatura vb. belgelerin dosya içerisinde bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasası'nın 36 ncı maddesi uyarınca yönetici, ana taşınmazın yönetimiyle ilgili tüm gelir ve giderleri yöntemince tutulacak deftere işlemeye ve giderlerin belgelerini bir dosyada saklamaya mecbur ise de, Yargıtay'ın kararlılık kazanmış uygulamalarında yöneticinin gerek yasal yetkisi içerisinde kalan hususlarda ve gerekse kat malikleri kurulu kararları doğrultusunda yaptığı harcamaları gösteren belgelerin fatura olması esas olmakla birlikte bunların mutlaka fatura ya da kasa fişi vs. niteliğini taşıması zorunluluğu aranmamakta, gerçekleşmiş bir iş veya işlem için harcama yapıldığını gösteren yazılı ve imzalı belge yeterli sayılmakta ve hatta aciliyet ve zorunluluk nedeniyle belgesiz olarak deftere işlenen gider konusu işin yapıldığının ve gösterilen miktarın uygunluğunun yerinde yapılan incelemede tespit edilmiş olması dahi yeterli kabul edilmektedir.

Bu bağlamda mahkemece, davalının zimmetinin tespiti bakımından taraflarda bulunan harcama ve gelirlere ait tüm fatura vb. kayıt ve belgeler getirtildikten sonra, kayıt ve belgelerde gösterilen harcamaların gerektirdiği iş ve işlemlerin yapılıp yapılmadığının, yapılmış ise o tarih itibariyle bunların her birisi için öngörülen giderlerin sıhhat ve uygunluğunun ve buna göre davalı eski yönetimin zimmetinde kalan para olup olmadığının, varsa miktarının ne olduğunun, mahallinde ve belgeler üzerinde uzman bilirkişilere inceleme yaptırılıp belirlenmesinden sonra hâsıl olacak duruma göre karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeyle davalı yöneticinin dönemine ait sarf ve tahsilât belgeleri getirtilip incelenmeden yetersiz incelemeye dayalı bilirkişi raporlarına dayanılarak davanın reddi yönünde hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. Un 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 01.03.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yeni tarihli bir karar bilginize sunulmuştur.

 

Yönetici seçildim. Bir kat malikine avukata vekâlet vererek icra işlemi başlattım. Kat maliki genel kurul tutanağında avukat tutma ve icra yapma yetkisi yazılı olarak verilmedi. Diye borcuna itiraz etmiş. Genel kurul tutanağında yönetici seçilmiştir diyor. Bu durumda (aynı zamanda bir kat malikiyim) yönetici olarak icra işlemi başlatamaz mıyım? Avukat tutamaz mıyım?


KMK 20.madde gereği yönetici olarak icra işlemi başlatabilirsiniz, ancak avukat tutma yetkisi almamış iseniz işlemleri avukat aracılığı ile takip edemezsiniz.

 

Yöneticinin her koşulda imza sirküleri alma gerekliliği mevcut mudur? Yoksa kendisine özel yetki verilen durumlar için mi imza sirküleri çıkarılması gerekmektedir?


Yöneticiye verdiğiniz yetki ve görev çerçevesinde imza sirküleri ibrazı istenen bir durum söz konusu ise bu belgenin düzenlenmesi gerekebilir.

 

 

Apartmanımızda 8 daire vardır bu dairelerin 4 tanesi aynı kişiye aittir apartman yönetimi ortak alanlarda oylama usulüyle karar vermek istiyor.4 tane dairesi olan kişi benim 4 tane dairem var 4 oy bende var diyor acaba 4 oy olarak mı değerlendirilmesi gerekiyor yoksa 1 oy mu çünkü diğer apartman sakinleri de o kişiye karşıt olarak oy kullandıklarında 4 e 4 oy oluyor bu ya da 4 e 1 ama bunlardan hangisi bu durumda ne yapmamız gerekiyor


KMK 34.madde gereği ve Yargıtay kararlarında da kabul edildiği üzere birden fazla bağımsız bölümü olan kişi yönetici seçiminde bir oy hakkına sahiptir, ancak tüm dairelerinin arsa payı toplamı esas alınmalıdır.

 

Yönetim planında yönetim mutlaka daire sahiplerinden oluşacaktır, diye maddemiz var. Deneticide kat maliki değil. Bu yöneticinin icra yoluyla aidat borçlarını alması mümkün müdür.


KMK 34.madde yasanın amir hükmüdür ve yönetici kat malikleri arasından ya da dışarıdan da seçilebilir.
KMK 41.madde ise yine yasanın amir hükmüdür ve denetçinin mutlaka kat maliki olması gerekmektedir.

Aidat ödemelerini yapmayan malik ve kiracılar hakkında icra işlemi başlatma hak ve yetkisi ise yöneticiye tanınan yasal haktır.

 

 

8 daireli bir apartmanda oturuyorum aralık ayında ikinci dönem yönetici seçimi yapılacak 4 dairede kiracı ve 4 dairede ev sahibi oturuyor ev sahiplerinden 2 si yöneticinin kiracı olamayacağını savunuyor bu doğrumu yoksa kiracılarda apartman yöneticisi olabilir mi bunun için kaç kişinin oyunu almak gerekiyor


KMK 34.madde gereği kat malikleri kendi aralarından ya da dışarıdan birini yönetici seçme hakkına sahiptir. Tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun oyunu alan ev sahibi ya da kiracı yönetici seçilebilir.

 

18 daireli apartmanda gayrı resmi yöneticilikle ortamı idare ederek aidat toplayarak masrafları karşılamaktayız. cok müsait olmama rağmen bu yıl bana verdiler. Toplantı yapıyorum kimse katılmıyor. Aidatları düzenli toplayamıyorum. Eski borcu olanlar var. Halen vermek istemeyenler var. Kat malikleri genelde mülk sahibi anlaşma yüzdemiz çok düşük. Kesinlikle bir araya gelemiyoruz. Yöneticilik de üstümde kaldı ne yapabilirim.


Ödeme yapmayan malik ve sakinler hakkında icra işlemi başlatma hakkınız bulunmakta olup yönetimi devretmek talebinde iseniz kat malikleri kurulunu olağanüstü toplantıya davet etmelisiniz.

 

Kiracıyım. Yönetici kendi belirlediği fiyattan kapıcı getirmiş. Sizin payınıza düşen budur diyor. Buna hakkı var mı? Benim onun belirlediği payı ödeyememe durumumda ne olur?
Apartmanda olabilecek tamir ve masraflar için her ay belli bir avansı önceden isteme hakkı var mı yöneticinin? Olunca paylaşmak varken, önceden ödemek zorunda mıyız? Yoksa sadece apartmanın ortak giderlerini-iski, elektrik kapsayacak bir aidat yetmez mi?


KMK 20.madde gereği

''Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça :

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak

b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma (Ek ibare: 5711 – 14.11.2007 / m.9) '', güçlendirme'' ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında Katılmakla yükümlüdür.''

Bina yönetim planınızda farklı bir paylaşım belirlenmemişse kapıcı giderlerine bina malik ve sakinleri eşit olarak katılmak durumundadır.

KMK 35.madde

''Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim plânında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması''
gereği yöneticinin avans toplama hak ve yetkisi bulunmaktadır.

 

Apt kimse yönetici olmak istemiyor ben alalı 2 ay oldu istifa etmek istiyorum ne yapabilirim kimse almıyor mahkemeye gidersem masrafı çok olur mu?


Kat malikleri kurulunu olağanüstü toplantıya davet etmeli ve istifanızı kurula sunmalısınız. Yönetici seçilememesi ya da toplantı yapılamamsı durumunda ise Sulh Hukuk mahkemesinde dava açmalısınız. Dava gideri binanızdaki bağımsız bölüm sayısı ile bağlantılı olarak ( zira tebliğ yapmanız gerekecektir.)değişecektir.

 

Ben 48 daireli bir sitede yönetici yardımcısıyım. Çift imza yetkimiz var.2 Tanede yedek yönetici var. Ben yönetici yardımcılığında istifa etmek istiyorum. Karar defterine kendi istifamı yazıp imzalayabilir miyim? İstifamı yönetici ye sundum kabul etmem diyor. Bende noterden istifamı gönderdim. Fakat bu seferde elime geçmedi diyor.


Kat malikleri kuruluna istifanızı sunmanız gerekeceğinden olağanüstü toplantı düzenlemeniz gerekecektir.

 

Apartmanın denetçisi tarafından yöneticinin 1 yıllık görev süresince yönetici hakkında yılda kaç kez denetlenip yaptıkları hakkında rapor düzenlenir?


KMK 41.madde

''Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.
Hesapların denetlenmesi için yönetim plânında belli bir zaman konulmamışsa bu denetim her üç ayda bir yapılır bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim plânında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.'' sorunuzun yanıtını içermektedir.

 

180 daireli bir sitede 7 yıldır vekâletlerle seçilen bir üçlü var ve 9 bloktan oluşan 180 daireyi 3 kişi yıllardır vekâlet oylarıyla yönetiyorlar (Bloklarda temsilci yok) yöneticiliği bir türlü bıraktıramadığımız 3 şahıs 180 dairenin yüzde beşi 9 vekâlet oyu yapıyor deyip bir kişi 9 adet vekâlet kullanıyor ve üçünün kullandığı vekâlet oylarının toplamı 27 yapıyor, birde birkaç kişiye 9'ar adet kullandırtıyorlar, toplantıya katılan salt çoğunluk onları oylamada seçmeseler bile bunlar vekâlet oylarıyla tekrar seçiliyorlar yani vekâlet oy sayısı toplantıya katılanların oy sayısını geçiyor. Bu durumun çözümü nedir. Olağan toplantımız var. 180 daireli bir sitenin yıllardır bu üç şahıstan kurtulmasının yolu nedir. Aidatların dışında her yıl bir masraf gösterip ek ödeme getiriyorlar bıktık artık hele de şu kriz ortamında ödeme gücümüz kalmadı artık.


KMK 31.madde

''Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. ''
metni sorunuzda da belirtildiği üzere uygulanmakta ise yönetici seçimi yasal olacaktır.
Ancak Divan başkanı vekâletlerin yazılı olmasını ve verilen yetkinin sarih olmasını talep edebilir.



Apartmanımızda yer sahibinin 6 dairesi var, oğlu da dairenin birinde kalıyor. diğer 6 daire ev sahibi.12 daireli apartmanda ben (son bir yıldır mecburiyetten)yönetmekteyim.4.cü toplantıyı düzenlememe rağmen yeni yöneticiyi seçemedik.Anladığım kadarıyla istifa dilekçemi yazılı olarak versem ve 6 dairenin sahibinin oğlunun da onayını alırsam yeterli oluyor sanırım...yani herhangi bir karar almak için 6 dairenin sahibinin ve benim onayım yeterli oluyor herhalde..Zannedersem Sulh hukuk mahkemesine gerek kalmayacak..
 


Yönetici olarak istifanız sonrası yasal yükümlülük taşımamanız için kat maliklerini olağanüstü toplantıya davet etmeniz, istifanızı kat malikleri kuruluna sunmanız ve yeni yönetici seçmeniz gerekmektedir.
Ancak bunu sağlamanız mümkün değilse

 

 KMK 34.madde gereği

''Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.''
Sulh Hukuk mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını mahkeme yolu ile sağlamalısınız.

 

4 bloklu bir sitede ikamet etmekteyim. Apartman site aidatlarını ödeyemediğimden ötürü site yöneticisi kullandığımız suyu kestirdi. Bahane olarak hidroforun elektrikle çalıştığını ve aidatımızın ödenmesini belirtti. Böyle bir yetkisi acaba varmıdır?


Site yönetiminin hayatın doğal ve elzem gereksinimi olan su kaynağınızı kesme hakkı bulunmamaktadır. Yapacağı işlem icra takibi yapmak olmalıdır.

 

 

Sitenin çatısını aktardık. Çatıyı yapan usta vergi mükellefi değil. Yani bize fatura veremiyor. İşçilik ücreti olarak 4.500 TL ödeyeceğiz. Biz bunu 8–10 parçaya bölüp 450–500 TL şeklinde parça parça gider makbuzu keserek işletme defterine geçip gider olarak gösterebilir miyiz? Sigorta müfettişleri denetleme yaparsa siteye ceza keserler mi. yasal mıdır?


Kat Mülkiyeti Yasasının 36.maddesi uyarınca yönetici ana taşınmazın yönetimiyle ilgili tüm gelir ve giderleri yöntemince tutulacak deftere işlemeye ve giderlerin belgelerini bir dosyada saklamaya mecbur ise de, Yargıtayın kararlık kazanmış uygulamalarına göre yöneticinin gerek yasal yetkisi içerisinde kalan hususlarda ve gerekse kat malikleri kurulu kararları doğrultusunda yaptığı harcamaları gösteren belgelerin fatura olması esas olmakla birlikte bunların mutlaka fatura ya da kasa fişi niteliğini taşıması zorunluluğu aranmamakta, gerçekleşmiş bir iş veya işlem için harcama yapıldığını gösteren yazılı ve imzalı belge yeterli sayılmakta hatta acil ve zorunluluk nedeniyle belgesiz olarak deftere işlenen gider konusu işin yapıldığının ve gösterilen miktarın uygunluğunun yerinde yapılan incelemede tespit edilmiş olması dahi yeterli kabul edilmektedir.''
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 2.12.2003 Tarih, Esas 2003/7326, Karar 2003/9330 sayılı kararı bilginize sunulmuş olup esas olan yöneticinin bina gelir ve giderini kat malikleri kuruluna hesap verecek şekilde belgeleyebilmesidir.

 

Annemlerin geçen yağmurlarda çatıdan akan su annemin balkonunda toplanıp (daha evvel yapılan tamiratta gider delikleri tıkanmış)salondan oturma odasına kadar evi su bastı. Annem halılarını yıkattı. Bunun parasını yöneticiden almalımı. Birde çatıdan düşen köşe parçası (çatının köşe balkon kısmı) annemlerin arabasının ön camından içeri girdi. Araba eski kullanılmıyor ama her hangi bir istemde bulunmalı mıyız yöneticiden 



Aşağıdaki Yargıtay kararında da belirtildiği üzere, Yönetimin dava konusu eylemlerden doğan zararlardan sorumlu tutulabilmesi için kendilerine yüklenebilecek nitelikte kusurun bulunması ve özellikle sözü edilen işlerin yapılmasının doğrudan kendilerine verilmiş olması gerekir.

T.C.YARGITAY18. HUKUK DAİRESİ

E. 2006/6398,K. 2006/7486,T. 9.10.2006

• ÇATI ONARIM GİDERİ ( Çatının Zamanında Onarılmaması Yüzünden Üst Kattaki Bağımsız Bölümde Oluşan Zarardan Bloktaki Tüm Kat Maliklerinin Sorumlu Olduğu - Sitenin Ortak Isıtma Sisteminin Değiştirilmesi ve İşin Yerine Getirilmesinden Doğan Zarar ve Masraflardan Bütün kat Maliklerinin Sorumlu Olduğu )

• ÇATININ ZAMANINDA ONARILMAMASINDAN DOĞAN ZARARDAN SORUMLULUK ( Kat Maliklerinin Sorumlu Olduğu - Yönetime Yüklenebilecek Bir Kusurun Bulunmaması ve Zararı Doğuran Eksikliklerin Giderilmesi İşi Kendilerine Verilmedikçe Yönetimin Sorumluluğuna Gidilemeyeceği )

• YÖNETİMİN SORUMLULUĞU ( Yönetimin Sorumlu Olabilmesi İçin Çatının Onarılması Hususunda Kat Malikleri Kurulunca Alınmış Bir Kararın Bulunması Gereği - Kazan Dairesinde Çıkan Yangından Dolayı Yönetime Yüklenebilecek Bir Kusurun Varlığı Saptanmadan Yönetimin Sorumluğuna Karar Verilmesinin Hatalı Olduğu )

• MAKTU VEKÂLET ÜCRETİ ( Asgari Ücret Tarifesi Altında Maktu Vekâlet Ücretine Hükmedilmesinin Yasaya Aykırı Olduğu )

634/m. 35, 38, Ek.3

ÖZET: Yönetimin dava konusu eylemlerden doğan zararlardan sorumlu tutulabilmesi için kendilerine yüklenebilecek nitelikte kusurun bulunması ve özellikle sözü edilen işlerin yapılmasının doğrudan kendilerine verilmiş olması gerekir.

DAVA: Dava dilekçesinde fazlası saklı kalmak kaydıyla 1.314.000.000 TL. Maddi zarar bedeli ile 1.854.000.000TL. Çatı onarım giderinin toplamı olan 3.168.000.000 TL. Tazminatın faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dava dilekçesinde F Bloğun çatısının zamanında onarılmaması nedeniyle müvekkili davacı Hülya Demir'in bağımsız bölümünün zarar gördüğünü, müvekkilinin daha fazla zarar görmemesi için ortak çatının davacı tarafından onarıldığını ayrıca sitenin ısıtma sisteminin değiştirilmesi ( sıvı yakıttan katı yakıtlı kalorifer sistemine geçilmesi ) sırasında kazan dairesinde çıkan yangın sonucu davacının bağımsız bölümünün ve içerisindeki eşyaların zarar gördüğünü ileri sürerek davacının uğramış olduğu zararların ve çatı onarım giderlerinin davalı Kutlu kent Sitesi Yönetim Kurulu Başkanlığından tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davada ana taşınmazdaki ( Kutlu kent Sitesini oluşturan F Bloğun çatısının zamanında onarılmaması yüzünden bu bloğun üst katındaki davacının dubleks nitelikli bağımsız bölümünde oluştuğu ileri sürülen hasarın giderinden ve bu çatının onarımı giderlerinden Kat Mülkiyeti Yasasının Ek 3. maddesinin ( b ) bendi uyarınca sözü edilen bloktaki tüm kat malikleri sorumludur. Öte yandan sitenin ortak ısıtma sisteminin değiştirilmesinden ve bu işin yerine getirilmesi sırasında oluşan zarardan da yine Kat Mülkiyeti Yasasının Ek 3. maddesi hükmü uyarınca siteyi oluşturan tüm bağımsız bölümlerin malikleri sorumludur. Kat Mülkiyeti Yasasının 38. maddesi hükmüne göre kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunan ve görevleri anılan yasanın 35. maddesinde yazılı olan yönetimin yukarıdaki eylemlerden doğan zararlardan sorumlu tutulabilmesi için kendilerine yüklenebilecek nitelikte kusurun bulunması ve özellikle sözü edilen işlerin yapılmasının doğrudan kendilerine verilmiş olması gerekir. Somut olayda F Blok çatısının zamanında onarılmamasından doğan zarardan yönetimin sorumlu tutulabilmesi ve hakkında dava açılabilmesi için bu konuda ( çatının onarılması hususunda ) kat malikleri kurulunca bir karar alınmış olması ve bu kararın yönetimce yerine getirilmesinin geciktirilmiş bulunması gerekir. Böyle bir durumun varlığı ileri sürülmediğine göre çatının zamanında onarılmamasından dolayı site yönetim kurulu sorumlu tutulamaz ve bu blokta kat maliki de olmayan yönetim kurulunun ( başkan ve üyelerinin ) çatının onarılması ve onarım giderlerinden sorumlu tutulması davasında pasif husumet ehliyetlerinin bulunmadığının kabulü gerekir.

 Öte yandan sitenin ortak ısıtma sisteminin değiştirilmesi sırasında kazan dairesinde çıktığı ileri sürülen yangın nedeniyle site yönetiminin sorumlu tutulabilmesi için de bu yangının çıkmasında yönetime yüklenebilecek bir kusurun varlığı yöntemince saptanmadan yönetim kurulu aleyhine hüküm kurulmuş olması da doğru değildir.

Ayrıca Avukatlık Asgari Ücret tarifesinin 12. maddesi hükmüne aykırı olarak davalı vekilinin maktu 200 YTL. Vekâlet ücretinin altında bir ücrete hükmedilmesi de yerinde görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 09.10.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.

 

Ben 48 dairelik bir sitede 5 aydan beri yönetici yardımcısıyım. Çift imza yetkimiz var. Bütün harcamaları yönetici yapıyor. Bir gün şüphem üzerine kasada ne kadar paranın olduğunu sordum 1000 TL var dedi. Ben gelir ve gideri inceledim. Kasada 8.000 TL olması gerektiğini anladım. Ve yöneticiye bu paranın nerde olduğunu sordum. Bana hesaplarda yanlış olduğunu söyledi. Tabii ki inanmadım. Adam belli ki paraları yemiş. Bu durumdan denetçileri de haberdar ettim. Denetçiler hesabınızı denkleştirin biz ay sonunda denetimimizi yapalım dediler. Ben denetimden öncemi istifa edeyim yoksa sonramı. Ben bu işten nasıl kurtulabilirim?


Yönetici KMK gereği bir vekil gibi kat maliklerine karşı sorumludur. Bu sorumluluk yöneticisi yardımcısı olarak sizi de bağlamaktadır. Yine yasanın verdiği yetkiye dayanarak tespitlerini ve mevcut durunu rapor haline getirerek kat maliklerini olağanüstü toplantıya davet etmeniz ve konuyu kat malikleri kurulunda değerlendireniz yararlı olacaktır.
Yönetim ibra edilmediği takdirde sizin içinde yasal sorumluluk doğacaktır. İstifa etmeniz sizi bu durumdan kurtarmaz.

 

4 yıllık yöneticilik yaptığım apartmanın yönetimini kat maliklerinden birine devrediyorum nasıl bir yazı yazmam gerekiyor?


Yazılı bir tutanak ile teslim ettiğiniz belge ve evrakların dökümünü yapmalı, para teslimi varsa bu rakam da yazıya zikredilmelidir. Tutanağı yeni yöneticinin de imzasını alarak iki nüsha düzenlemeniz ve karar defterinin yönetici seçimine ve ibrasına ilişkin sayfasının fotokopisini almanız yeterlidir.

 

5 yıl çok düzgün ve riyakârsız art niyetsiz bir yöneticilik yaptım 2009 seçimlerinde devrettim. Yeni yönetim seçimlere gelsem dahi aklamayacaklarını belgeleri inceledikten sonra beni çağıracaklarını söylediler. Bende inandım peki dedim seçime temsilci olmadığım için katılmadım. Bana haber etmeden, inceleme yaptırmadan aklanmamıştır diye sakinlere bildirmişler bende neden aklanmadığımın sebebini dilekçeyle bildirdim karşılığında suçlayarak açık 10000 TL var dediler bende Avukatıma başvurdum ve böyle bir açık olmadığı ortaya çıkınca bu seferde Yönetim ve temsilciler kuruluyla birlikte aldığımız (paramızın olmaması nedeniyle) toplantıya gelen sakinlerimizin de görüşlerini alarak faturaların geç ödenebileceğini ve Gaza yoğunluk vereceğimizi konuştuk karara bağladık hiç bir açık çıkmayınca faiz ödeyerek zarara uğrattık diye yönetimimizi Avukat a vermişler ve yönetimimizi de hırsız yedi ler paraları diye site sakinlerine ve tanıdık herkese söylemişler benim burada nasıl bir işlem yapmam gerekir yönetimin aldığı karar yeterlimidir. Birde çok fakir öğrencilerimiz vardı icralık olacaklardı Ana paralarını yaklaşık 600 TL sını vatana millete hayırlı insanlar yetişeceği ve eğitime katkım olsun diye kendi cebimden kapattım kalan faizini de temsilciler kurulu olarak karara bağladık.Bunları da gerekçe göstermektedirler ve açık yenilmiş para diye ifade ediyorlar ne yapmam gerekir lütfen bana yardımcı olabilir misiniz. Ne yapmam gerekiyor?


Sulh Hukuk mahkemesinde ibra edilmemeniz yönünde alınan kararın iptalini teminen dava açarak hesaplarınızın mahkeme kanalı ile denetlenmesini talep edebilirsiniz. Dava sonucunda cezai müeyyide için kişisel şikâyet hakkınızı da kullanmanız mümkün olacaktır.

 

Oturduğum apartmanın dış cephe kaplamasından bir kaç parça düştü kaplama malzemesi düştü her an başka parçalarında düşmesi söz konusu ancak apt yöneticisi bir önlem almadı. Oturan olarak bununla ilgili benim olağan bir durumda sorumluluk altına girmemek yani 3 şahıslara ve aileme gelecek bir zarar adına yönetime karşı ne yapabilirim.


T.C.YARGITAY18. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/10064,K. 2006/127,T. 24.1.2006
• KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ ( Ana taşınmazın Korunması Bakım ve Onarımı İçin Gerekli Önlemlerin Alınması Görevinin Yöneticiye Verildiği de Dikkate Alınarak Keşif Yapılması Gereği )
• ANATAŞINMAZIN KORUNMASI BAKIM VE ONARIMI ( Gerekli Önlemlerin Alınması Görevinin Yöneticiye Verildiği de Dikkate Alınarak Keşif Yapılması Gereği - Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali )
• KEŞİF YAPILMASI GEREĞİ ( Terasın Tamamının Mı Yoksa Sadece Davacının Dairesinin Üzerine İsabet Eden Kısmına Mı İzolasyonunun Gerektiği Konusunda Yerinde Yapılması Gereği - Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali ) 634/m.33,35
ÖZET: Kat Mülkiyeti Yasasının 35. maddesinde ana taşınmazın korunması, bakım ve onarımı için gerekli önlemlerin alınması görevinin yöneticiye verildiği de dikkate alınarak uzun zamandır çatlak olan küçük oda bacası ile izolasyonuna karar verilen terasın, bakım ve onarımının ne şekilde yapılacağı, bakım ve onarım giderinin tahmini ne miktara mal olacağı, özellikle terasın tamamının mı yoksa sadece davacının dairesinin üzerine isabet eden kısmına mı izolasyonunun gerektiği konusunda yerinde keşif yapılarak bilirkişi raporu alınması gerekir.

DAVA: Dava dilekçesinde 22.9.2004 tarihli kat malikleri kurulu kararının iptali, çatı izolasyonunun yapılması, bacadaki antenlerin sökülmesi, küçük oda bacasının tamiri ve tamirat giderlerinin kat maliklerinden tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dava dilekçesinde dairesinin üzerinde bulunan güneş enerji sistemlerinden sızan suların dairesinde sızıntı, koku ve küfe neden olduğunu, bu sebeple dairesinin bir kısmını kullanamadığını, çatının izolasyonu için yönetime başvurmasına rağmen 22.9.2004 günlü toplantıda talebinin reddedildiğini yine küçük oda bacasının uzun zamandır çatlak olmasına karşın yönetimce tamir edilmediğini, salon bacasına da iki adet anten monte edildiğini belirterek 22.9.2004 günlü kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararların iptalini, dairesinin üzerine gelen kısma şap ve izolasyon malzemesi ile yalıtım yapılmasını, salon bacasındaki antenlerin sökülmesini, küçük oda bacasının tamir edilmesini ve yapılacak bu işlerin giderinin kat maliklerinden tahsilini istemiş mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak

HUMK. Nun 388. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, mahkeme kararının sonuç bölümünde taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların şüphe ve tereddüt uyandırmayacak biçimde açıkça gösterilmesi gerekir. Somut olayda onarılmasına karar verilen terasın yalıtım işinin kim tarafından, ne şekilde, ne kadar süre içerisinde yerine getirileceği belirtilmemiştir.

Saptanan bu durum karşısında Kat Mülkiyeti Yasasının 35. maddesinde ana taşınmazın korunması, bakım ve onarımı için gerekli önlemlerin alınması görevinin yöneticiye verildiği de dikkate alınarak uzun zamandır çatlak olan küçük oda bacası ile izolasyonuna karar verilen terasın, bakım ve onarımının ne şekilde yapılacağı, bakım ve onarım giderinin tahmini ne miktara mal olacağı, özellikle terasın tamamının mı yoksa sadece davacının dairesinin üzerine isabet eden kısmına mı izolasyonunun gerektiği konusunda yerinde keşif yapılarak bilirkişi raporu alındıktan sonra dava konusu terasın yalıtım ve küçük oda bacasının onarım işlerinin yönetici tarafından yerine getirilmesine, bilirkişinin tespit edeceği onarım giderinin tüm kat maliklerinden ( davacı kat maliki de dâhil ) arsa payları oranında avans olarak alınmasına, bu miktardan fazla bir giderin doğması halinde bunun da aynı şekilde tüm kat maliklerinden tahsiline, onarım işi için Yasanın 33. maddesi uyarınca uygun ve belli bir süre verilmesine hükmedilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçeyle küçük oda bacasının tamirine ilişkin talebin reddi, terasın yalıtımı yönünden ise infazda duraksamaya yol açacak biçimde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. Nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 24.1.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki karar bilginize sunulmuş olup, yönetime yazılı ihtarda bulunarak KMK 35.madde gereği görevlerini hatırlatmalı sonuç alamamanız halinde ise Sulh Hukuk mahkemesinde dava açmalısınız.

 

5 Katlı yeni yapılmış bir apartmanın yöneticisi oldum. 5.katta oturmaktayım. 1.sorum çatıya diğer kat malikleri tarafından odun ve kömür konabilir mi? Ya da apartmanımın çatısının mülkiyetini nasıl üzerime alabilirim. Ayrıca binamızın bacaları ortak. Soba yakılması halinde dairelerin birbirini rahatsız edeceği muhakkak. Binada soba kömür sobası yakılmasını nasıl engelleyebiliriz. Bunun için belediyeden bu apartmanda kömür sobası yakılmaz izni almamız mümkün mü?


Çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanı olup bir kişinin mülkiyetine tesis edilemez ve kat malikleri bu alanı depo gibi kullanamaz. Zira ortak alanlar tüm kat maliklerinin müşterek mülküdür.
Binanızın mimari projesi sobalı ise kat malikleri kurulu kararı alarak proje tadilatı yaptırmanız halinde soba yakılmasına engel olabilirsiniz.


24 dairelik bir apartmanda ikamet ediyorum. Apartmandaki herkes kiracı ve 2 daire hariç herkes üniversite öğrencisi. Bu apartmandaki dairelerin 18 tanesi bir emlak şirketi tarafından satıldı ve bu emlak şirketi bizim apartmanın yöneticisi olduğunu, ev sahiplerinin yönetimi seçme yetkisi olduğunu söylüyorlar. profosyonel yöneticilik diye bir olgudan bahsettiler ve ortada ne bir yönetim kurulu ne de bu gelir gideri denetleyecek mekanizmalar var. Biz kiracılar olarak yöneticimizi seçemeyecek miyiz?


KMK 34.madde gereği yönetici ev sahipleri tarafından oluşturulan kat malikleri kurulunca seçilir. Kiracıların bu kurula seçici olarak katılma hakları yoktur.

 

Kat malikleri olarak biz aidatlarımızı ödedik yönetici 2001 yılında kapıcının 3 aylık sigortasını ödememiş şimdi SSK dan 7000 TL lik bir ceza gelmiş bu cezadan kat malikleri mi yoksa o dönemin yöneticisi mi sorumludur. Yapılan toplantıda bu meblağı her kat malikine böldüler ve herkes SSK ya gidip kendi adına ödeme yapacağı söylendi. Bu durumda bana düşen meblağı ödemezsem ne olur.


Yönetici binanın geliri varken bu ödemeyi ihmal ve kusuru ile yapmamışsa ödemek durumunda kalacağınız rakamı yöneticiden talep etme hakkınız olacaktır.

 

 

 

4 apartmanın bulunduğu 96 haneli bir sitede oturuyorum. Otopark sorunu olduğundan dolayı mevcut yeşil alanları bozarak site girişindeki yolu genişletip park alanı açılmaya çalışılıyor. Dairem 1.katta sığınak üzerinde ve site içindeki yola bakan kısımda. Balkon ve camımın altındaki yeşil alana zarar verilmesini istemiyorum. Yönetim site sakinlerine sormadan veya anket düzenlemeden kendi başına bu kararı alabilir mi. Bu alana müdahale hakları varmıdır. Varsa ne derecede olabilir.


KMK 19.madde gereği site mimari projenize aykırı değişiklikler için tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı oluru alınmalıdır. Aksi halde yönetim tek başına bu yönde bir tasarrufta bulunamayacaktır.

Binanızın Yönetimi
Binanız için 3 aşama
Bina hizmetlerimiz
Danışmanlık Hizmeti

 ,YASALARA UYGUN HER ZAMAN DENETİME AÇIK ŞEFFAF VE EKONOMİK YÖNETİM İSTİYORSANIZ BİMEL YÖNETİM'LE TANIŞIN BİZİ ARAMAKTA VE FİYAT TEKLİFİMİZİ İSTEMEKTE TEREDDÜT ETMEYİN...

 
Anasayfa | Hakkımızda | Profesyonel Yönetim | Referanslar | İletişim
Bimel Yönetim ve Organizasyon © 2014
Tel:+90(216) 330 02 46 - Faks:+90(216) 337 21 72
Bahariye Cd. Süleyman Paşa Sk. Aybek İş Merkezi No:30/1 Kadıköy - İstanbul
Tasarım & Programlama .arenaWeb
Bu web sitesinde yer alan tüm içerikler ve hazırlatılan “Bina Yönetim Sistemi” uygulaması 5846 Sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu ve Türk Ceza Kanunu 243, 244 ve 246 maddeleri uyarınca yaptırımlara bağlanmıştır. Bir kısmının ya da tamamının izinsizkullanılması yasaktır.